Ostajan selonottovelvollisuus asunto – ja kiinteistökaupassa
Ostajan selonottovelvollisuus on erittäin tärkeässä roolissa asunto – ja kiinteistökaupassa. Vaikka myyjän tulee olla perillä kaupankohteen kunnosta ja sen ominaisuuksista, on myös ostajan vastuulla perehtyä huolellisesti kaupan kohteen ominaisuuksiin ja kuntoon, sekä asiakirjoihin ennen kaupan päättämistä. Mikäli ostaja toimii kauppaa harkitessaan huolimattomasti ja laiminlyö laissa asetetun selonottovelvollisuutensa, voi tämä menettää oikeutensa asettaa myyjälle vaatimuksia sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista ja virheistä, jotka hänen olisi tullut havaita kaupan kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa.
Lainsäädäntö käytetyn asunto-osakkeen kaupassa
Asuntokauppalain 6 luvun 12§:n mukaan ”Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.”
Lainsäädäntö kiinteistön kaupassa
Maakaari 2 luvun 22§:n mukaan ”Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.”
Mitä selonottovelvollisuus tarkoittaa käytännössä?
Kuten näemme, laki asettaa ostajalle selonottovelvollisuuden. Käytännössä tämä tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että ostajan velvollisuus asunto – ja kiinteistökaupassa on tarkastaa kiinteistö ja sillä sijaitseva rakennus silmämääräisesti. Ostaja ei myöhemmin voi vedota sellaisiin virheisiin, jotka ovat silmin havaittavissa. Jos kuntotarkastuksessa käytetään esim. rakennusalan ammattilaista, myyjän vastuu vähenee ja ostajan tietoisuus mahdollisista virheistä lisääntyy, mikä puolestaan lisää ostajan vastuuta.
Selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus määräytyvät kuitenkin tapauskohtaisesti. Huomioon on otettava mm. kaupan kohteen ikä ja kunto, sekä ostajan tietämyksen taso. Lähtökohtaisesti voidaan olettaa, että uusi rakennus on paremmassa kunnossa kuin taas iäkkäämpi rakennus. Jos ostaja on ammatiltaan rakennusteknikko tai tietää muuten keskivertoa enemmän rakennustekniikasta, voidaan hänelle asettaa korostuneempi velvollisuus huomata kaupan kohteen ulkoiset seikat.
Pääsääntöisesti ostajaa ei voida edellyttää hankkivan tarkastusta sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita vastaavia toimenpiteitä. Ostajalle ei myöskään pääsääntöisesti ole asetettu velvollisuutta käyttää asiantuntijaa kaupan kohteen tarkistamiseksi. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteusjälkiä, on ostajan omana velvollisuutena ryhdyttävä tarkempaan kaupan kohteen tutkimukseen. Tällaisessa tilanteessa saatetaan edellyttää myös asiantuntija-apua. Tällöin on kyse ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta, mikä on sitten asia erikseen. On kuitenkin suositeltavaa turvautua rakennusteknisen asiantuntijan puoleen, etenkin jos kyseessä on vanhempi rakennus. Mikäli rakennusteknikko ei huomaa jotakin vikaa rakennuksessa ei yleensä voida myöskään olettaa, että ostaja olisi sen huomannut. Näin ostaja turvaa lähtökohtaisesti lain edellyttämän selonottovelvollisuuden rakennuksen tarkastamisen osalta.
Pääsääntöisesti riittävää kuitenkin on, että ostaja tutustuu asiakirjoihin ja itse kaupan kohteeseen tavanomaisella huolellisuudella ja havaitsee nähtävillä olevat viat ja puutteet, jotka keskivertoihmisen voidaan olettaa havaitsevan, kun on kyseessä arvokkaan omaisuuden ostamisen harkinta.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppaan liittyen, niin ota yhteyttä lakimieheen.
Linkit ja lähteet:
Yhteystiedot: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asuntokauppalaki 1994/843 (6 luku 12§): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Maakaari 1995/540 (2 luku 22§) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540