Kiinteistön hankinnan luvanvaraisuus ja lupamenettely
Lakia eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta sovelletaan, jos Suomen valtion alueelta kiinteistön hankkiva taho on Euroopan Unionin tai Euroopan talousalueen ulkopuolinen kansalainen tai yhteisö. Laki velvoittaa luvan hankkimiseen EU:n ja Euroopan talousalueen ulkopuolisten valtioiden kansalaisten ja yhteisöjen hankkiessa kiinteistön Suomesta. Kyseinen laki ei kuitenkaan sovellu Ahvenanmaan maakunnan alueelta kiinteistöä hankittaessa.
Kiinteistön hankinnalla tarkoitetaan lain mukaan sellaista oikeustoimea, jolla kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan omistusoikeus luovutetaan toiselle. Tällainen oikeustoimi voi olla esimerkiksi kauppa tai lahja. Laki koskee ainoastaan kiinteistön hankkimista, eikä lupaa siten tarvita asunto-osakkeita hankkiessa.
Milloin lupa tarvitaan?
Kuten edellisessä osiossa jo mainittiin, lupaa tulee siis hakea, kun kiinteistöä hankkii yksityishenkilö, joka ei ole EU:n tai Euroopan talousalueeseen (ETA) kuuluvan valtion kansalainen. Jokainen yksityishenkilö, joka on sellaisen valtion kansalainen, joka kuuluu Euroopan Unioniin, on myös EU:n kansalainen. Siten esimerkiksi jokainen Suomen kansalaisuuden omaava henkilö on myös EU:n kansalainen. Luvan tarvitsee myös yritys tai muu yhteisö, jonka kotipaikka on EU- tai ETA-alueen ulkopuolella.
Lain mukaan lupa tarvitaan myös tilanteessa, jossa yhteisö yhteisöllä on kotipaikka Euroopan unionin jäsenvaltion tai Euroopan talousalueeseen kuuluvan valtion alueella, mutta jossa EU:n tai ETA alueen ulkopuolisella henkilöllä tai yhteisöllä on vähintään yksi kymmenesosa (10 %) osakeyhtiön kaikkien osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta.
Laskettaessa tätä ääniosuutta osakeyhtiön osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä otetaan huomioon myös seuraavan laiset osakkeet:
1) ne, jotka kuuluvat luovutuksensaajan kanssa samaan konserniin kuuluvalle yritykselle;
2) ne, jotka kuuluvat luovutuksensaajan perheenjäsenelle tai perheenjäsenen määräysvallassa olevalle yhteisölle tai säätiölle; tai
3) ne, joiden nojalla luovutuksensaaja on oikeutettu käyttämään äänioikeutta sopimuksen tai muun toimenpiteen perusteella.
Tilanteet, joissa lupaa ei tarvita
Lain mukaan lupaa ei tarvita, jos:
1) kiinteistön luovuttajana on saajan avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli;
2) kiinteistön luovuttajana on henkilö, jonka saaja voisi perintökaaren sukulaisten perintöoikeutta koskevien säännösten mukaan periä; tai
3) aviopuolisot, avopuolisot tai rekisteröidyn parisuhteen osapuolet hankkivat yhdessä kiinteistön ja toinen heistä ei tarvitse tämän lain mukaista lupaa.
Mistä lupaa haetaan ja kuka sen myöntää?
Kiinteistön hankkimista koskevia lupia käsittelevä viranomainen on puolustusministeriö. Puolustusministeriö käsittelee lupahakemukset ja antaa niistä päätöksen.
Mikäli kiinteistön luovuttaja tai luovutuksen saaja on ennen kiinteistön hankintaa epävarma, tarvitaanko hankintaan lupa, voidaan puolustusministeriöltä pyytää ennakolta tieto siitä, tarvitaanko hankintaan lupa. Hakemuksessa on ilmoitettava tiedot luovutuksen osapuolista ja luovutuksen kohteena olevasta kiinteistöstä.
Luovutuksensaajan on haettava puolustusministeriöltä lupaa kiinteistön hankinnalle ennen kiinteistön luovutusta tai kahden kuukauden kuluessa kiinteistön luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Jos luovutuksensaaja ei mainitun ajan kuluessa ole hakenut lupaa saannolleen, puolustusministeriön on ilmoitettava luovutuksen saajalle luvanhakuvelvollisuudesta ja asetettava enintään kahden kuukauden pituinen määräaika, jonka kuluessa lupaa on haettava.
Lupahakemuksesta on käytävä ilmi tiedot kiinteistön luovutuksen osapuolista, kiinteistöstä sekä kiinteistön aiotusta käyttötarkoituksesta. Luovutuksensaajan on puolustusministeriön pyynnöstä annettava myös muita lupahakemuksen käsittelemiseksi tarpeellisia tietoja.
Edellytykset luvan myöntämiselle
Lain mukaan lupa kiinteistön hankinnalle voidaan myöntää, jos hankinnan ei arvioida vaikeuttavan maanpuolustuksen järjestämistä, alueellisen koskemattomuuden valvontaa ja turvaamista eikä rajavalvonnan, rajaturvallisuuden tai huoltovarmuuden varmistamista.
Puolustusministeriön on pyydettävä hakemuksesta lausunto siltä viranomaiselta, jonka toimialaan kuuluvien tehtävien hoitamiseen kiinteistön hankinta saattaa vaikuttaa, jollei lausunnon pyytäminen ole ilmeisen tarpeetonta. Puolustusministeriö voi hankkia myös muita asiaan liittyviä tarpeellisia lausuntoja ja selvityksiä.
