Kiinteistö lahjana tarkoittaa kiinteistön vastikkeetonta luovutusta sekä luovutusta, jossa vastike on vain vähäinen osa kiinteistön arvosta. Maakaaren säännöksiä sovelletaan tilanteisiin, jossa kiinteistö on lahjana. Tästä on maakaaressa ihan oma lukunsa.
Kiinteistön tai asunto-osakkeen voi lahjoittaa kokonaan tai murto-osana esimerkiksi ¼. Kiinteistöä tai asunto-osaketta ei kuitenkaan voi lahjoittaa tietyn euromäärän suuruisena osana kuten 4 999 euron.
Missä muodossa lahjakirjan tulee olla annettaessa kiinteistö lahjana?
Kiinteätä omaisuutta on niin omakotitalo ja kesämökki omalla tontilla, maatila, tai pelkkä maapohja, on se sitten kokonainen kiinteistö tai sen määräala. Tällaisen kiinteän omaisuuden lahjoittamista koskevan lahjakirjan täytyy olla kirjallinen. Lahjakirjassa tulee olla lahjanantajan ja lahjansaajan taikka heidän asiamiehensä allekirjoitukset. Myös kaupanvahvistajan on täytynyt vahvistaa lahja kaikkien lahjakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön lahja ei ole yksipuolinen oikeustoimi, johtuen tästä muotovaatimuksesta. Muotomääräyksen tarkoitus on selventää kiinteistöjen omistussuhteita. Näin kiinteistö lahjassa on varmistuttu välittömästi lahjoituksen toteutumisesta tai ehdoista, jolla lahja myöhemmin tulee toteutumaan, ja siitä, että ottaako lahjansaaja lahjan vastaa. On olemassa seikkoja, joiden tulee käydä ilmi lahjakirjasta kuten luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, lahjanantaja sekä lahjansaaja ja jos lahja on osin vastikkeellinen niin vastikkeen määrä ja suoritustapa.
Kiinteistön uuden omistajan tulee hakea kiinteistölle lainhuutoa viimeistään kuuden kuukauden kuluessa lahjakirjan allekirjoittamisesta Maanmittauslaitokselta. Lainhuuto tarkoittaa kiinteistön omistusoikeuden rekisteröimistä. Lahjasta maksettavasta lahjaverosta saa lisätietoa verottajalta. Lainhuutoa voi myös hakea kaupanvahvistajan toimesta, jolloin lahjansaajan ei tarvitse itse huolehtia asiasta vaan kaupanvahvistaja hoitaa asian kokonaisuudessa.
Tuleeko lahja kiinteistöstä maksaa veroa?
Lahja sanasta huolimatta on lahjasta maksettava lahjavero. Lahjansaajan velvollisuus on maksaa saamastansa lahjasta vero. Lahjaveroa tulee maksaa kaikesta 5 000 euron arvoisista ja sitä arvokkaammista lahjoista. Näin ollen kiinteistön lahjana saaneen henkilön tulee maksaa kiinteistöstä lahjaveroa olettaen, että kyseisen kiinteistön arvo on tuota 5 000 euroa korkeampi.
Kuitenkaan lahjana saadusta kiinteistöstä ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Jos kiinteistö on annettu osaksi vähäiistä vastiketta, tulee maksaa maksetusta vastikkeesta varainsiirtoveroa. Maksettavan varainsiirtoveron määrä on 4 % maksetun vastikkeen arvosta.
Laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe
Lahjan on vastikkeettomuudesta seuraa se, että tietyt maakaaren säännökset eivät tule noudatettavaksi. Kiinteistön lahjaksi antavalla ei ole samankaltaista vastuuta kiinteistön kunnosta tai sen käytettävyydestä kuin myyjällä on kiinteistö kaupassa. Näin ollen lahjanantaja ei ole vastuussa laatuvirheistä, vallintavirheisä eikä oikeudellisista virheistä taikka mistään muustakaan kiinteistön kuntoon tai toimivuuteen liittyvistä ongelmista, sillä kiinteistö on annettu lahjana eikä maksua vastaan kiinteistö kaupassa.
