Lainsäädäntö
Kuntotarkastajien ammatti on vielä melko uusi, koska kuntotarkastuksia on tehty aktiivisesti vasta tällä vuosituhannella. Tämän vuoksi kuntotarkastukselle tai sen suorittajille ei ole vielä saatu luotua lainsäädäntöä, jota sovellettaisiin suoraan kuntotarkastukseen tai sen suorittajaan.
Kuntotarkastukseen ja kuntotarkastajan ammattitaitoon liittyviin vaatimuksiin löytyy kuitenkin jonkin verran lainsäädäntöä, jota voidaan soveltaa analogian avulla. Kuntotarkastajan työn laatua arvioidaan sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Myös kuluttajansuojalakia voidaan soveltaa kuntotarkastukseen.
Näiden lisäksi vuoden 2014 terveydensuojelulaki sääntelee ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä terveydensuojelunvalvonnassa. Lain 49 §:ää sovelletaan asunnon ja muun oleskelutilan tutkimuksiin. Lain 49 d §:n mukaan tarkastukseen käytettävän ulkopuolisen asiantuntijan on osoitettava pätevyytensä suorittamalla sosiaali- ja terveysministeriön edellyttämä koulutus hyväksyttävästi ja osaamistesti. Osaamisen voi myös todistaa aiemmalla koulutuksella tai vastaavalla työkokemuksella. Tarkempia säännöksiä koulutuksen sisällöstä ja laajuudesta sekä edellytettävästä työkokemuksesta annetaan tämän ministeriön asumisterveysasetuksella. Koska osa kuntotarkastuksen tarkoitusta on selvittää asunnon tai kiinteistön asumisterveys, kuntotarkastukseen voitaisiin soveltaa tätä lakia ja asetusta.
Kuntotarkastajan ammattitaito
Kuntotarkastukseen liittyviä koulutuksia on paljon saatavilla. Ammattitaitoa kehittävää, täydentävää ja ylläpitävää koulutusta järjestetään ympäri Suomea.
Erilaisia tutkinto mahdollisuuksia ovat muun muassa akkreditoitu asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinto eli AKK. AKK-tutkinnon suorittaneilla on oltava vähintään teknikkotason peruskoulutus ja laaja työkokemus alalta. Kiinteistöalan Koulutussäätiö ylläpitää rekisteriä AKK-tarkastajista. AKK-tarkastajat suorittavat kuntotarkastukset ohjeiden mukaisesti.
Rakennusterveysasiantuntija eli RTA on korkein alalla suoritettava arvo. Vain tämän tutkinnon suorittaneet ovat oikeutettuja käyttämään rakennusterveysasiantuntijan titteliä ja tällainen henkilö voi hakea RTA-sertifikaattia, jolla osoitetaan, että henkilö on suorittanut RTA-koulutuksen.
Muita esimerkkejä tutkinnoista, joita voidaan suorittaa tähän alaan liittyen ovat kuntoarvioija eli PKA-tutkinnon suorittanut henkilö ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja eli PKM-tutkinnon suorittanut henkilö. Myös Keskuskauppakamarin hyväksymät tavarantarkastajat suorittavat kuntotarkastuksia.
Sertifikaatit
Ilman lainsäädäntöä erilaiset sertifikaatit ovat luotettavin osoitin kuntotarkastajan ammattitaidosta. Teknologian tutkimuskeskus VTT tarjoaa ja ylläpitää näitä sertifikaatteja muun muassa RTA-koulutuksen suorittaneille, rakennusten kosteuden mittaajille, rakennusten tiiveydenmittaajille ja rakennusten lämpökuvaajille. VTT ylläpitää myös henkilökantaa asiantuntijoista, joille on myönnetty sertifikaatti.
Sertifikaatin saamiseksi edellytetään siihen oikeuttavan koulutuksen suorittamista, ja sertifikaatteja ylläpidetään täydennyskoulutuksilla ja ne on uusittava säännöllisin väliajoin. Tämän vuoksi ne ovat kohtuullisen luotettavia arvioitaessa kuntotarkastajan ammattitaitoa. Ne eivät kuitenkaan ole pakollisia.
