Tässä artikkelissa käsitellään tilanteita, joissa asunnon myyjällä on oikeus saada korvaus vahingoista, jotka ovat syntyneet asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamisen yhteydessä. Vahingonkorvausoikeudesta säädetään asuntokauppalaissa. Vahingonkorvausoikeus sisältää myös rajoituksia soveltamisalaan liittyen: tämän luvun säännöksiä ei sovelleta, jos yhtiön rakennuksissa on tai tulee olemaan yhteensä enintään kolme asuinhuoneistoa, eikä kysymyksessä ole asunto-osakeyhtiö tai asunto-osuuskunta. Luvun säännöksiä ei myöskään sovelleta, jos kyse on ryhmärakennuttamislain (190/2015) soveltamisalaan kuuluvasta asuntoyhteisömuotoisesta ryhmärakennuttamisesta.
Vahingonkorvausoikeus ja takautumisoikeus rakennus- tai suunnitteluvirheestä
Asuntokauppalain mukaan, jos asunnon myyjä on tämän lain nojalla joutunut vastuuseen sellaisesta asunnon virheestä, joka johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen taikka työhön tai sen suunnitteluun osallistuneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus tällaiselta elinkeinonharjoittajalta riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa häneen:
2 § Takautumisoikeus rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella
Jos asunnon myyjä on tämän lain nojalla joutunut vastuuseen sellaisesta asunnon virheestä, joka johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen taikka työhön tai sen suunnitteluun osallistuneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus tällaiselta elinkeinonharjoittajalta riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa häneen. Tätä kutsutaan myyjän vahingonkorvausoikeudeksi. Asunnon myyjällä on siten suora kanneoikeus tilanteissa, joissa myyjä on joutunut asunnon ostajaa tai myöhempää ostajaa kohtaan vastuuseen rakennusvirheistä. Myös suunnittelu-, työ- tai materiaalivirhe voi tulla kyseeseen. Lainkohdan mukaan myyjällä on oikeus vaatia korvausta siltä, jonka suorituksesta virhe on lähtöisin. Merkitystä ei ole sillä, onko myyjällä sopimussuhde kyseiseen elinkeinonharjoittajaan. Jos kyseessä on esimerkiksi perustajarakennuttaminen, voi myyjä vaatia virheestä riippuen korvausta pääurakoitsijalta, aliurakoitsijalta tai siltä yritykseltä, joka on huolehtinut virheellisen osan suunnittelusta.
Asuntokauppalakia koskevasta hallituksen esityksestä ilmenee, että lainkohdan tarkoituksena on luoda säännökset takautumisvastuun pääperiaatteista. Lain tarkoituksena on parantaa myyjän asemaa siten, ettei tämän kannettavaksi jää lopullinen vastuu rakennusvirheistä. Myyjä kykeneekin kanavoimaan vastuun viime kädessä virheen aiheuttaneelle taholle vahingonkorvausikeuden mukaisesti.
Materiaali- tai laitevirhe ja vahingonkorvausoikeus
Asuntokauppalain mukaan, jos kysymyksessä on rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyssä materiaalissa taikka asuntoon kuuluvassa laitteessa oleva virhe, myyjällä on vastaavasti oikeus saada vahingostaan korvaus siltä, joka on valmistanut tai maahantuonut virheellisen materiaalin tai laitteen, taikka, milloin virhe johtuu myöhemmän jälleenmyyjän menettelystä, kyseiseltä jälleenmyyjältä. Jos asunnon myyjä on joutunut korvaamaan edellä tarkoitetun materiaalin tai laitteen virheestä aiheutuneen esinevahingon, vahingonkärsijän oikeus korvaukseen siirtyy tuotevastuulain nojalla vastaavalta osin myyjälle.
Takautumisoikeus syntyy siis valmistajaa tai maahantuojaa kohtaan, mikäli myyjän virhevastuu perustuu rakennusmateriaalissa tai kaupankohteeseen kuuluvissa laitteissa oleviin virheisiin. Edellytyksenä takautumisvastuun syntymiselle on, että materiaalissa tai laitteessa oleva puute on ollut olemassa jo silloin, kun valmistaja tai maahantuoja luovutti sen eteenpäin. Mikäli puute syntyy kyseisen hetken jälkeen, esimerkiksi jälleenmyyjän toimesta, on asunnon myyjällä takautumisoikeus jälleenmyyjää kohtaan. Jos puutteellisesta materiaalista tai laitteesta aiheutuu esinevahinkoa, jonka asunnon myyjä on joutunut korvaamaan, siirtyy vahingonkärsijän oikeus korvaukseen tuotevastuulain nojalla vastaavalta osin myyjälle:
2 § Jos kysymyksessä on rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyssä materiaalissa taikka asuntoon kuuluvassa laitteessa oleva virhe, myyjällä on vastaavasti oikeus saada vahingostaan korvaus siltä, joka on valmistanut tai maahantuonut virheellisen materiaalin tai laitteen, taikka, milloin virhe johtuu myöhemmän jälleenmyyjän menettelystä, kyseiseltä jälleenmyyjältä. Jos asunnon myyjä on joutunut korvaamaan edellä tarkoitetun materiaalin tai laitteen virheestä aiheutuneen esinevahingon, vahingonkärsijän oikeus korvaukseen siirtyy tuotevastuulain (694/90) nojalla vastaavalta osin myyjälle.
Virheen aiheuttajana useampi taho
Asuntokauppalain mukaan, jos useamman kuin yhden 1 tai 2 momentissa tarkoitetun henkilön vastuupiiriin kuuluva seikka on ollut syynä asunnon virheeseen tai siitä aiheutuneeseen vahinkoon, kunkin korvausvelvollisuus on määrättävä sen mukaan kuin olosuhteisiin nähden on kohtuullista:
2§ Jos useamman kuin yhden 1 tai 2 momentissa tarkoitetun henkilön vastuupiiriin kuuluva seikka on ollut syynä asunnon virheeseen tai siitä aiheutuneeseen vahinkoon, kunkin korvausvelvollisuus on määrättävä sen mukaan kuin olosuhteisiin nähden on kohtuullista.
Tässä tarkoitetaan tilannetta, jossa asunnon virheen tai siitä aiheutuvan vahingon syynä on useamman tahon vastuulle kuuluva seikka, eli vastuu on useammalla kuin yhdellä urakoitsijalla, laitevalmistajalla yms. Tällöin korvausvelvollisuuden määräytymiseen vaikuttaa se, mitä on pidettävä olosuhteisiin nähden kohtuullisena.
Asuntokauppa ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asuntokauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme.
https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Asuntokauppalaki: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L1