Korkeimmassa oikeudessa oli käsiteltävänä vuokralaisen vahingonkorvausvastuuta koskeva asia.
Korkeimman oikeuden tapauksessa on kysymys asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vahingonkorvausvastuusta, silloin kun vahingon on aiheuttanut muu kuin osakkeen omistaja. Kyseessä olevassa asiassa asunto-osakeyhtiön osakkeen omistajan (Raaseporin kaupunki) vuokralainen (A) oli alkoholin vaikutuksen alaisena jäänyt makaamaan suihkuun lattiakaivon päälle siten, ettei vesi päässyt viemäriin. Lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä, joka aiheutti vesivahingon. Asiassa on riidatonta se, että A oli velvollinen maksamaan vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölle aiheutetusta vahingosta. Asunto-osakeyhtiö vaati Raaseporin kaupungilta myös vahingonkorvausta, koska se katsoi, että osakkeen omistajan asemassa kaupunki oli asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan laiminlyönyt kunnossapitovastuuta. Lisäksi asunto-osakeyhtiö katsoi, että osakkeen omistaja vastaa vuokralaisen huolimattomuudesta kuin omastaan. Korkeimman oikeuden ratkaistavaksi jäi kysymys siitä, onko Raaseporin kaupunki vahingonkorvaus vastuussa asunto-osakeyhtiön väittämillä perusteilla.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan, osakkeen omistaja on vastuussa osakehuoneistonsa sisäosien kunnosta. Osakkeen omistajan on myös hoidettava osakehuoneistoaan ja siihen liittyviä kunnossapitotöitä niin, ettei hän riko yhtiön vastuulla olevia kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osia. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaa yhtiölle, toiselle osakkeen omistajalle tai muulle henkilölle. Saman luvun 2 momentin mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostöistä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Lain esitöissä (HE 24/2009 vp s.38) sanotaan, että mikäli osakkeen omistaja on rikkonut asunto-osakeyhtiön 4 luvun säännöksiä, hänen on näytettävä toimineensa huolellisesti. Erityisesti 4 luvun 3 §:ää koskevissa perusteluissa on sanottu, että huoneiston sisäosien vahingoituttua osakkeenomistajan on näytettävä, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään. Lisäksi kyseisestä lain kohdasta on myös sanottu, että osakkeen omistajan on huolehdittava vuokralle antamistaan tiloista. Ja jos vuokralainen ei ilmoita vuokranantajalle huoneistossa ilmenevistä vahingoista ja vioista, osakkeen omistajan on vuokralaisen käyttäytymiseen perustuvien yhteydenottojen perusteella huolehdittava huoneiston tarkistuksesta riittävän usein.
Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu – osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu
Korkein oikeus katsoi, ettei osakkeenomistajan vastuulla ole sellainen vahinko, jota hän ei tiennyt tai voinut tietää, eikä vahinko olisi ollut estettävissä. Kaupungin vastuun osalta korkein oikeus totesi, ettei kaupungin ole voinut olettaa vaikuttaneen vuokralaisen käytökseen tai pystyneen estämään sitä. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on velvollinen huolehtimaan vakuutuksesta, siltä varalta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat.Raaseporin kaupunki ei ole asunto-osakeyhtiölain säännösten tai yhtiöjärjestyksen määräysten vastaisesti myötävaikuttanut tai huolimattomuudella aiheuttanut kanteen perusteena olevaa vahinkoa.
Korkeimman oikeiden tapaus osoittaa, että vahingonkorvausvastuun edellytyksenä on tuottamus. Tuottamuksella tarkoitetaan vahingon aiheuttajan huolimattomuutta tai tahallisuutta. Lisäksi tuottamuksesta johtuen vahinkoa kärsineen tulee näyttää syy-yhteys vahingon aiheuttajan ja tapahtuneen vahingon välillä. Asiassa oli kysymys myös kunnossapitovastuusta. On kuitenkin hyvä tehdä ero kunnossapitovastuun ja vahingonkorvausvastuun välille, koska ne ovat toisistaan erillisiä asioita. Toisinaan asunto-osakeyhtiöissä saattaa tulla riita-asioita liittyen kiinteistöön, rakennukseen, sen osiin tai asuinhuoneistoihin liittyen. Jos asiassa ei ole selvitystä kenenkään tahon tuottamuksesta, asiat ratkaistaan usein kunnossapitovastuuta koskevien normien pohjalta.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
1. Raaseporin kaupunki omistaa osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa olevaa huoneistoa. Kaupunki on vuokrannut huoneiston A:lle.
2. Asunto-osakeyhtiön omistama rakennus on vaurioitunut, kun A oli jäänyt makaamaan asunnon kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä siten, että hänen kehonsa oli estänyt suihkusta tulevan veden pääsyn viemäriin. Hovioikeus on katsonut vahingon johtuneen A:n huolimattomuudesta ja velvoittanut A:n korvaamaan puolet asunto-osakeyhtiölle rakennuksen vaurioitumisesta aiheutuneesta vahingosta. Hovioikeuden tuomio on A:n vastuun osalta jäänyt pysyväksi.
3. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys asunto-osakeyhtiön kaupunkiin kohdistamasta vahingonkorvausvaatimuksesta. Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvaatimus on perustunut siihen, että kaupunki oli laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ssä säädetyn kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä eikä kaupunki ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti. Asunto-osakeyhtiö on lisäksi katsonut, että kaupunki vastasi huoneistoa käyttävän vuokralaisen huolimattomuudesta kuin omastaan. Vielä asunto-osakeyhtiö on katsonut, että kaupunki vastasi vahingosta oman huolimattomuutensa perusteella, koska se ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Kaupunki on katsonut, ettei se ollut vastuussa vahingosta, koska se ei ollut myötävaikuttanut vahingon syntymiseen eikä toiminut huolimattomasti.
4. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko kaupunki yhtiön väittämillä perusteilla vastuussa asunto-osakeyhtiölle aiheutuneesta vahingosta.
Sovellettavat säännökset ja osakkeenomistajan yhtiöön kohdistuvan vahingonkorvausvastuun lähtökohdat
5. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
6. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.
7. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu yhtiöön nähden edellyttää siten, että vahinko on aiheutettu tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Lain esitöissä todetaan, että vahingonkärsijän on yleensä osoitettava vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys (HE 24/2009 vp s. 37.) Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, osakkeenomistajan on 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan osoitettava menetelleensä huolellisesti. Myös asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ää koskevissa perusteluissa on todettu olevan tarkoituksenmukaista, että huoneiston sisäosien vahingoituttua osakkeenomistajan on näytettävä, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään. Tämä perustuu siihen, että osakkeenomistajalla on osakehuoneiston haltijana yleensä paremmat mahdollisuudet esittää asiassa näyttöä kuin yhtiöllä (HE 24/2009 vp s. 89).
8. Asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on edelleen todettu, että osakkeenomistajan on lain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa. Osakkeenomistaja voi yleensä luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Kuitenkin jos osakkeenomistajalla on vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein (HE 24/2009 vp s. 96). Tähän huolenpitovelvollisuuteen kuuluu muun muassa se, että huoneistoa ja siellä olevia yhtiön asennuksia ja laitteita tulee käyttää normaalilla tavalla (HE 24/2009 vp s. 88).
9. Osakkeenomistajalla on siten kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Korkein oikeus katsoo, että huoneistonsa vuokralle antaneen osakkeenomistajan on aiheen siihen ilmaantuessa huolenpitovelvollisuutensa perusteella huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia kiinteistön osia, ja puututtava tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomistaja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.
10. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyllään yhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellyttää siten sitä, että osakkeenomistaja on menetellyt edellä mainituissa suhteissa huolimattomasti. Toisin kuin asunto-osakeyhtiö on asiassa esittänyt, osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta.
Kaupungin vastuun arviointi
11. Asunto-osakeyhtiö on katsonut kaupungin laiminlyöneen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ssä säädetyn kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä eikä kaupunki ollut näyttänyt menetelleensä huolellisesti.
12. Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiön rakennuksen vahingoittuminen on johtunut siitä, että suihkusta kylpyhuoneeseen tullut vesi ei ollut päässyt poistumaan viemäriin, koska vuokralainen oli maannut lattiakaivon päällä. Vesivahinko ei siten ole johtunut osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta huoneiston tai sen laitteiden viasta. Kysymys ei siis ole ollut vahingosta, joka olisi johtunut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaiseen huoneiston sisäosien kunnossapitovastuuseen kuuluvan velvollisuuden laiminlyönnistä.
13. Arvioitaessa sitä, onko kaupunki vastuussa vuokralaisensa edellä todetulla menettelyllä aiheuttamasta vahingosta asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolenpitovelvollisuuden rikkomisen perusteella, merkityksellistä on se, onko kaupunki huolimattomalla menettelyllään myötävaikuttanut vahinkoon.
14. Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö ei ole vedonnut mihinkään sellaiseen kaupungin menettelyyn tai laiminlyöntiin, joka olisi myötävaikuttanut vesivahingon syntymiseen. Vahinkotapahtumasta esitetyn selvityksen perusteella onkin selvää, ettei kaupunki ole voinut vaikuttaa siihen vuokralaisensa menettelyyn, josta vahinko on aiheutunut, eikä kaupungin voida edellyttää kyenneen sitä estämään. Sen vuoksi Korkein oikeus katsoo, että kaupunki ei ole myöskään huolenpitovelvollisuutensa laiminlyönnin perusteella vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta.
15. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut vielä siihen, että kaupunki ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Vaikka kotivakuutus ei olisi estänyt vahinkoa, se olisi yhtiön mukaan parantanut asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksia saada vahingonkorvausta vesivahingosta.
16. Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölain säännökset ja yhtiöjärjestyksen määräykset kunnossapitovastuun jakautumisesta määrittävät rakennuksen vahingoittumista koskevan riskinjaon asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan välillä. Osakkeenomistajalla ei ole asunto-osakeyhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat. Perusteltua ei siten ole lähteä myöskään siitä, että osakkeenomistajalla olisi velvollisuus asunto-osakeyhtiöön nähden edellyttää vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Kaupungin ei sen vuoksi voida katsoa laiminlyöneen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaista huolenpitovelvollisuuttaan tai menetelleen muutoinkaan huolimattomasti myöskään siksi, että se ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta.
Johtopäätös
17. Koska kaupunki ei ole asunto-osakeyhtiölain säännösten tai yhtiöjärjestysten määräysten vastaiseen menettelyyn myötävaikuttamalla huolimattomuudellaan aiheuttanut kanteen perusteena olevaa vahinkoa, asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:ssä säädetyt edellytykset osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuulle eivät täyty. Kaupunki ei siten ole velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheutunutta vahinkoa.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Jos tarvitset apua asunto-osakeyhtiön oikeudellisiin asioihin, esimerkiksi kunnossapitovastuuseen, liittyen, ole yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Korkeimman oikeuden ratkaisu: https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160033?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=asunto-osakeyhti%C3%B6