Kuntotarkastajille ei ole vielä käytännössä olemassa vähimmäisvaatimuksia, joten on mahdollista, että ihmiset saattavat käyttää itsestään harhaanjohtavia, jopa petollisia, nimikkeitä markkinointitarkoituksessa. Mikään ei periaatteessa estä sellaista henkilöä käyttämästä asiantuntija-nimitystä, vaikka hän ei olekaan käynyt koulutusta loppuun tai jopa ollenkaan. Pelkkä tietyn nimikkeen käyttäminen ei siis kerro mitään henkilön todellisesta pätevyydestä tai hänen osaamisen tasostaan.
Miten varmistua kuntotarkastajan kunnollisuudesta?
Kuntotarkastusalalla on kuitenkin muutamia suurempia toimijoita, joita kiinteistönvälitysfirmat yleensä käyttävät. Suuremmilla toimijoilla on yleensä maine, jota he haluavat ylläpitää ja niillä on myös sekä mahdollisuuksia että resursseja ylläpitää systemaattista laadunvalvontaa. Kuitenkin, koska kuntotarkastajilta ei vaadita tiettyjä tutkintoja ammatinharjoittamiseen, myöskään suurempien toimijoiden kuntotarkastajien ammattitaidosta ei voi olla täysin varma.
Yksi vaara ammattitaidottoman kuntotarkastajan suorittamissa kuntotarkastuksissa on se, että niitä suoritetaan liukuhihnamaisesti. Jokainen asunto ja kiinteistö ovat omanlaisensa ja niillä on oma historiansa, ja se tulisi ottaa huomioon, jokaisessa tarkastuksessa. Tarkastuksen tulokset tulisi aina suhteuttaa vallitseviin olosuhteisiin sekä itse kohteeseen. Tutkimukset eivät saa olla kaavamaisia.
Toinen vaara voi johtua siitä, että tutkimuksen tilaajalle tai kaupan osapuolille ei anneta riittävän selkeitä ohjeita ja aikaa tarkastukseen valmistautumiseen. Esimerkiksi, jos asunnon tai kiinteistön märkätilat tutkitaan tarkastuksessa, mutta tarkastuksen tilaajalle ei ole annettu selkeää ohjeistusta olla käyttämättä märkätiloja tietyn vähimmäisajan verran ennen tarkastusta, pintakosteudenosoitin saattaa antaa vääristyneitä näyttämiä.
Tilatessaan kuntotarkastuksen, toimeksiantajan olisi hyvä selvittää itselleen, mitä tarkastuksessa käytännössä ollaan tekemässä ja mitä se voi oikeasti kertoa kohteesta. Hänen olisi hyvä kysyä kuntotarkastajalta käytettävistä menettelyistä ja mitä niillä saadaan selvitetyksi. Ammattitaitoisen kuntotarkastajan tulisi pystyä selittämään tarkastukseen liittyvät seikat maallikkokielellä. Jokaisella tutkimuksella tulisi olla todellinen konkreettinen tarkoitus ja merkitys liittyen kuntotarkastukseen. Tilaajalle ei tulisi jäädä epäselväksi se, minkälaiseen lopputulokseen kohteen kunnosta kuntotarkastuksen perusteella voidaan päästä.
