Myyjän antamat puutteelliset tiedot
Yleistä
Myyjän on annettava ostajalle tiettyjä tietoja kiinteistöstä oma-aloitteisesti. Nämä tiedot ovat merkityksellisiä kiinteistön kaupassa. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka alentavat myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa.
Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle asianmukaiset tiedot kiinteistön vallintaan vaikuttavista seikoista, samoin kuin kaikista kiinnityksistä ja panttioikeuksista sekä muista kiinteistöön kohdistuvista erityisistä oikeuksista.
Laatuvirhetilanteessa myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Vallinta- ja oikeudellisen virheen osalta ostajalle ei voi asettaa kovin korkeaa ennakkotarkastusvelvollisuutta, eikä ainakaan selonottovelvollisuutta.
Puutteelliset tiedot (laatuvirhe)
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä ei ole ennen kaupan tekemistä ilmoittanut ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Ostopäätöksen tekemistä varten ostajan tulee saada oikeat tiedot kiinteistöstä. On myyjän vastuulla, jos hän ei ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä tullut virheellinen käsitys kiinteistön laadusta. Mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä ilmoittanut ostajalle kiinteistön ominaisuuksista, ostaja ei voi enää vedota laatuvirheeseen ilmoitettujen tietojen osalta. Ratkaiseva ajankohta on kaupantekohetki.
Myyjän edellytetään rehellisesti antavan ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat kaupan kohteena olevan kiinteistön käyttöön tai arvoon.
Myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sillä perusteella, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kaupan kohteessa. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan henkilön pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.
Myyjällä on siis selonottovelvollisuus. Selonottovelvollisuus koskee seikkoja, joista kiinteistöjen omistajien normaalisti oletetaan olevan tietoisia, jotka tulevat normaalissa kiinteän omaisuuden käytössä esille.
Puutteelliset tiedot (vallintavirhe)
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kiinteistön kaupassa ostajalla on oikeus olettaa, ettei hänen hankkimansa kiinteistön käyttöä koske muut kuin suoraan lainsäädännöstä johtuvat yleiset rajoitukset. Kiinteistössä on vallintavirhe, jos ostaja ei voi jonkin viranomaisen päätöksen vuoksi määrätä kiinteistön käytöstä tai sen luovuttamisesta tai muusta vallinnasta tavalla, jota hän on voinut perustellusti olettaa.
Myyjän on annettava tiedot kiinteistöstä ostajalle oma-aloitteisesti. Myyjän tiedonantovelvollisuuteen ei vaikuta se, huomaako tai osaako ostaja tiedustella kyseistä seikkaa.
Puutteelliset tiedot (oikeudellinen virhe)
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta omistustiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjän velvollisuutena on ilmoittaa ostajalle ennen kaupan tekemistä kiinteistön omistustiedot. Jos myyjän oma saanto on ehdollinen, hänen on ilmoitettava ostajalle luovutettavan omistusoikeuden ehdollinen luonne ja saantomiehensä oikeus kaupan kohteeseen. Mikäli myyjä laiminlyö tämän ilmoitusvelvollisuutensa, kyseessä on oikeudellinen virhe.
Myyjällä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kaikista sivullisten erityisistä ja panttioikeuksista sekä kaikista muistakin kohdetta koskevista sivullisten oikeuksista. Myyjän velvollisuus koskee kirjattuja, kirjaamattomia ja kirjaamiskelvottomia oikeuksia. Velvollisuus ei edellytä oikeuden sitovuutta suhteessa luovutuksensaajaan tai muuhun sivulliseen. Ostaja voi olettaa, että kiinteistöön ei kohdistu sivullisten oikeuksia, ellei hänelle ole muuta ilmoitettu.
Yhteenveto myyjän antamista puutteellisista tiedoista
Myyjän antamista puutteellisista tiedoista on säännökset laatuvirheen, vallintavirheen ja oikeudellisen virheen osalta. Säännösten soveltamistilanteissa myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle jonkin ominaisuuden, päätöksen tai luvan, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon. Tämä koskee laatuvirhe ja vallintavirhetilanteita, tätä ei ole mainittu oikeudellisen virheen tilanteessa.
