Salainen virhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe kiinteistön kaupassa
Salainen virhe (laatuvirhe)
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Myyjä vastaa salaisista virheistä.
Salaiseen virheeseen voidaan soveltaa kolmiportaista arviointia. Ensin on todettava, onko kiinteistössä vikoja tai puutteita, joista myyjä ja ostaja eivät tienneet. Toiseksi on arvioitava, ovatko viat tai puutteet oleellisia, eli olisivatko ne vähintään vaikuttaneet kiinteistön kauppahintaan. Kolmanneksi on tehtävä kokonaisarviointi, poikkeaako kiinteistö vikojen tai puutteiden vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää.
Olennainenkaan poikkeama samalla seudulla olevien vastaavan ikäisten ja laatuisten kiinteistöjen normaalitasosta ei ole virheen perustana, mikäli kauppahinta tai muut kaupan ehdot myös poikkeavat tavanomaisesta. Tällöin ostaja on yleensä tietoinen kaupan kohteen ominaisuuksista, eikä salaisesta virheestä voida puhua.
Arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää.
Rakennuksessa käytetyt materiaalit, rakentamisaikaiset määräykset, ympäristön aiheuttamat poikkeukselliset rasitukset sekä rakennusten aikaisempi käyttöaste voidaan mainita esimerkkeinä sellaisista seikoista, jotka voivat vaikuttaa rakennusten kuntoon enemmän kuin sen ikä.
Ostaja voi lähtökohtaisesti luottaa siihen, että kaupan kohde on rakennettu rakentamisajankohdan määräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti, ellei hänelle ennen kaupantekoa muuta ilmoiteta. Rakentamisajankohtana yleisesti käytetty ja hyväksytty rakenneratkaisu ei kuitenkaan estä ostajaa vetoamasta virheeseen, jos rakenneratkaisu myöhemmin osoittautuu huonoksi, ja kiinteistölle on aiheutunut tämän takia vahinkoja.
Asumiskäyttöön myytävän asuinkiinteistön tulee olla asuttavassa kunnossa. Mikäli asunto ei ole asumiskelpoinen, tämä seikka voi olla peruste, jonka nojalla virhe katsotaan vaikutukselliseksi. Jollei asumiskäyttöön ostettua kiinteistöä voi esim. piilevän vian tai puutteen vuoksi käyttää asumiseen, katson, että se poikkeaa lähtökohtaisesti laadultaan merkittävästi siitä, mitä olosuhteet huomioon ottaen myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on perustellusti voitu edellyttää.
Salaisten virheiden osalta voidaan karkeasti sanoa, että kun korjauskustannukset ovat olleet vähintään 4–6 % myyntihinnasta, kyseessä on hinnanalennukseen oikeuttava vika tai puute. Tähänkin arvioon on kuitenkin suhtauduttava kriittisesti, sillä huomioon on otettava muun muassa arvonnousu, kolmannen vastuulla olevat viat ja puutteet sekä esimerkiksi terveyshaittojen vaikutus.
Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa (vallintavirhe)
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
Ostajan on voitava luottaa esimerkiksi siihen, että kiinteistöllä olevaan rakennukseen on saatu tarvittava rakennuslupa. Ostaja voi luottaa myös esimerkiksi siihen, että rakennusvalvontaviranomainen ei ole määrännyt rakennusta poistettavaksi ennen kaupan tekemistä. Sama koskee tilannetta, jossa kiinteistöä käytetään sellaiseen tarkoitukseen, joka edellyttäisi jonkin muun viranomaisen kuin rakennusvalvontaviranomaisen luvan.
Koska rakennusten lopputarkastuksia ei aina tehdä välittömästi rakennusten valmistuttua, voi esimerkiksi rakennusluvan puuttuminen tai lupamääräysten ylittyminen paljastua vasta vuosien kuluttua rakennusten valmistumisesta.
Myyjä vastaa siitä, että myytävällä kiinteistöllä on sen käyttötarkoituksen mukaiset asianomaisten viranomaisten luvat voimassa. Ostajalla on oikeus edellyttää, että kiinteistöä voidaan käyttää tarkoitukseensa normaaliin tapaan siten, että kiinteistön käyttöä rajoittavat ainoastaan lainsäädännöstä johtuvat yleiset rajoitukset.
Kaupan kohdetta ei voida muodostaa kiinteistöksi (vallintavirhe)
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos määräosaa tai määräalaa ei voida muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi eikä sitä voida käyttää tähän tarkoitukseen.
Myyjä on vastuussa siitä, että ostaja saa muodostettua ostamansa määräosan tai määräalan kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi. Mikäli kaupan tarkoituksena on kuitenkin ollut lisäalueen hankkiminen tai muuten myydyn alueen siirtäminen ostajan ennestään omistamaan kiinteistöön tai yhdistäminen toiseen määräalaan, myyjä ei ole vastuussa siitä, jos ostaja ei saa alueesta muodostettua uutta kiinteistöä tai rakennuslupaa. Ongelmatilanteessa ratkaiseva merkitys on luovutuksen tarkoituksella. Luovutuksen tarkoitus pyritään selvittämään sopimuksen tulkinnan avulla.
Mikäli ostajan tarkoituksena on lisäalueen hankkiminen tai muuten myydyn alueen siirtäminen hänen ennestään omistamaan kiinteistöön tai yhdistäminen toiseen määräalaan, on osapuolten edunmukaista, että tämä mainitaan kauppakirjassa. Tällöin ei ole tarpeen turvautua sopimuksen tulkintaan, kun asia on selvästi todettu kauppakirjassa.
