Asuntokauppa
Asuntokaupassa on usein tapana käyttää kiinteistövälittäjää, jonka tehtävänä on hankkia myyjän puolesta asuntokauppaa varten tarpeelliset asiakirjat. Asunto on kuitenkin mahdollista myydä myös itse ilman kiinteistövälittäjän apua. Myydessä asuntoa ilman kiinteistövälittäjää täytyy sinun myyjänä olla tietoinen siitä, mitä asiakirjoja tarvitset asunnon myyntiä varten. Asuntokaupan asiakirjat onkin hyvä hankkia jo niinkin varhaisessa vaiheessa kuin asunnosta myynti-ilmoitusta tehdessä.
Asunnon myyntiä varten hankkimasi asiakirjat on syytä antaa tutustuttavaksi potentiaaliselle ostajalle asuntonäytöllä. Asian edetessä kaupoille asti, on nämä asiakirjat on hyvä mainita myös kauppakirjassa ja lisäksi niistä täytyy antaa kopiot ostajalle kaupanteon yhteydessä, jotta ostajalla on omat kappaleet joihin hän voi palata tarvittaessa. Asuntokaupan asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös, energiatodistus, PTS/kunnossapitosuunnitelma, kaavoitustiedot, huoneenvuokrasopimus ja osakekirja. Näitä käsitellään seuraavissa kappaleissa.
Isännöitsijäntodistus
Omistusoikeus: Isännöitsijäntodistuksesta selviää muun ohella se, että kenellä on omistusoikeus osakkeisiin eli myytävien osakkeiden omistajat. Vain osakkeenomistaja(t) voivat asunnon myydä.
Jos omistusoikeus ei kuitenkaan tule ilmi isännöitsijäntodistuksesta, täytyy tällöin hankkia muu selvitys omistuksesta. Tällainen tilanne saattaa tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistaja on kuollut ja kuolinpesä on myymässä asuntoa. Tällöin tarvitaan yleensä perukirja, katkeamaton sukuselvitys vainajasta 15-vuotiaasta lähtien, tämä silloin, jos perukirja ole maistraatin vahvistama, virkatodistukset kuolinpesän osakkaista sekä mahdollinen testamentti.
Huoneiston pinta-ala sekä se, että onko sitä tarkistusmitattu standardin mukaisesti. Myyjän sekä ostajan on syytä huomioida se, että jos asunnon pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu, saattaa olla niin, että todellinen pinta-ala poikkeaa huomattavastikin todistuksessa mainitusta pinta-alasta. Jos pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu, on tästä silloin hyvä maininta myös kauppakirjassa ja kirjata tähän tällaista varten tarvittava vastuunrajoituslauseke.
Yhtiövastikkeiden ja maksamattomien yhtiövastikkeiden määrä: Todistuksesta on syytä ilmetä yhtiövastikkeen määrä, käyttömaksut ja asunto-osakkeita mahdollisesti rasittava yhtiölainaosuus. Näiden lisäksi isännöitsijäntodistuksesta on ilmettävä mahdolliset maksamattomat yhtiövastikkeet ja käyttömaksut. Ostajan on syytä kiinnittää huomiota maksamattomiin vastikkeisiin ja käyttömaksuihin sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiölain mukaan uusi omistaja on yhdessä vanhan omistajan ohella vastuussa vastikkeiden ja maksujen maksamisesta yhtiölle, jos edellinen osakkeenomistaja ei ole niitä maksanut yhtiölle. Tämä vastuu on 6 kuukauden ajalta.
Huoneiston ja taloyhtiön muiden tilojen mahdolliset viat ja puutteet sekä tehdyt kunnossapito- ja muutostyöt: Isännöitsijäntodistuksesta tulee ilmi myös mahdolliset yhtiön tiedossa olevat yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen kuuluvat huomattavat viat ja puutteet sekä korjaustarpeet. Näiden lisäksi siitä käy ilmi huoneistoon tehdyt muutos- ja kunnossapitotyöt, joista yhtiölle on ilmoitettu. Todistuksesta käy ilmi myös yhtiön suunnittelemat ja päättämät tulevat korjaukset.
Todistuksesta ilmenee myös se, onko asunto-osakeyhtiön rakennus omalla vai vuokratontilla sekä minkä kokoinen tontti on.
Myyjän on myös hyvä huomioida, että on viisasta hankkia kaupantekopäivälle uusi ajan tasalla oleva isännöitsijäntodistus, koska tiedot ovat hyvinkin voinut voineet muuttua aiemmin hankitun todistuksen jälkeen. Isännöitsijäntodistus on mahdollista tilata asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.
Yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestyksestä mainitaan kaikki mahdolliset määräykset, jotka koskevat osakkeenomistajien ja yhtiön välisestä kunnossapitovastuun jakoa. Yhtiöjärjestyksessä voi hyvinkin olla asunto-osakeyhtiölaista poikkeava kunnossapitovastuun jako. Tämä on tavallista esimerkiksi sellaisissa taloyhtiöissä, joissa on erillistaloja taikka rivitalohuoneistoja. Tämänkaltaisissa yhtiöissä saattaa osakkaan kunnossapitovastuu usein olla laajempi kuin mitä asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty. Osakas voi mahdollisesti myös jopa vastata huoneiston kunnossapidosta kokonaan.