Jotta ostaja voi menestyksellisesti vedota virheeseen, edellytyksenä on, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virheensietokynnyksen on ylityttävä. Tällaisessa tilanteessa arvioidaan, olisiko laiminlyönti vaikuttanut kaupan tekemiseen tai sen ehtoihin, esimerkiksi kauppahintaan.
Myyjän vastuu säännöksissä tarkoitetuista puutteellisista tiedoista ei riipu siitä, onko myyjä ollut huolimaton vai ei. Koska virhe on käsillä vasta siinä vaiheessa, kun puutteellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, myyjä voi välttää virhevastuun puutteellisista tiedoista antamalla tiedon ennen kaupantekoa niin, että ostajalla on tämän jälkeen kohtuullinen mahdollisuus harkita seikan merkitystä kaupanteon kannalta.
Laatuvirheen osalta on muistettava, että ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus, joka rajoittaa myyjän tiedonantovelvollisuutta. Vallintaan liittyvien seikkojen osalta myyjällä on kaupan kohteena olevan kiinteistön osalta tiedonanto- ja selonottovelvollisuus ja naapurikiinteistöjen osalta tiedonantovelvollisuus.
Oikeudellisten seikkojen osalta myyjän velvollisuus on esittää ostajalle muun muassa lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote. Oikeudellisten seikkojen osalta myyjällä on selonottovelvollisuus.
Myyjä jättää oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen
Yleistä
Ostajan virheellisestä käsityksestä on säännökset laatu-, oikeus- ja vallintavirheen osalta. Säännösten tarkoittamissa tilanteissa myyjä on passiivinen. Myyjä jättää oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen. Myyjä toimii tällöin vastoin lojaliteettivelvollisuutta.
Lojaliteettivelvollisuuden vuoksi myyjällä on velvollisuus oikaista ostajaa, jos hän havaitsee, että ostajalla on väärä käsitys jostakin kaupan kohdetta koskevasta merkityksellisestä seikasta. Myyjä ei saa käyttää hyväksi ostajan väärää tietoa kaupan kohteesta. Ostajan väärän käsityksen hyväksi käyttäminen ilmentää myyjän vilpillisyyttä tai epälojaalisuutta, joka on perustana varsinaiselle virhevastuulle ja vahingonkorvaukselle. Tämä koskee myös sellaista seikkaa, josta ostajalla olisi selonottovelvollisuus.
Ostajan virheellinen käsitys (laatuvirhe)
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
Myyjä ei yleensä vastaa siitä, täyttääkö kaupan kohde ostajan yksilölliset mieltymykset tai soveltuuko se hänen aikomaansa erityiseen käyttöön. Ostaja on kuitenkin voinut tuoda myyjälle esille kiinteistön uuden, suunnitellun käyttötarkoituksen. Mikäli myyjä havaitsee tällöin, että ostaja erehtyy mahdollisuuksista vaihtaa kiinteistön käyttötarkoitusta tai erehtyy niiden seikkojen suhteen, joilla on merkitystä käyttötarkoituksen vaihtamisen suhteen, myyjän on oikaistava nämä tiedot. Mikäli myyjä ei oikaise tietoja, hän joutuu virhevastuuseen. Myyjä voi välttää virhevastuun myös ilmoittamalla epävarmuutensa seikoista tai tiedossaan olevat seikat, joilla on merkitystä ostajan esille tuoman uuden käyttötarkoituksen kannalta.
Myyjän on oikaistava havaitsemansa ostajan väärät tiedot, vaikka ostaja olisi saanut väärät tiedot muualta kuin myyjältä. Säännöksen tarkoittamana oikaisuvelvollisuus koskee myös kiinteistön nykyisen käyttötarkoituksen jatkamista.
Myyjän virhevastuu edellyttää, että ostajan erehdys vaikuttaa kaupan kohteen soveltumiseen aiottuun käyttöön.
