6 § Yhtiön ilmoitusvelvollisuus
Milloin kunnossapitotyöstä tulee ilmoittaa?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on ilmoitettava osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon. Yhtiöllä on kuitenkin oikeus suorittaa välittömästi kunnossapito- tai korjaustyö, jota ei voi siirtää aiheuttamatta vahinkoa tai haittaa. Pykälän 1 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun yhtiö teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella 4 §:n nojalla. Yhtiön edustajien oikeudesta päästä huoneistoon säädetään 8 luvun 1 §:ssä.
Asunto-osakeyhtiön on ilmoitettava osakkaalle ja osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijalle (osakkaan vuokralaiselle) ennen huoneistossa suoritettavaa kunnossapitotyötä. Ilmoitus on ilmoitettava riittävän ajoissa ennen kunnossapitotoimen aloittamista. Ilmoituksessa on kerrottava korjaukseen liittyvät oleelliset seikat, kuten minkälaisesta kunnossapitotyöstä on kyse, milloin työ aiotaan suorittaa ja sen arvioitu kesto. Mikäli kunnossapitotoimi suoritetaan osakkaan kustannuksella, on tärkeää, että ilmoitus todella toimitetaan osakkaalle.
7 § Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä
Osakkaan velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotöistä
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Hallituksen tai isännöitsijän on annettava viipymättä tieto ilmoituksesta sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen kunnossapitotyö voi vaikuttaa. Ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittää, että ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen.
Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Pykälän 1, 2 ja 4 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 tai 5 §:n nojalla.
Millaisista kunnossapitotöistä asunto-osakeyhtiölle tulee ilmoittaa?
Osakkaan on ilmoitettava kunnossapitotyöstään etukäteen asunto-osakeyhtiölle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai toisen osakkaan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoitusvelvollisuus on tärkeä, koska kunnossapitotyöllä voi olla samanlaisia vaikutuksia kuin muutostyöllä. Kunnossapitotyö poikkeaa muutostyöstä siten, että kunnossapitotyössä jokin huoneiston osa tai laite korjataan ja saatetaan vastaamaan olemassa olevaa tasoa, eli aiemmin hyväksyttyä tilannetta. Kunnossapitotyö ei heikennä asunto-osakeyhtiön tai muun osakkaan asemaa alkuperäisestä tilanteesta. Jos kunnossapitotyö ei vaikuta asunto-osakeyhtiön tai muiden osakkaiden asemaan, osakkaan ei tarvitse ilmoittaa sitä yhtiölle. Tällaisia kunnossapitotöitä voivat olla esim. tavanomaiset pintaremontit kuten tapettien tai huoneiston laitteiden uusiminen. Osakkaan on itse arvioitava, voiko työstä aiheutua haittaa muille osakkaille tai yhtiölle.
Osakkaan on ilmoitettava suunnittelemastaan kunnossapitotyöstä asunto-osakeyhtiölle kirjallisesti. Hallituksen tai isännöitsijän on annettava tieto osakkaan kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta toiselle osakkaalle, jos kunnossapitotyö voi vaikuttaa tämän hallitsemaan huoneistoon tai sen käyttöön. Kunnossapitotyötä tekevä osakas on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle ja toiselle osakkaalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset. Osakkaalta perittävän maksun tulee perustua todelliseen työmäärään ja ilmoituksen käsittelystä tulee aiheutua olennaisia lisäkustannuksia. Ilmoituksesta on käytävä ilmi ne tiedot, joita yhtiö tai toinen osakas tarvitsee arvioidakseen, tullaanko kunnossapitotyö suorittamaan hyvän rakennustavan mukaisesti ja niin, että siitä ei aiheudu haittaa tai vahinkoa. Tarvittaessa, yhtiö voi pyytää lisäselvityksiä kunnossapitotyötä suunnittelevalta osakkaalta.
8 § Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta
Osakkaan velvollisuus ilmoittaa yhtiön vastuulle kuuluvista vioista
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä. Jos osakas laiminlyö velvollisuutensa eikä ilmoita asunto-osakeyhtiölle havaitsemistaan vioista ja puutteista, hän voi joutua korvaamaan yhtiölle laiminlyönnistä aiheutuneet ylimääräiset lisäkustannukset.
9 § Kunnossapitotyön valvonta
Onko yhtiöllä oikeus valvoa osakkaan kunnossapitotöitä?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 9 §:n mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapitotyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Kunnossapitotyötä valvoessaan yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.
Yhtiön asioiden hoitoon kuuluu osakkaiden kunnossapitotöiden valvonta, jos työt voivat vaikuttaa rakennukseen tai kiinteistöön, tai toiseen osakkaaseen. Mikäli yhtiö ei huolehdi valvonnasta ja kunnossapitotyöstä aiheutuu vahinkoa, yhtiö voi joutua vahingonkorvausvastuuseen vahingosta. Asunto-osakeyhtiön on valvottava sekä yhtiön että toisten osakkaiden etuja. Toisella osakkaalla ei ole oikeutta valvoa naapurinsa suorittamia korjaustöitä, vaan asunto-osakeyhtiön on hoidettava valvonta hänen puolestaan. Osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista. Asunto-osakeyhtiö ei saa kuitenkaan ylimitoittaa valvontaa ja aiheuttaa osakkaalle liiallisia kustannuksia. Osakkaalla on oikeus vaatia, että asunto-osakeyhtiö esittää valvonnasta asianmukaisen laskun erittelyineen.
10 § Viranomaisen lupa ja kunnossapitotyö tuomioistuimen päätöksellä
Viranomaisluvan hakeminen osakkaan kunnossapitotyölle
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 10 §:n mukaan, jos osakkeenomistajan kunnossapitotyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Osakkeenomistaja vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista. Tuomioistuin voi myös oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan sekä muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja, jos kunnossapitotyön toteuttaminen asetetuilla ehdoilla olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Sama koskee viranomaisluvan hakemista ja kunnossapitotyön ehtojen muuttamista silloin, kun osakkeenomistaja teettää 4 tai 5 §:ssä tarkoitetun yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön.
Asunto-osakeyhtiön hallitus hakee mahdollisen viranomaisluvan osakkaan kunnossapitotyölle. Hallitus voi myös valtuuttaa osakkeenomistajan hakemaan luvan itse. Osakkaalla ei ole itsekseen oikeutta hakea esim. rakennuslupaa. Tuomioistuin voi oikeuttaa osakkaan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan, jos asunto-osakeyhtiö kieltäytyy luvan hakemisesta. Asunto-osakeyhtiöllä ei ole harkintavaltaa luvan hakemisen suhteen, jos osakkaan kunnossapitotyö on välttämätön. Osakas voi kääntyä tuomioistuimen puoleen myös silloin, jos asunto-osakeyhtiö tai toiset osakkaat asettavat hänen kunnossapitotyönsä suorittamiselle kohtuuttomia ehtoja. Osakas voi pyytää luvan kunnossapitotyölle tuomioistuimelta myös sellaisessa tilanteessa, jos osakas haluaa suorittaa korjaustoimia yhtiön kustannuksella ja yhtiö syystä tai toisesta tämän estää.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön asioihin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (Luku 4 § 6 – 10) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L3P7