Voiko lahjan purkaa?
Lahjan peruuttaminen tai purkaminen on tietyin edellytyksin mahdollista myös silloin kun lahja on jo täytetty. Lahjansaajalla ei ole kuitenkaan maakaaren säännöksiin pohjautuvaa oikeutta purkaa lahjaa, ellei tästä ole erikseen sovittu lahjakirjassa. Tämä ei kuitenkaan sulje pois sitä, että lahjansaajalla ei voisi olla yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin nojautuvaa oikeutta purkaa lahja. Lahjansaajan oikeus purkuun on korkeammalla kiinteistö lahjan kuin kiinteistö kaupan kohdalla, johtuen oikeustoimen vastikkeettomuudesta tai vähäisestä vastikkeesta. Tilanne, jossa lahjansaajalla voisi olla oikeus purkuun olisi esimerkiksi, kun lahjanantaja viivästyy huomattavasti hallinnan luovutuksessa tai kiinteistöä ei ole mahdollista käyttää sen tarkoittamalla tavalla, johon lahjoitus on perustunut kuten kiinteistö, joka tarkoitettu lahjoituksessa asumiseen on niin huonossa kunnossa, että siellä ei ole mahdollista asua tai rakennuspaikaksi tarkoitetulle kiinteistölle ei ole mahdollista saada rakennuslupaa.
Puolestaan lahjan antajalla on maakaaren säännösten nojalla oikeus purkaa lahjoitus, jos näin haluaa syystä taikka toisesta, syyn tulee kuitenkin olla perusteltu. Perusteltuna syynä purkaa lahjoitus on mm., jos lahjansaaja rikkoo lahjaan liittyvän tarkoitemääräyksen tai muun olennaisen ehdon tai edellytyksen, on tällöin lahjan antajalla oikeus purkaa lahjoitus, edellytyksenä kuitenkin, ettei lahjansaaja ole luovuttanut kiinteistöä jo jollekin toiselle. Mikäli lahjan antaja on pitänyt määräystään lahjaa antaessaan niin olennaisena ja tärkeänä ehtona, että saajan oli noudatettava määräystä uhkana lahjan menettäminen, voidaan tällöin lahjaa pitää määreellisenä. Lähtökohtaisesti tällaiset määräykset liittyvät lahjanantajan määräämään kiinteistön käyttöön.
Näin ollen purkuoikeuden määräytyminen on luontevaa koska lahjansaaja ei toteuta vastiketta ja näin hänellä on mahdollisuus arvioida, haluaako hän ottaa lahjoituksen vastaan lahjakirjasta selviävillä ehdoilla. Lahjanantajalla voi olla ehtoja lahjoituksen hyväksymiselle ja näin ollen, jos nämä eivät toteudu niin purkuoikeutta ei voida pitää kohtuuttomana myöskään lahjansaajan näkökulmasta. Lahjanantajan on kuitenkin laitettava kanne vireille lahjan purkamisesta enintään vuoden kuluessa siitä, kun lahjanantaja on saanut tiedonlahjan purkuperusteesta.
Maakaaren määräykset koskien kiinteistön lahjaa
Lahjan luovutuksen lopullisuus, joko omistusoikeuden siirtyminen tai pysyminen voidaan määrätä lahjakirjassa mainittujen ehtojen toteutumisesta riippuvaiseksi. Purkava taikka lykkäävä ehto voidaan asettaa enintään viiden vuoden ajaksi ja luovutuksen lopullisuus voidaan asettaa riippumaan lahjakirjassa merkityn ehdon toteutumisesta.
