Mitä ostajan tulee selvittää ennen asunto-osakkeen ostoa?
Asunto-osaketta ostaessasi et periaatteessa osta asuntoa, vaan siihen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Taloyhtiön fyysinen ja taloudellinen kunto on erittäin tärkeä osa asunnon ostoa. Siitä huolimatta, monilta asunnon ostajilta jää taloyhtiön asiat huomiotta. Taloyhtiö eli asunto-osakeyhtiö omistaa ja hallinnoi rakennuksia asuntoineen ja vastaa niiden kunnossapidosta, sekä mahdollisista korjauksista ja remonteista. Useimmiten kunnossapito – ja korjaustoimenpiteet jäävät osakkaiden maksettaviksi. Tämän takia on tärkeää selvittää taloyhtiön kunto, koska se vaikuttaa jokaisen osakkeenomistajaan taloudellisesti. Seuraavat alla mainitut taloyhtiön tiedot kannattaa selvittää ennen kaupantekoa.
Alla on lista mitä pitää selvittää ennen asunto-osakkeen ostoa
- Taloyhtiön kunto ja tulevat remontit
Ennen asunto-osakkeen ostoa, ostajan on syytä tutustua taloyhtiön remonttihistoriaan ja selvittää, onko suunnitteilla uusia remontteja tai korjauksia tulevaisuudessa. Asunto-osakkeen ostajan kannattaa olla erityisen tarkkana putki – ja julkisivuremontin suhteen. Nämä ovat taloyhtiön isoimpia remontteja ja ne tulevat kalliiksi myös osakkeenomistajalle. Tämän takia on erityisen tärkeää selvittää, onko tämän kaltaiset suuret remontit jo tehty vai onko sellaisia suunnitteilla lähitulevaisuudessa. Kannattaa kiinnittää huomiota myös kerrostalon ikään, sillä vanhempi rakennus, joka on rakennettu 1970 – 1980 luvulla, todennäköisesti tarvitsee putkiremontin lähivuosina.
Käytännössä ostaja ei voi vaatia vastarakennetun asunnon laatua käytetyn asunnon hinnalla. On jokaisen ostajan vastuulla tutustua kohteeseen ja sen asiakirjoihin huolellisesti. Ostaja ei voi myöhemmin vedota seikkaan tai virheeseen, joka hänen olisi täytynyt huomata jo ennen kaupantekoa. Tämän takia on suositeltavaa, että ostaja suorittaa kuntotarkastuksen etenkin silloin kun on kyse vanhemmasta asunnosta. Kuntotarkastus paljastaa asunnon kunnon, mahdolliset korjaustarpeet ja vauriot.
- Taloyhtiön taloudellinen tilanne ja vastikkeiden määrä
Ostajan on hyvä kiinnittää erityistä huomiota isännöitsijäntodistukseen, josta paljastuu mm. rakennuksen ikä, huoneiston pinta-ala, tiedossa olevat ja tehdyt remontit. Tämän lisäksi on hyvä tarkastella viimeksi vahvistettua tilinpäätöstä, energiatodistusta, talousarviota ja yhtiöjärjestystä. Sinulla on oikeus nähdä nämä paperit asunto-osakeyhtiölain mukaan ja niistä selviää mm. taloyhtiön taloudellinen tilanne.
Myös vastikkeiden määrä ja niiden kehitys kertoo, miten hyvin asiat hoidetaan taloyhtiössä. Jos vastikkeiden määrä vaihtelee paljon ja yhtiölle on kertynyt alijäämää, on tämä merkki ennakoinnin puuttumisesta. Alijäämä tarkoittaa sitä, että hoitovastike on mitoitettu liian pieneksi suhteessa yhtiön kuluihin. Jos yhtiölle on kertynyt alijäämää, tätä täytyy jossain vaiheessa kattaa, mikä tarkoittaa hoitovastikkeen nousua seuraavalla tilikaudella tai muutaman vuoden päästä. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä osataan varautua taloudellisesti korjauksiin ja tehdä ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä.
