Kiinteistökaupan kauppakirja – tärkeät huomioitavat asiat
Kiinteistökauppa on merkittävä oikeustoimi, jossa omistusoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Kaupan onnistuminen edellyttää huolellisesti laadittua kauppakirjaa, jossa määritellään kaupan ehdot ja osapuolten vastuut. Virheellisesti laadittu sopimus voi johtaa riitoihin ja jopa kaupan purkamiseen, joten asiakirjan sisällön tulee olla mahdollisimman selkeä ja kattava.
Kiinteistön kauppakirjan tulee olla kirjallinen, ja sen on täytettävä maakaaren vaatimukset. Kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen järjestelmässä, mutta perinteisessä kaupassa asiakirjan tulee sisältää tietyt pakolliset ehdot.
Keskeiset kohdat kiinteistökaupan kauppakirjassa
1. Kohteen tarkastus
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde ennen sopimuksen allekirjoittamista. Tämä tarkoittaa käytännössä kiinteistön fyysistä tarkastamista sekä siihen liittyvien asiakirjojen läpikäymistä. Jos ostaja huomaa kiinteistössä puutteita tai virheitä, niistä on hyvä sopia kirjallisesti jo ennen kaupantekoa. Mikäli ostaja ei noudata tarkastusvelvollisuuttaan, hän ei voi myöhemmin vedota ilmeisiin virheisiin.
2. Kiinteistön omistus- ja hallintaoikeus
Omistusoikeus siirtyy ostajalle yleensä vasta, kun koko kauppahinta on maksettu. Joissakin tapauksissa hallintaoikeus voi siirtyä ostajalle heti kaupantekohetkellä, jolloin hän saa oikeuden käyttää kiinteistöä, mutta omistusoikeus rekisteröidään vasta maksun yhteydessä. Tämä on tärkeä seikka erityisesti silloin, jos kiinteistöä halutaan käyttää esimerkiksi vuokraustoimintaan ennen lopullista maksusuoritusta.
3. Liittymät (vesi, sähkö, viemäri, kaukolämpö jne.)
Kiinteistökaupassa tulee erikseen mainita, mitkä liittymät kuuluvat kauppaan. Yleensä sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät siirtyvät uudelle omistajalle ilman erillistä maksua, mutta kauppakirjassa on hyvä selventää niiden omistus- ja sopimustilanne. Mikäli liittymät eivät kuulu kauppaan, ostajan on hankittava ne erikseen, mikä voi aiheuttaa merkittäviä kustannuksia.
4. Verot ja maksut
Kiinteistön omistaja vastaa kiinteistöön liittyvistä maksuista omistusaikanaan. Tämä sisältää esimerkiksi kiinteistöveron, mahdolliset kunnalliset maksut sekä mahdolliset jätehuoltoon liittyvät velvoitteet. Kauppakirjassa voidaan sopia siitä, miten esimerkiksi kiinteistövero jaetaan kaupantekovuonna myyjän ja ostajan kesken.
5. Osapuolet
Kauppakirjaan tulee kirjata kaupan molemmat osapuolet selkeästi. Tässä mainitaan myyjän ja ostajan täydelliset nimet, henkilötunnukset tai y-tunnukset sekä yhteystiedot. Jos ostajia on useita, heidät on yksilöitävä tarkasti ja sovittava heidän omistusosuuksistaan.
6. Rakennukset ja irtaimisto
Kiinteistökauppa voi sisältää paitsi maa-alueen myös sillä sijaitsevat rakennukset ja mahdollisen irtaimiston. Kauppakirjassa tulee eritellä rakennukset ja määritellä, mitä irtaimistoa kauppaan sisältyy. Mikäli rakennukset ovat huonokuntoisia tai osittain purettavassa kunnossa, tämä on hyvä kirjata selkeästi sopimukseen.
Irtaimiston osalta on huomattava, että varainsiirtovero (4 %) koskee vain kiinteistön osuutta. Irtaimistosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mutta sen arvosta kannattaa sopia erikseen, jotta verotus menee oikein.
7. Kiinnitykset ja panttioikeudet
On tärkeää tarkistaa, onko kiinteistöön kohdistettu kiinnityksiä, panttikirjoja tai muita rasitteita. Myyjän on toimitettava ostajalle ajantasainen lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote, joista ilmenee mahdolliset kiinnitykset. Jos kiinteistöön kohdistuu velkoja tai panttikirjoja, ne tulee yleensä poistaa ennen omistusoikeuden siirtymistä ostajalle.
Määräalakaupoissa myyjän vastuulla on määräalaan kohdistuvien kiinnitysten kuolettaminen, jotta ostaja ei joudu vastuuseen myyjän veloista.
8. Kauppahinta ja maksuehdot
Kauppakirjaan tulee kirjata kauppahinta selkeästi sekä sovitut maksuehdot. Jos kauppahinta maksetaan osissa, maksuaikataulu ja mahdolliset viivästysseuraamukset on hyvä määritellä tarkasti.
9. Vastuunrajoitukset
Jos myyjä haluaa rajoittaa vastuutaan esimerkiksi kiinteistön kunnon suhteen, vastuunrajoitukset on yksilöitävä kauppakirjassa selkeästi. Ilman tätä myyjä voi joutua vastuuseen piilevistä virheistä, joita ei ole kaupanteon yhteydessä huomattu.
10. Puolison suostumus
Jos kiinteistö toimii aviopuolisoiden yhteisenä kotina, myyjän puolison suostumus on välttämätön kaupantekoon, vaikka hän ei itse olisikaan kiinteistön omistaja. Ilman tätä suostumusta kauppa voi olla pätemätön.
11. Kaupan kohde ja yksilöinti
Kiinteistö on yksilöitävä kauppakirjassa täsmällisesti, ja sen tulee sisältää kiinteistötunnus. Jos kyseessä on määräala eli vain osa kiinteistöstä, kauppakirjaan on liitettävä karttaliite, joka osoittaa tarkasti, mitä aluetta kauppa koskee.
12. Asiakirjoihin tutustuminen
Ostajan tulee saada ennen kaupantekoa kaikki keskeiset asiakirjat, kuten lainhuuto- ja rasitustodistus, kiinteistörekisteriote sekä mahdollinen kuntotarkastusraportti. Näiden asiakirjojen avulla ostaja voi varmistaa, ettei kiinteistössä ole odottamattomia oikeudellisia rasitteita tai muita ongelmia.
Muita huomioitavia asioita
- Kauppakirja tulee laatia kolmena kappaleena, joista yksi jää ostajalle, yksi myyjälle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle.
- Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa, ellei sitä tehdä sähköisesti Maanmittauslaitoksen järjestelmässä.
- Jos jompikumpi osapuoli on vajaavaltainen, maistraatilta on haettava lupa kaupalle.
Huolellisesti laadittu kauppakirja ehkäisee mahdollisia myöhempiä erimielisyyksiä ja varmistaa, että sekä ostaja että myyjä tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa kaupanteossa.