On mahdollista lahjansaajana tai lahjan antajana valtuuttaa toinen henkilö allekirjoittamaan lahjakirja itsensä puolesta. Tällainen valtuutus täytyy olla tehtynä kirjallisesti, ja siitä on käytävä ilmi asiamies sekä lahjoituksen kohteena oleva kiinteistö. Kiinteistö on mahdollista lahjoittaa myös vasta myöhemmin perustettavalle yhtiölle samoin määräyksin kuin kiinteistö kaupassa. Kiinteistö lahjasta on mahdollista tehdä esisopimus lahjan antajan sekä lahjan saajan välillä. Tällainen esisopimus täytyy tehdä samoja muotovaatimuksia noudattaen kuin varsinainen kiinteistön lahjakirja.
Henkilökohtaisia vapautta rajoittavia tai muutoin sopimattomien ehtojen kieltoa sovelletaan myös kiinteistön lahjaan, tästä määrätään maakaaren säännösten mukaisesti. Kiinteistön lahjat tyypillisesti tehdään omien läheisten kesken ja harvemmin ulkopuolisille henkilöille. Tästä johtuu maakaaren säännöksen soveltaminen saattaa olla kiinteistön lahjan yhteydessä jopa tärkeämpää kuin kiinteistön kaupassa. Lahjoituksen ehtoihin voidaan mahdollisesti tällöin liittää kiellettyjä ehtoja tavallista enemmän.
Mikäli lahjan antaja antaa kiinteistön lahjana omalle lähisukulaiselle kuten perilliselle esim. rintaperilliselle. Tällaisessa tilanteessa lahjaa voidaan pitää ennakkoperintönä, jos lahja on annettu juuri rintaperilliselle, tämän olettaman voi kuitenkin kumota kirjaamalla siitä suoraan määräys lahjakirjaan. Tyypillistä tällaisessa läheisen antamassa kiinteistö lahjassa on lahjan antajan sisältämä määräys omasta hallintaoikeudesta esimerkiksi, jos isovanhemmat antavat kesämökin lahjaksi lapsenlapsilleen mutta sisällyttävät itsellensä oikeuden käyttää kesämökkiä, vaikka omistusoikeus siirtyykin lapsenlapsille.
Maakaaren mukaisesti lahjanantajan vastuu ei tule yleisesti kysymykseen kiinteistön lahjassa, kuitenkin suhteessa kolmanteen osapuoleen lahjaan voidaan soveltaa maakaaren säännöksiä. Näiden säännösten mukaan saannonmoitetta ja tähän liittyviä korvauksia, kaksoisluovutusta sekä oikeuksien pysyvyyttä koskee samat säännökset kiinteistön lahjassa kuin kiinteistön kaupassakin. Luovutuksen vastikkeettomuudella ei tule olemaan merkitystä silloin kun maakaaressa on säädetty vilpittömän mielen suojasta taikka kirjaamismerkinnöistä annettavan julkisen luotettavuuden kannasta.
Muita tapoja luovuttaa kiinteistö
Lyhyesti on vielä syytä mainita, että kaupan ja lahjan lisäksi kiinteistön voi luovuttaa vaihtona. Vaihto on tehtävä samoja muotomääräyksiä noudattaen kuin kauppa tai lahjakin. Kaupan, vaihdon ja lahjan lisäksi kiinteistön luovutus voi tapahtua myös jollain muulla tavalla. Tällaisista luovutuksista esimerkkejä ovat mm. luovutus apporttina, joka tarkoittaa luovutusta osaketta, osakkuutta tai muuta sellaista vastaan tai sopimusta määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta tai kiinteistön luovuttaminen näihin verrattavalla oikeustoimella. Myös näihin luovutuksiin sovelletaan kiinteistön kaupan muotosäännöksiä.
Kiinteistö lahja ja lakimies
Mikäli tarvitset apua kiinteistön lahjaan liittyvissä asioissa, niin ota rohkeasti yhteyttä̈ meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Maakaari (12.4.1995/540) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540