- Omistaako taloyhtiö asuin- tai liikehuoneistoja?
Ostajan on hyvä tarkastaa, onko taloyhtiöllä omistuksessaan asuin- tai liikehuoneistoja, jotka ovat vuokralla. Tämä on hyvin yleistä. Vuokratuloilla katetaan myös taloyhtiön kuluja, joten tällaiset vuokratulot vähentävät lähtökohtaisesti osakkaiden maksaman hoitovastikkeen määrää. On hyvä kuitenkin pitää mielessä, että liiketilojen kysyntätilanne voi muuttua nopeasti, jolloin vuokratulot jäävät taloyhtiöltä saamatta.
- Tontin omistusmuoto
Tontin omistusmuoto on erittäin tärkeä tieto kerrostaloasunnon ostajalle. Kerrostalot on rakennettu joko taloyhtiön omistamalle tai vuokraamalle tontille. Asunto-osakkeen omistaja maksaa osuutensa tonttivuokrasta kuukausittain tai esim. kertasuorituksena asunnon oston yhteydessä. Vuokraosuudesta kannattaa olla tarkkana sen takia, koska vuokratontista ostajan maksettavaksi jäävä osuus on usein kymmeniä tuhansia euroja. Tonttiosuutta ei myöskään lasketa osaksi rahoitusvastiketta, joten sitä ei ole otettu huomioon asunnon velattomassa hinnassa. Velaton hinta on kauppahinnan ja myytävien osakkeiden osalle tuleva osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Tämän takia ostajan on hyvä selvittää, kuinka suuri tontin vuokraosuus on.
- Omat asumiskustannukset
Viimeiseksi ostajan on hyvä arvioida omaa taloudellista tilannetta realistisesti. Seuraavia muutamia asioita on hyvä pitää mielessä ja kysyä itseltään: Kestääkö oma talous lainan lyhennykset myös asuntolainan korkojen noustessa, vai olisiko kannattavaa asettaa lainaan korkokatto? Kuinka paljon on asunnon hoitovastike? Riittääkö omat varat myos remonttilainaan, jos remontteja on suunnitteilla? On hyvä myös muistaa, että rahoitusvastike saattaa nostaa yhtiövastiketta jopa yli satasella kuussa. Näiden lisäksi täytyy ottaa huomioon, että rahojen tulisi riittää myös vesimaksuun, kotivakuutukseen, sähkö – ja nettilaskuun sekä muihin arjen kuluihin ja menoihin.
- Tarjousprosessi ja kaupanteko
Ostotarjous kannattaa tehdä aina kirjallisena ja sille kannattaa asettaa myös voimassaoloaika. Lähtökohtaisesti kaksi vuorokautta on riittävä aika. Kahden vuorokauden aikana myyjällä on mahdollisuus hyväksyä tarjous, hylätä se tai tehdä vastatarjous. Alkuperäinen tarjous raukeaa vastatarjouksen myötä. Vastatarjouksessa on myös määräaika, minkä aikana siihen täytyy vastata.
Kauppakirja on tehtävä aina kirjallisena ja siitä täytyy käydä ilmi kaikki sovitut kauppaehdot, kuten hinta ja kohteen luovutuksen ajankohta. Mahdolliset asunnosta ilmenneet virheet on myös hyvä kirjata kauppakirjaan. Kauppakirjoista on oltava olemassa vähintään kaksi kappaletta, toinen myyjälle ja toinen ostajalle. Kauppakirja sisältää molempien osapuolten oleelliset ehdot ja niiden on oltava kohtuullisia. Niiden on kuvastettava molempien osapuolten oikeudellista asemaa.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakekaupassa, niin ota yhteyttä lakimieheen. Asunto-osakekaupassa lakimies tarkistaa kaikki keskeiset tiedot puolestasi.
Linkit ja lähteet:
Yhteystiedot: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (7 luku 27§): https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599