Ostaja voi menettää omistusoikeuden tai kauppa voidaan julistaa tehottomaksi (oikeudellinen virhe)
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun, kun myyjän vaatimuksesta.
Myyjä vastaa siitä, että hän voi pätevästi luovuttaa kiinteistön omistusoikeuden ostajalle. Jos ostaja voi menettää hankkimansa kiinteistön sen vuoksi, ettei myyjänä esiintyvällä henkilöllä ole lainkaan saantoa kiinteistöön tai hänen saantonsa on pätemätön, kiinteistössä on oikeudellinen virhe.
Myyjän vastuuta ostajalle tapauksessa, jossa kiinteistön omistusoikeus palautuu sen oikealle omistajalle, on nimitetty kaupanvastuuksi ja sitä koskevia kysymyksiä on tarkasteltu saannonmoitteen yhteydessä.
Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen, jos hän menettää koko kiinteistön tai osan siitä sen oikealle omistajalle. Tällainen tilanne voi kehittyä esimerkiksi silloin, kun joku kiinteistön yhteisomistajista on myynyt koko kiinteistön taikka kun myyjän oma saanto on virheellinen.
Kiinteistön myyjällä ei ole aina oikeutta vapaasti luovuttaa kiinteistöä edelleen. Ostajan kannalta kaupassa on oikeudellinen virhe, jollei ostaja saa omistajan asemaa sen vuoksi, että joku muu henkilö, kuten esim. myyjän aviopuoliso, voi vaatia kaupan julistamista tehottomaksi. Jos kiinteistöä on käytetty puolisoiden yhteisenä kotina, toinen puoliso voi tietyin edellytyksin vaatia luovutustoimen julistamista pätemättömäksi, mikäli luovutustoimeen ei ole saatu puolison suostumusta.
Ostaja ei voi saada lainhuutoa saannossa olevan epäselvyyden vuoksi (oikeudellinen virhe)
Kiinteistössä on myös oikeudellinen virhe, jos ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.
Lähtökohtana on, että myyjän suoritus on virheellinen, jos ostajan lainhuudatus viivästyy myyjästä johtuvasta syystä.
Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen, jollei myyjä anna omia saantokirjojaan tai muita asiakirjoja, joiden perusteella voidaan todeta myyjällä olleen oikeus luovuttaa kiinteistö. Jos myyjällä ei ole lainhuutoa kiinteistöön eikä hänen omistusoikeuttaan siihen voida saantokirjojen virheellisyyden tai puutteellisuuden vuoksi asiakirjoin selvittää, kaupassa on virhe. Lainhuudon myöntäminen ostajalle voi estyä esimerkiksi silloin, kun kauppakirja, johon myyjä perustaa oman saantonsa, ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla tai se on kadonnut.
Ostaja ei voi vedota oikeudelliseen virheeseen, vaikkei hän voi saada viipymättä lainhuutoa, jos hän on tiennyt esimerkiksi myyjän ilmoituksesta kauppaa tehtäessä, että myyjän omistajan asemassa tai asiakirjoissa on epäselvyyksiä tai että lainhuudatuksessa tulee olemaan viivytystä tai vaikeuksia.
Yhteenveto
Myyjälle on kiinteistökaupassa asetettu tiedonanto- ja selonottovelvollisuuksia useista seikoista. Myyjän velvollisuudet ovat laajat. Ostajalla on laatuvirheen osalta ennakkotarkastusvelvollisuus. Myyjän tulee antaa ostajalle riittävät ja oikeat tiedot ostopäätöksen tekemistä varten. Mikäli myyjä laiminlyö hänelle kuuluvat velvollisuudet, kaupankohteessa voidaan katsoa olevan laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Jos virhe on oikeudellisesti vaikutuksellinen, virheen oikeusseuraamuksina voi tulla kyseeseen kaupan purku tai hinnanalennus ja lisäksi mahdollisesti vahingonkorvausvelvollisuus.
Ostaja ei voi virheen sietorajan takia vedota vähäisiin virheisiin. Jokaisessa tutkitussa virhetilanteessa virheen sietoraja on ylityttävä. Se voi kuitenkin olla erilainen eri virhetyyppien välillä. Salaisen virheen tapauksessa se on korkein. Hyvin valmisteltu ja laadittu kauppakirja on myyjän ja ostajan edunmukaista. Ongelmat ja riidat vähenevät, kun sovitut kaupan ehdot kirjataan mahdollisimman tarkasti kauppakirjaan. Kauppakirjaan kirjataan, mitä tietoja myyjä antaa kohteesta ja mistä tiedoista myyjä on epävarma. Kauppakirjaan tulisi kirjata myös se, miten ja ketkä ovat tutustuneet kiinteistöön ennen kauppaa. Hyvin laaditulla kauppakirjalla parannetaan myyjän ja ostajan oikeusturvaa etukäteistoimilla, eikä jälkikäteiseen reagointiin ja oikeusseuraamuksiin turvautumiseen olisi tarvetta.
Lainsäädäntö:
Maakaari (12.4.1995/540) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset apua kiinteistön kauppaan, esimerkiksi kaupan virheeseen liittyen, ota yhteyttä asiantuntevaan lakimieheen. Yhteystiedot löydät alla olevan linkin kautta.