Muutostyön aloittaminen ja ilmoituksen käsittely
Muutostöiden aloittaminen
Osakas ei saa aloittaa muutostyötä ennen kuin asunto-osakeyhtiöllä tai toisella osakkaalla on ollut kohtuullisesti aikaa muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Käsittelyssä arvioidaan, aiheutuuko työstä haittaa taloyhtiölle ja voiko työ vaikuttaa toisten osakkaiden huoneiston käyttöön. Osakkaalle voidaan tällöin antaa lupa taloyhtiön päätöksellä.
Jos yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa sille ehtoja, muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi hyväksyä työn aloittamisen aikaisemmin.
Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Saatuaan muutostyöilmoituksen on asunto-osakeyhtiön tai toisen osakkeenomistajan viivytyksettä ilmoitettava muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdoista tai työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on annettava ilmoitus kannastaan kirjallisesti, jos osakkeenomistaja niin pyytää. Kielteinen päätös on perusteltava.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 4
Käsittelyyn tarvittava aika voi olla eri tilanteissa eripituinen, ottaen huomioon remontin laatu ja laajuus, mahdolliset vahinkoriskit sekä muissa huoneistoissa aiemmin toteutetut vastaavat remontit. Ilmoituksen kohtuullinen käsittelyaika on enintään kuukausi ja loma-aikoina enintään kaksi kuukautta. Taloyhtiö tai toinen osakas voi hyväksyä työn aloittamisen aikaisemminkin. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkaalle voidaan antaa lupa aloittaa remontti jo ennen muutostyöilmoituksen virallista käsittelyä. Tällaisessa tilanteessa osakas ottaa kuitenkin riskin, että asunto-osakeyhtiö voi myöhemmin kieltää työn tai asettaa sellaisia ehtoja, joihin osakas ei voi sitoutua. Jos yhtiö kieltää muutostyön, on tämä päätös perusteltava. Osakas voi myös mahdollisesti viedä asian tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen muutostyön vuoksi
Muutoksen toteuttamiseen liittyvään yhtiöjärjestyksen muuttamiseen sovelletaan 6 luvun säännöksiä yhtiökokouksen päätöksestä. Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 5
Osakkaan muutostyö saattaa olla sellainen, että sen takia on muutettava yhtiöjärjestystä. Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa yhtiökokouksessa määräenemmistöpäätöksellä. Useimmiten yhtiöjärjestyksen muuttamista tarvitaan silloin, kun osakas suorittaa lisärakentamishankkeita tai muuttaa huoneiston käyttötarkoitusta.
Mikäli osakkaan suunnittelema muutostyö vaatii viranomaisluvan, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Jos hallitus valtuuttaa osakkaan hakemaan luvan, valtakirja kannattaa antaa yksilöitynä ja rakennuslupahakemus tulee pyytää taloyhtiön käyttöön jo valtakirjaa annettaessa. Tällä varmistetaan se, ettei osakas hae lupaa myös sellaiseen muutokseen, joka aiheuttaisi haittaa tai vahinkoa. Mikäli osakkaan suunnittelema muutos edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista tai vaatii viranomaisluvan, on osakas velvollinen vastaamaan näistä kustannuksista.
Muutostyöt tuomioistuimen päätöksellä
Tuomioistuimen lupa osakkaan muutostyölle
Jos yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää muutoksen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen. Tuomioistuin voi myös muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja ja oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan.
Tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos sen kieltäminen tai toteuttaminen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamin ehdoin olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 6
Tuomioistuimelta haettavan luvan perusajatuksena on se, että tuomioistuin suorittaa vertailun aiheutuvan haitan tai vahingon ja osakkaalle tulevan hyödyn kesken. Osakas voi hakea tuomioistuimelta luvan vain omassa hallinnassaan oleviin tiloihin suunniteltuun muutokseen ja teknisiin muutoksiin. Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen edellyttävään muutokseen ei riitä pelkkä tuomioistuimen lupa, vaan siihen vaaditaan myös yhtiökokouksen päätös. (Turun HO 5.7.2011 nro 1523)
Muutostyön valvonta
Saako yhtiö valvoa osakkaan muutostyötä?
Yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä 3, 5, 6 ja 8 §:ssä tarkoitettuja ehtoja noudattaen. Yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 7
Yhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan suorittamia muutostöitä. Kaikki osakkaiden suorittamat muutostyöt ja niiden vaikutus asunto-osakeyhtiöön, taloyhtiön omaisuuteen ja naapureihin ovat yhtiön valvontaoikeuden piirissä. Osakkaan muutostyötä valvoo aina asunto-osakeyhtiö. Taloyhtiö valvoo myös sellaista muutostyötä, jolle toinen osakas on antanut suostumuksensa ja asettanut ehtoja. Toisella osakkaalla ei ole itse oikeutta valvoa muutostyötä, vaan hänen on kerrottava yhtiölle, minkälaisia edellytyksiä ja ehtoja hän muutostyöltä asettaa. Tällä suojataan muutostöitä tekevän osakkaan yksityisyyttä. Taloyhtiö voi joutua vahingonkorvausvelvolliseksi silloin, jos se ei valvo toisen osakkaan puolesta tämän muutostyölle asettamia ehtoja.
Taloyhtiön on huolehdittava valvonnasta sekä oman että osakkaiden edun nimissä. Yhtiön vastuulla on huolehdittava, että muutostyö ei aiheuta haittaa muiden huoneistojen ja yhteisten tilojen käyttäjille. Asunto-osakeyhtiön on sovittava muutostyötä tekevän osakkaan kanssa valvonnasta. Muuten vaarana on, että osakas on ehtinyt suorittaa valvonnan kannalta merkittäviä työvaiheita loppuun ja niitä ei päästä tarkastamaan. Taloyhtiöllä voi tällaisessa tilanteessa olla jopa oikeus purkaa tehtyjä muutoksia tarkastaakseen tehdyn työn. Jotta tältä vältyttäisiin, osakkaan kanssa tulisi sopia ennen töiden aloittamista, mitkä työvaiheet asunto-osakeyhtiö haluaa valvoa.
Muutostyö yhtiön tiloissa
Osakkaan muutostyöt yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa
Yhtiön suostumuksella osakkeenomistaja voi kustannuksellaan tehdä muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Muutostyötä koskeva hakemus on tehtävä etukäteen kirjallisesti hallitukselle. Suostumukseen voidaan liittää ehtoja. Muutostyötä ei saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta.
Tällaiseen muutostyöhön ja työtä koskevien tietojen säilyttämiseen sovelletaan 1 §:n 2–5 momenttia, hakemuksen sisältöön, tiedoksi antamiseen toiselle osakkeenomistajalle ja hakemuksen käsittelemisestä aiheutuviin kuluihin, mitä 2 §:ssä säädetään muutostyöilmoituksesta, muutostyön kieltämiseen ja lisäehtojen asettamiseen suostumuksen antamisen jälkeen 3 §:n 3 momenttia, yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja tarvittavien lupien hakemiseen 5 §:ää sekä työn valvontaan 7 §:ää.
Tämän pykälän säännöksiä sovelletaan myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 8
Osakas voi tehdä kustannuksellaan muutostöitä asunto-osakeyhtiön hallitsemissa tiloissa, jos taloyhtiö siihen suostuu. Muutoksia voidaan tehdä vain yhtiön suostumuksella. Osakkaan huoneiston ulkopuolella tekemiä muutostöitä voivat olla esim. piha-alueen muutokset tai sähköpistorasioiden asentaminen rakennuksen ulkoseinään. Yhtiöllä ei kuitenkaan ole velvollisuutta sallia muutoksia, eikä sen tarvitse perustella kieltäytymistään.
Huoneiston ulkopuolelle tehtäviin muutostöihin sovelletaan samoja säännöksiä kuin osakashallinnassa olevissa tiloissa tehtäviin muutostöihin. Nämä säännökset koskevat hakemuksen sisältöä, tietojen antamista toiselle osakkaalle ja hakemuksen käsittelemisestä aiheutuvia kuluja. Samoin noudatetaan myös säännöksiä muutosilmoituksesta ja mahdollisten lisäehtojen asettamisesta suostumuksen jälkeen. Muutostyötä voidaan valvoa samaan tapaan kuin osakashallinnassa olevassa tilassa tapahtuvaa työtä.
Yhtiön uudistus ja muu muutostyö
Yhtiön ilmoitusvelvollisuus suunnittelemistaan uudistuksista ja muutostöistä
Yhtiön on ilmoitettava osakkeenomistajalle ja huoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa sellaisesta yhtiön rakennuksen tai kiinteistön uudistuksesta tai muusta muutostyöstä, joka vaikuttaa huoneiston käyttämiseen. Ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon. Uudistusta koskevasta yhtiön päätöksestä säädetään 6 luvun 31–33 §:ssä. Yhtiön on huolehdittava siitä, että uudistus tai muu muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.
Asunto-osakeyhtiölaki Luku 5 § 9
Mikäli tarvitset apua muutostöiden lupiin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (Luku 5 § 4 – 9) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O2L5