Jos lupaa kiinteistön hankintaan ei myönnetä, luovutuksensaajan on lain mukaan luovutettava kiinteistö vuoden kuluessa siitä, kun päätös luvan epäämisestä on saanut lainvoiman. Jos lupaa ei ole haettu puolustusministeriön määräämässä ajassa, vuoden määräaika kiinteistön luovutukselle lasketaan siitä, kun hakemus kiinteistön hankkimista koskevaksi luvaksi olisi tullut jättää puolustusministeriölle.
Jos kiinteistön kauppa ei ole purkautunut eikä kiinteistöä ole luovutettu eteenpäin vuoden kuluessa, puolustusministeriön on määrättävä kiinteistö myytäväksi siten kuin ulosottokaaressa säädetään. Tällä tarkoitetaan esimerkiksi pakkohuutokauppaa tai muuta vastaavaa ulosottokaaressa määriteltyä tapaa.
Kustannusten korvaaminen
Jos lupaa kiinteistön hankintaan ei myönnetä, valtion on lain mukaan korvattava luovutuksensaajalle hankinnan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset. Myös kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta syntyneet tarpeelliset kustannukset tulee korvata. Korvauksille on maksettava kunkin luovutuksensaajan suorituksen maksupäivästä lukien korkolain mukaista korkoa.
Jos luovutuksensaaja on saanut kiinteistöstä tuottoa tai muuta taloudellista hyötyä, vähennetään näiden määrä korvauksesta ja korosta. Kustannuksia ei korvata siltä osin kuin ne ovat aiheutuneet luvanhakuvelvollisuuden laiminlyönnistä.
Valtion etuosto-oikeus
Laissa valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla säädetään nimensä mukaisesti valtion etuosto-oikeudesta. Valtiolla on lain mukaan etuosto-oikeus kiinteistön kaupassa, jos kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen takia.
Etuosto-oikeus koskee myös määräosaa kiinteistöstä sekä kiinteistöstä luovutettua määräalaa. Kiinteistön kauppana pidetään lain mukaan sellaista vastikkeellista kiinteistön luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan. Etuosto käsittää samalla kauppakirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan.
Aiemmin käsiteltyä kiinteistön hankinnan lupamenettelyä voidaan yrittää kiertää esimerkiksi omistusjärjestelyin. Etuosto-oikeuden tarkoituksena onkin turvata valtiolle puuttumiskeino kiinteistöjen hankinnassa, kun lupamenettelyä ei voida soveltaa. Myös tilanteissa, joissa kiinteistön sijainti tai ominaisuudet voisivat johtaa ei-toivottuun valtiolliseen vaikuttamiseen tai yleisen turvallisuuden heikkenemiseen, on valtion etuosto-oikeus tarpeellista.
Etuosto-oikeuden alueellinen soveltamisala
Valtiolla on lain mukaan etuosto-oikeus kiinteistöihin, jotka sijaitsevat tai joiden osa sijaitsee:
1) maakuntakaavassa, yleiskaavassa tai asemakaavassa Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitetuilla alueilla tai enintään 500 metrin etäisyydellä niistä;
2) enintään 1 000 metrin etäisyydellä viestiasemista, tutka-asemista, lentopaikoista tai satamista tai näitä vähäisemmistä kohteista, jotka palvelevat Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen vesiliikennettä tai ilmailua normaalioloissa, normaaliolojen häiriötilanteissa tai poikkeusoloissa;
3) enintään 500 metrin etäisyydellä Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen käytössä olevista muista kuin 1 ja 2 kohdassa tarkoitetuista kiinteistöistä, joilla harjoitettavan toiminnan turvaaminen edellyttää suoja-aluetta.
Etuosto-oikeutta ei kuitenkaan ole, jos:
1) ostajana on myyjän avio- tai avopuoliso, rekisteröidyn parisuhteen osapuoli tai henkilö, joka perintökaaren sukulaisten perintöoikeutta koskevien säännösten mukaan voisi periä myyjän, tai tällaisen henkilön avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli;
2) ostajana on kunta tai seurakunta;
3) etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet huomioon ottaen ilmeisen kohtuuttomana.
Samoin kuin kiinteistön hankinnan lupamenettelyä koskeva laki, myöskään etuosto-oikeutta koskevaa lakia ei sovelleta Ahvenanmaan maakunnan alueella.
Etuosto-oikeuden voi selvittää etukäteen
Kuten kiinteistön hankinnan lupamenettelyssä, kiinteistönomistaja voi ennen kiinteistön luovutusta pyytää puolustusministeriöltä ennakkotiedon siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeutta. Hakemuksessa on ilmoitettava tiedot luovutuksen kohteesta ja ehdoista, ostajasta sekä muut etuosto-oikeuden käyttämisen arvioimiseksi tarpeelliset tiedot.
Puolustusministeriö voi ilmoittaa, ettei valtio käytä etuosto-oikeutta, jos kiinteistö luovutetaan ennakkotietohakemuksen mukaisesti. Ennakkotieto sitoo valtiota siinä määrätyn ajan, kuitenkin enintään kahden vuoden ajan ennakkotiedon antamisesta.
Kuka päättää etuosto-oikeuden käyttämisestä?
Etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan asian ratkaisee valtiovarainministeriö sen ministeriön esityksestä, jonka hallinnonalan tehtävien hoitamiseen etuosto-oikeuden kohteena oleva kiinteistö liittyy.
Valtiovarainministeriön on annettava päätös viipymättä tiedoksi ostajalle ja myyjälle todisteellisena tiedoksiantona sekä ilmoitettava asiasta Maanmittauslaitokselle.
Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on tehtävä ja siitä ilmoitettava Maanmittauslaitokselle kolmen kuukauden kuluessa luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.
Kiinteistön hankinta ja lakimies
Mikäli tarvitset apua kiinteistön hankintaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta (470/2019): https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2019/20190470
Laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla (469/2019): https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2019/20190469