Huoneiston pinta-ala, käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä: Yhtiöjärjestyksestä saa selville myös huoneiston pinta-alan, käyttötarkoituksen ja huoneiston huoneiden lukumäärän. Ostajan on erityisesti syytä kiinnittää huomiota yhtiöjärjestyksessä mainittuun huoneistoselitelmään tai esitettyyn huoneiden lukumäärään ja verrata näitä myös isännöitsijäntodistuksessa esitettyihin tietoihin. Usein saattaa olla niin, että osakkeenomistaja on mahdollisesti rakentanut, etenkin mikäli kyseessä on vanha taloyhtiö, huoneistoon saunan. Mikäli kuitenkaan saunaa ei ole merkitty yhtiöjärjestykseen huoneiston kohdalle taikka jos isännöitsijätodistuksessakaan ei ole mitään mainintaa saunasta. Tällaisessa tilanteessa on syytä selvittää, että onko sauna luvallisesti tehty eli onko sille vaaditut luvat kuten rakennuslupa kunnossa ja vaikka luvat olisivatkin kunnossa, niin ostajan on syytä huomioida myös se, että lähtökohtaisesti osakkeenomistaja on vastuussa huoneistosaunan kunnossapidosta.
Yhtiöjärjestyksestä on tarpeen myös katsoa mahdollinen lunastuslauseke eli onko esimerkiksi taloyhtiön muilla osakkeenomistajilla mahdollisesti oikeus lunastaa myytävät osakkeet.
Viimeisin tilinpäätös
Viimeisimmästä tilinpäätöksestä ja muista sen asiakirjoista selviää asunto-osakeyhtiön taloudellinen tilanne. Näitä asiakirjoja ovat tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus. Tilinpäätös kertoo, miten taloyhtiötä on hoidettu. Tilinpäätöksestä selviää muun muassa mihin osakkeenomistajien maksamia vastikkeita on käytetty ja millainen on taloyhtiön varallisuustilanne. Tämän lisäksi näistä selviää myös se, miten edellisen tilikauden talousarvio on toteutunut, tilinpäätös ilmentää myös edellisen tilikauden voittoa tai tappiota. Nämä asiakirjat on mahdollista saada tarvittaessa pyynnöstä asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.
Energiatodistus
Energiatodistus on syytä esittää asunnon myynnin yhteydessä. Energiatodistus on mahdollista pyytää isännöitsijältä. Energiatodistus vaaditaan koko rakennukselle eli ei vain yksittäiselle asunnolle vaan koko yhtiön rakennukselle. Asunto-osakeyhtiö rakennuksen omistajana tai hallinnoijana on vastuussa energiatodistuksen hankinnasta asunnon myynti tilanteessa. Energiatodistus perustuu rakennuksen ominaisuuksiin sekä niistä johdettuun rakennuksen energiankulutukseen. Energiatodistus kertoo myös rakennuksen energialuokan.
PTS/kunnossapitosuunnitelma
Taloyhtiössä voi mahdollisesti olla teetetty niin sanottu. PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma kiinteistön ylläpidosta tai muu vastaava asunto-osakeyhtiön rakennuksen tai rakennusten kuntoa koskeva selvitys tai suunnitelma. Tällaisesta pitkän tähtäimen suunnitelmasta ilmenee siis taloyhtiön rakennusta taikka rakennuksia koskevat tulevat korjaukset ja remontit.
Tällainen PTS tai kunnossapitosuunnitelma on yleensä tilinpäätösasiakirjojen liitteenä mutta jos niin ei ole niin, se on mahdollista saada tarvittaessa pyynnöstä asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.
Kaavoitustiedot
Jos asunto-osakeyhtiön naapurustossa on mahdollisesti rakentamattomia tai vajaasti rakennettuja alueita, niin erityisesti tällaisessa tilanteissa kaavaote on syytä hankkia, koska kaavaotteessa olevat tiedot saattavat olla oleellisia etenkin asunnon arvoon liittyen. Kaavasta saattaa muun ohella ilmetä niin mahdolliset naapurikiinteistöihin tulevat mahdolliset rakennushankkeet, että erilaiset liikennejärjestelyt naapurusto alueella.
Kaavoitustietoja on mahdollista saada kaupungilta tai kunnalta, tämän lisäksi tietoa löytyy muun muassa kuntien kaavoitus sivuilta.
Huoneenvuokrasopimus
Jos myytävänä oleva asunto on jo vuokrattu, tulee vuokrasopimus annettavaksi ostajalle kaupan yhteydessä.
Osakekirja
Näiden edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi on tietenkin myös osakekirja syytä luovuttaa kaupan yhteydessä ostajalle. Useasti on niin, että myyjällä on velkaa asunnosta ja tällöin osakekirja on myyjän pankilla lainan vakuutena. Kaupanteon yhteydessä pankki kuitenkin luovuttaa osakekirjan joko ostajalle tai ostajan pankille, jos ostaja puolestaan panttaa osakekirjan pankille lainan vakuudeksi.
Sähköinen huoneistotietojärjestelmä on otettu käyttöön vuoden 2019 alusta lähtien, tämä tarkoittaa siis sitä, että paperisia osakekirjoja ei enää paineta, vaan osakehuoneiston omistusta koskeva tiedot ovat sähköisessä järjestelmässä. Tämän ohella myös vanhat taloyhtiöt ovat siirtymässä vähitellen tällaiseen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Tämä mahdollistaa myös sen, että osakkeenomistajilla on mahdollisuus hakea oma omistuksena rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Tämän jälkeen, paperinen osakekirja mitätöidään, kun omistus on rekisteröity sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Tällöin siis tiedot näkyvät vain sähköisessä huoneistotietojärjestelmässä ja ovat mahdollista saada sieltä ilman, että mitään olisi paperimuodossa. Tätä huoneistotietojärjestelmää ylläpitää Maanmittauslaitos.
Lakimies ja asunnon myynti
Mikäli tarvitset apua asunnon myyntiin liittyen, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599