Asuntokauppalain 1:3 §:n mukaan asunto-osakkeella tarkoitetaan: ”asunto-osakeyhtiön tai muun osakeyhtiön osaketta, joka yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa”.
Asuntokauppalaki
Lisäksi lain esitöiden mukaan kaikki asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka antavat oikeuden tietyn asuinhuoneiston hallintaan, ovat asuntokauppalaissa tarkoitettuja asunto-osakkeita. Asuntokauppalain asunto-osakeyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain (809/1991) osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiölain 1:1 §:n ja hallituksen esityksen (HE 14/449 vp, s. 49) mukaan osakeyhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joissa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi ja jonka jokainen osake yksin tai toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.
Muun osakeyhtiön osake
Asunto-osakeyhtiön osakkeen lisäksi myös muun osakeyhtiön osake voi olla asuntokauppalain tarkoittama asunto-osake. Tämän edellytyksenä kuitenkin on, että muun osakeyhtiön osake antaa yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa hallintaoikeuden osakehuoneistoon. Näin ollen sellainen muun osakeyhtiön osake, joka ei anna hallintaoikeutta osakehuoneistoon, ei ole asuntokauppalain tarkoittama asunto-osake.
Muut kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet
Asuntokauppalain tarkoittama asunto-osakkeen kauppa koskee myös asunto-osakkeita, jotka oikeuttavat asuinhuoneiston ohella hallitsemaan muita yhtiön hallitsemia tiloja, kuten autotallia, autopaikkaa, asunnon kohdalla olevaa pihamaata tai säilytys- ja varastotiloja.
Asuntoyhteisö
Asuntokauppalain 1:3 §:n 2 kohdan mukaan asuntoyhteisöllä tarkoitetaan ”asunto-osakeyhtiötä tai muuta osakeyhtiötä, jonka osake yksin tai yhdessä muiden osakkaiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa, sekä asunto-osuuskuntaa”. Kyseistä säädöstä sovelletaan asunto-osakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön sekä asunto-osuuskuntaan silloin, kun asuntokauppalaissa puhutaan asuntoyhteisöstä.
Omistusasunto ja osaomistusyhtiö sekä osaomistusyhteisö
Asuntokauppalain 1:3 §:n 3 kohdan mukaan osaomistusasunnolla tarkoitetaan ”asuinhuoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asunnon ja asunnon hallintaoikeuden saajan kesken ja jonka hallinta lisäksi perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen”.
Asuntokauppalain määritelmästä selviää, että omistusasunnoille on ominaista se, että toisena omistajana on perustajaosakas tai muu elinkeinoharjoittaja, joka myy kyseisestä kohteesta tyypillisesti noin 10-30 prosentin osuuksia asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. Hallituksen esityksen mukaan (HE 21/2005 vp, s. 7, 21) osaomistaja voi myöhemmin lunastaa lisäosuuksia siten, että osakkeiden omistusoikeus siirtyy lopulta kokonaan hänelle.
Kuluttaja
Kuluttajalla tarkoitetaan asuntokauppalain 1:3 §:n 5 kohdan mukaan ”luonnollista henkilöä, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten”. Lain esitöiden mukaan edellä mainittu asuntokauppalain kuluttajan määritelmä on kirjoitettu siten, että se vastaisi mahdollisimman paljon kuluttajansuojalain (38/1978) määritelmää kuluttajasta. Esimerkiksi vain luonnollista henkilöä voidaan pitää kuluttajana asuntokauppalain ja kuluttajansuojalain mukaan. Tämä tarkoittaa sitä, ettei oikeushenkilöt ja yhteisöt, kuten yhtiöt ja yhdistykset, voi olla edellä mainitun määritelmän mukaisia lain tarkoittamia kuluttajia.
Elinkeinotoiminta ja kirjanpitovelvollisuus
Asuntokauppalain mukaisella kuluttajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaansa varten. Lain esitöiden mukaan (HE 14/1994 vp, s. 52) asuntokauppalain mukainen elinkeinotoiminta on sellaista, johon liittyy kirjanpitovelvollisuus. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kirjanpitovelvollisuuden puuttuessa kyseessä ei olisi asuntokauppalain tarkoittama elinkeinotoiminta. Esimerkiksi asuntojen ostaminen, kunnostaminen ja myyminen riittävät asuntokauppalain elinkeinotoiminnan määritelmän täyttämiseksi, jos se on riittävän laajaa taikka jatkuvaa. Siten laajaa vuokraustoimintaa harjoittavaa henkilöä voidaan pitää elinkeinoharjoittaja asuntokauppalain mukaan, vaikka kyseisellä henkilöllä ei olisi lain edellyttämää kirjanpitovelvollisuutta. Näin ollen pelkästään kirjanpitovelvollisuus ei yksinomaan vaikuta asuntokauppalain määritelmään elinkeinoharjoittajasta.
Vuokraustoiminta
Lain esitöiden (HE 14/1994 vp, s. 52) mukaan luonnollinen henkilö on kuluttaja, vaikka hän hankkii asunnon vuokratakseen sen asumiskäyttöön. Edellä mainitun poikkeuksena on sellainen vuokraustoiminta, joka on niin laajaa, että sitä on pidettävä elinkeinotoimintana. Täytyy kuitenkin huomioida, että lain esitöiden mukaan kyseessä on kuluttaja vain silloin, jos henkilö vuokraa asuntoa asumiskäyttöön. Näin ollen, mikäli henkilö vuokraa asuntoa muuhun kuin asumiskäyttöön, esimerkiksi liiketilakäyttöön, kyse ei ole asuntokauppalain tarkoittamasta kuluttajasta.
Asuntojen ostaminen, myyminen ja kunnostaminen
Lain esitöiden (HE 14/1994 vp, s. 52) mukaan, vaikka toimintaan ei liittyisi kirjanpitovelvollisuutta, voidaan asuntojen ostaminen, kunnostaminen ja myyminen katsoa olevan asuntokauppalain mukaista elinkeinotoimintaa, mikäli toiminta on riittävän laajaa tai jatkuvaa. Tällaiseksi riittävän laajaksi toiminnaksi riittänee se, että asuntoja ostetaan, kunnostetaan ja myydään muutama vuosittain.
Mikäli tarvitset apua asuntokauppoihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Viitatut lait:
Asuntokauppalaki ( 23.9.1994/843 )https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L2P1