Osa ammattilaisen kuntotarkastajan ammattitaitoa tulisi olla kyky pystyä arvioimaan mikä on kohteelle riittävä tutkimustyö ja myös sen mitä tutkimus tulee suurin piirtein maksamaan. Koska kuntotarkastajien ammattitaidoille ei ole vielä valvovaa tahoa tai lainsäädäntöä, tutkimusten kustannukset ovat yleensä tärkeä syy, jota toimeksiantajat käyttävät valitessaan kuntotarkastajan. Halvan kuntotarkastajan kanssa kuitenkin nousee riski siitä, että työtä ei tehdä huolellisesti, vaan nopeasti, halvalla ja vähäisin toimenpitein. Huolimaton tutkimustyö kuitenkin johtaa ongelmiin. Kuntotarkastus tulisi suorittaa tarkasti ja ammattitaitoisesti heti alusta alkaen. Kuntotarkastajan ammattitaitoa voi arvioida sen mukaan vaikuttaako kuntotarkastaja antamiensa arvioiden ja toimenpide-ehdotusten perusteella ammattitaitoiselta.
Kuntotarkastusraportti
Kuntotarkastuksen tutkimustuloksista luodaan lopuksi kuntotarkastusraportti. Se on hyvin tärkeä kummallekin kaupan osapuolelle, mutta erityisesti ostajalle. Ostaja voidaan katsoa tulleen tietoiseksi sellaisista seikoista, jotka tutkimusten yhteydessä on kohteesta selvinnyt, jotka mainitaan kuntoraportissa. Näin voi käydä, vaikka kuntoraportissa niiden esittämistapa ja merkitys kohteen kunnolle olisikin jäänyt epäselväksi.
Kuntoraportti tulisi siis kirjoittaa sillä tavalla, että mikään sen kohta ei jää epäselväksi, vaan kuntotarkastusraportin sisällön tulisi olla ymmärrettävää myös maallikolle, joka ei ymmärrä rakennusalaa. Kuntotarkastusraportin kielen ei tulisi olla liian teknistä ja monimutkaista ja sen sisältämät tutkimustulokset tulisi esittää selkeästi ja havainnollisesti.
Raportin kielen epäselvyys ei sinänsä mitätöi sitä ja siitä mahdollisesti kumpuavia osapuolten lainvoimaisia velvollisuuksia. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus ja ostajalla on selonottovelvollisuus ja kuntotarkastusraportin tiedot ovat osa kumpaakin velvollisuutta. Epäselvä kuntotarkastusraportti saattaa silti johtaa siihen, että kuntotarkastusraportissa esitetty seikka voidaan lukea olisi pitänyt tietää -periaatteeseen. Olisi pitänyt tietää periaate tarkoittaa tässä tilanteessa sitä, että vaikka osapuoli ei ollut ymmärtänyt kuntotarkastuksen tulosten vakavuutta tai merkitystä, hänellä kuitenkin oli tutustumis-, tiedonanto- ja tai selonottovelvollisuus tietoihin, jotka olivat hänen saatavillaan, joten hänen olisi pitänyt selvittää, mitä kuntotarkastuksen tulokset tarkoittavat hänelle ja kohteen kunnolle. Osapuolen siis olisi pitänyt tietää kuntotarkastusraportin ja selonottovelvollisuutensa vuoksi, mikä kohteen todellinen kunto oli. Tämä voi olla mahdollista, vaikka seikka ei olisi yksiselitteinen ja se olisi maallikolle vaikea ymmärtää.
Kuntotarkastusraportin laadukkuus on osa kuntotarkastajan ammattitaitoa. Laadukas kuntotarkastusraportti esittää teknisen tiedon ammattimaisesti, mutta ymmärrettävästi. Se on myös selkeä, johdonmukainen ja helposti luettava. Jos kuntotarkastusraportti on hyvin kirjoitettu ja molemmat osapuolet ymmärtävät tutkimuksen tutkimustavat ja lopputulokset, mahdollisesti myöhemmin ilmenevät eivät ole enää laatuvirheitä ja puutteita, vaan menevät jo salaisten virheiden puolelle. Salaisia virheitä arvioidaan eri tavalla kuin tavallisia virheitä ja puutteita.
Jäikö sinulla kysymyksiä siitä miten varmistaa kuntotarkastajan ammattitaitoa? Ei hätää, me autamme mielellämme.
Terveydensuojelulaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940763
Kuluttajansuojalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038