Ostajan virheellinen käsitys (vallintavirhe)
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
Tämän säännöksen soveltaminen voi olla käytännössä vaikeaa näyttövaikeuksien vuoksi. Ostajan voi olla vaikea näyttää, että myyjä on havainnut ostajan virheellisen käsityksen.
Lainkohdassa on mainittu päätös taikka siihen verrattava seikka, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla. Ostaja voi tämän takia esittää vallintavirheen perusteella vaatimuksia myös silloin, kun jokin myyjän tietämä muu erityinen seikka kuin viranomaisen päätös estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla. Lainkohdan tarkoituksena on estää myyjää hyötymästä havaitsemastaan ostajan erehdyksestä. Silloin kun myyjä esimerkiksi tietää sellaisesta vireillä olevasta hankkeesta, joka tulee vaikuttamaan myytävän kiinteistön käyttöön tai vallintaan, hänen on ilmoitettava asiasta ostajalle, vaikka lopullista päätöstä ei ole vielä tehty.
Myyjä ei saa käyttää hyväksi kiinteistön ostajan väärää tietoa. Ostajan erehdyksen hyväksi käyttäminen ilmentää epälojaalisuutta tai vilpillisyyttä, joka on perustana virhevastuulle. Myyjän oikaisuvelvollisuus koskee myös seikkaa, josta ostajalla muuten olisi selonottovelvollisuus.
Myyjällä ei ole tiedonantovelvollisuutta kiinteistön käyttöä koskevista lakien tai asetusten säännöksistä. Esimerkiksi rakennus-, metsä- ja ympäristölainsäädännössä on lukuisia kiinteistön käyttöä ja vallintaa koskevia rajoituksia.
Yhteenveto ostajan virheellisestä käsityksestä
Ostajan virheellisistä tiedoista on säännökset laatuvirheen, oikeusvirheen ja vallintavirheen osalta. Näissä tilanteissa myyjä on havainnut ostajan virheellisen käsityksen, mutta myyjä ei oikaise ostajan virheellistä käsitystä.
Myyjä on passiivinen. Myyjä toimii vastoin lojaliteettivelvollisuutta. Säännökset ovat tarpeen, koska ei ole hyväksyttävää, että myyjä voisi käyttää havaitsemaansa ostajan erehdystä hyväksi.
Virheellisen tiedon tulee koskea jotakin kiinteistön ominaisuutta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön tai päätöstä tai siihen verrattavaa seikkaa, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
Tiedon tulee ensinnäkin olla merkityksellinen. Ostaja ei voi menestyksekkäästi vedota aivan vähäisiin virheisiin tai puutteisiin. Näissä tilanteissa virheen perusteen olevan seikan on lisäksi estettävä ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
Myyjä voi oikaista ostajan virheellisen käsityksen kaupantekoon saakka. Virhesäännöksiin vedotessaan ostajalla on väittämistaakka siitä, että myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön tai estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
Sen seikan osoittamiseksi, että myyjä on havainnut ostajan virheellisen käsityksen, ostaja voi esittää näyttöä esim. esittämällä kirjallisina todisteina sähköpostiviestejä, jotka hän on lähettänyt myyjälle, tai lehti-ilmoituksen, josta ilmenee sellainen kiinteistön ominaisuus, jota ostaja on kaupan kohteelta edellyttänyt.
Myyjä ei yleensä vastaa siitä, soveltuuko kaupan kohde ostajan aikomaan erityiseen käyttöön. Mikäli ostaja asettaa kaupan kohteelle erityisiä vaatimuksia, on myyjän ja ostajan tai yleensä ainakin ostajan edun mukaista, että tällaiset ehdot sovitaan kirjallisesti. Kirjallisesti sovitut erityisehdot on riitatilanteessa helpompi näyttää toteen kuin suulliset ehdot.
Sovellettava laki:
Maakaari (19.4.1995/540)
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset apua esimerkiksi kiinteistön kaupan virheeseen liittyen, ota yhteyttä asiantuntevaan lakimieheen. Yhteystiedot löydät alla olevasta linkistä: