Sopimuksenvastaisuus
Asuntokauppalain (AsKL) 4:14:n 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Virhearvioinnin ratkaisevaksi tekijäksi on se, mitä osapuolet ovat sopineet tai voidaan katsoa sopineen. Virheen edellytykset saattavat täyttyä, jos esimerkiksi asunnon varustukseen kuuluvan jääkapin tilavuus on sovittua pienempi. AsKL ei kuitenkaan edellytä, että sopimuksesta poikkeaminen vaikuttaa kauppaan. Vaikka ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus sopimuksen mukaiseen suoritukseen, täytyy ostajan kuitenkin joskus sietää joitakin poikkeamia sovitusta. Tämä ilmenee muun muassa KVL:n ratkaisussa 03/81/1042-1045, jossa päädyttiin siihen lopputulokseen, ettei asunnossa ollut asianmukaista virhettä, vaikka astianpesukoneen malli poikkesi sovitusta mallista. Arvioitaessa sopimuksen sisältöä, tulee ottaa kokonaisuudessaan kaikki olosuhteet huomioon.
Osapuolten tulisi sopia mahdollisimman tarkasti muun muassa laatuseikoista, sillä se ehkäisee epäselvyyksiä ja mahdollisia riitatilanteita. Tämä on erityisen tärkeää rakentamisvaiheessa olevan asunnon kohdalla, jolloin kaikista rakentamista koskevista tiedoista, kuten rakennusmateriaaleihin ja asunnon pinta-alaan liittyen, tulee sopia. Rakentamisvaiheen aikana tehdyiltä uuden asunnon kaupoilta vaaditaan AsKL 2:11.1 edellytyksen mukaisesti kirjallista muotoa, mutta tämä ei tarkoita sitä, että vain kirjalliset sopimusehdot olisivat päteviä.
Säännösten ja määräysten vastaisuus
Säännösten ja määräysten vastaisuudessa kyseessä voi olla esimerkiksi rakennusvirhe. AsKL 4:14:n 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa niitä säännöksiä ja rakennusmääräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi. Näin ollen asunnon tulee täyttää lain säädöksiä, viranomaisten päätöksiä sekä rakennusluvan ehtojen asettamia vaatimuksia. Edellä mainitut vaatimukset voivat koskea muun muassa asunnon suunnittelua, rakenteita tai kaavamääräyksiä. Asunto voi poiketa käyttöönottohyväksymisen jälkeen annetuista rakentamista koskevista uusista säännöksistä siten, ettei siinä katsota olevan virhettä. Asunnon ostaja voi vedota virheeseen silloin, kun rakennusvalvontaviranomainen on virheellisesti hyväksynyt voimassa olevien säännösten vastaisesti rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Terveyshaitta
Mahdolliset terveyshaitat voidaan katsoa virheenä. AsKL 4:14:n 3 kohdan mukaan asunnossa on virhe silloin, kun sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle. Tällöin ostajalla on oikeus vedota terveyshaittaa aiheuttavaan. Edellytyksiä virheeseen vetoamiseen voivat olla esimerkiksi rakenteiden vaarallinen heikkous tai rakennusmateriaalina käytetyn maalin tai pintakäsittelyaineen myrkyllisyys. Jos ostaja on tällöin kuluttajan asemassa, myyjä ei voi vapautua virhevastuustaan edes erillisin sopimuksin.
Terveyshaitan virheperusteisuudelle ei vaadita konkreettisuutta, vaan riski terveyshaitasta riittänee virheeksi, vaikka terveyshaittaa arvioidaan lähtökohtaisesti sen objektiivisella haitallisuudella. Myyjän virhevastuu voi ilmetä AsKL 4:15:n mukaisena tiedonantovirheenä muun muassa silloin, kun myyjä tietää ostajan allergiasta eikä täytä tiedonantovelvollisuuttaan antamalla puutteellisia tietoja tai jättämällä tietoja antamatta käytettyihin materiaaleihin liittyen. KVL:n ratkaisussa 04/81/3900 asunnossa katsottiin olevan AsKL 4:14:ssä tarkoituksenmukainen virhe, sillä asunnon huoneilman radonpitoisuuden vuosikeskiarvo ylitti radonille asetetun toimenpiderajan merkittävästi ja radonpitoisuuden voitiin olettaa aiheuttavan haittaa terveydelle.
Tiedonantovirhe
Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, josta säännellään AsKL 4:15:ssä. Tiedonantovelvollisuudessa voi kyseessä olla virheellisestä tieidosta tai tietojen antamatta jättämisestä. Asunnon ja sen ominaisuuksien lisäksi tiedot voivat kohdistua asunnon ympäristöön. Myyjä kantaa vastuuta niistä tiedoista, jotka hän on antanut ennen kaupantekoa. Myyjä on vastuussa myös antamatta jätetystä tiedosta silloin, kun tiedolla on ostajan kannalta merkityksellisyyttä. Tällaisen myyjän antaman tiedon tai antamatta jättämän tiedon on oltava sellaista, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tieto on vaikutuksellista silloin, kun voidaan katsoa, ettei ostaja olisi tehnyt kauppaa ilman kyseistä tietoa. Jos tieto ei ole vaikutuksellista ostajalle, myyjän virhevastuuta ei synny, jolloin myyjä ei ole virheestä korvausvelvollinen.
Myyjän tieedonantovelvollisuus päättyy AsKL 6:11:n ja Maakaaren (MK) 2:17:n mukaisesti kaupantekohetkeen silloin, kun kyseessä on käytetyn asunnon ja kiinteistön kauppa.
Myyjän tiedonantovelvollisuus uusissa asunnoissa on laajempi siksi, koska rakentamisvaiheessa tehdyssä kaupassa ostaja voi usein päättää kaupanteon jälkeen ostamansa asunnon yksityiskohdista. Tämä mahdollistaa ostajalle oikeuden virheseuraamuksiin samalla tavoin kuin ennen kaupantekoa annettujen tai antamatta jätettyjen tietojen osalta. Myyjän vastuuta muiden kuin hänen itsensä antamiin tai antamatta jättämiin tietoihin sovelletaan vastaavia säännöksiä kuin käytetyn asunnon kaupassa. Esimerkiksi AsKL 6:27:n mukaisesti myyjä on vastuussa hänen edustajansa – esimerkiksi kiinteistövälittäjän – antamista tai antamatta jättämistä tiedoista. Edellä mainitusta huolimatta myös kiinteistövälittäjään kohdistuu korvausvastuu suhteessa ostajaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) eli välityslain mukaisesti.
Viitatut lait:
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (15.12.2000/1074 ) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001074
Asuntokauppalaki ( 23.9.1994/843 )
https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Maakaari ( 12.4.1995/540 )
https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Yllä mainituissa asioissa teitä auttaa meidän asiantuntevat lakimiehemme.