Sopimusperusteinen vahingonkorvausvastuu
Deliktivastuu eli sopimuksen ulkoiset korvausvastuut ja sopimusvastuu eli sopimusperusteinen korvausvastuu ovat vahingonkorvausoikeudellisia normistoja. Sopimusvastuu antaa tehokkaamman korvaussuojan vahingonkärsijälle kuin deliktivastuu. Sopimusvastuulle ei ole deliktivastuun tavoin yleistä lainsäädäntöä, vaan se perustuu sopimustyyppikohtaiseen lainsäädäntöön. Deliktivastuuta koskeva yleislaki on vahingonkorvauslaki (412/1974 VahL). Asuntokauppalain (AsKL) 4 ja 6 luku sisältävät erityssäännökset asuntokaupan vahingonkorvauksesta ja Maakaari (MK) 2 luku sisältää vahignonkorvauksista koskevat erityissäännökset kiinteistökaupasta. Jos erityislailla ei ole rajoitettu vastuuta, vahinkoa kärsinyt henkilö voi soveltamisalarajoituksesta huolimatta vaatia korvausta VahL:n nojalla.
Käytetyn asunnon ja kiinteistön kauppa
Sopimussuhteessa vahingonkorvausvastuu syntyy osapuolelle silloin, kun toiselle osapuolelle aiheutuu vahinkoa sopimusvelvoitteen tuottamuksellisesta rikkomisesta. AsKL 6:17:n ja MK 2:32:n mukaan käytetyn asunnon ja kiinteistön kaupassa on kyse todistustaakkaan perustuvasta tuottamusvastuusta vahinkojen korvaamisessa. Jotta ostaja voi vaatia vahingonkorvausta, edellyttää se myyjän tuottamasta eli huolimattomuutta tai varomattomuutta. Täten myyjä on vastuussa asunnosta tai kiinteistöstä löydetystä virheen aiheuttamasta vahingosta vain silloin, jos hän ei pysty osoittamaan, ettei virhe johtunut hänen huolimattomuudestaan. Todistustaakkaan perustuvasta tuottamusvastuusta voidaan kutsua myös epäsuoraksi tuottamusvastuuksi, jolloin kyseessä on poikkeama oikeudenkäymiskaaren (4/1734, OK) 24:3.2:n väittämistaakan ja 17:2:n todistustaakan tavanomaisesta asettamisesta samalle osapuolelle. Tällöin ostajalla on näyttövastuu kärsimästään vahingosta, ja myyjällä vastuu osoittaa, ettei vahinko johdu hänen huolimattomuudestaan.
Korvattavat vahingot (välilliset ja välittömät vahingot)
Välillisten vahinkojen vastuuperusteen tarkoituksena on poikkeuksellisesti rajata vahinkojen korvauskelpoisuutta, jotta myyjän vastuuriskit eivät muodostu liian suuriksi. Myös ostaja voi erilaisin toimenpitein vaikuttaa tiettyjen vahinkoriskien suuruuteen. Välittömiksi vahingoiksi voidaan lukea muun muassa sopimusrikkomuksen selvittely, reklamaatio ja virheellisen suorituksen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset.
Myyjä voi olla korvausvelvollinen ostajalle muun muassa silloin, kun esimerkiksi KVL:n ratkaisun 04/81/3900 mukaisesti radonmittauksesta aiheutuneet kulut ovat välttämättlömiä virheen selvittämiseksi. KRIL:n ratkaisussa 3009/81/2006 katsottiin välttämättömäksi kylpyhuoneen lattian kallistusvirheen johdosta aiheutuneet tavarantarkastajan kustannukset, koska myyjä oli toistuvasti kiistänyt kallistusvirheen olemassaolon.
Tulon menetys sekä sopimussuhteiden häiriintyminen sopimuskohteen käytön estymisen seurauksesta ovat usein välillisiä vahinkoja.
AsKL 4:11.3:ssa on määritelty välilliset vahingot, jotka koskevat uuden asunnon kauppaa. Näihin kuuluvat sopimusrikkomuksesta tai sitä johtuvista toimenpiteistä aiheutuneet tulon menetykset ja asunnon käyttöhyödyn olennainen menetys. AsKL:n 4:11.3 säännös on tiukempi kuin KSL 5:10.3:n säännös välillisistä vahingoista, sillä jälkimmäiseen luetaan myös vahingot, jotka johtuvat muuhun sopimukseen perustavasta velvoitteesta. Ostajalla on välittömiä vahinkoja koskevien vastuuperusteiden mukaisesti oikeus korvaukseen uuden asunnon kaupassa sellaisista vahingoista, jotka johtuvat hänen sivullisensa kanssa tekemästään asunnon tai edellisen asunnon vuokra- tai myyntisopimuksessa ilmenevistä häiriöistä. Ostajalle aiheutunut tulon menetys siitä, että hän joutuu käyttämään työaikaansa tilanteen selvittämiseen menettäen ansiotuloaan, on AsKL 4:11.3:n mukaista tulon menetystä. Myös vuokratulon lykkääntyminen sen takia, ettei asuntoa saada vuokralaisen käyttöön sovittuna ajankohtana, on AsKL 4:11.3:n mukaista tulon menetystä.
Syy-yhteys korvausvastuun edellytyksenä
Sekä sopimusvastuussa että deliktivastuussa vahingonkorvauskelpoisuuden edellytyksenä on syy-yhteys. Syy-yhteyttä AsKL 4:26:n mukaisesti vaaditaan virheen ja aiheutuneen vhaingon välillä. Tällöin vahingon on täytynyt johtua asunnon virheestä.
Syy-yhteyttä arvioidessa katsotaan, oliko vahingollisen seurauksen aiheutuminen riippuvainen virheestä.
Eli toisin sanoen pohditaan sitä, olisiko seuraus aiheutunut ilman virhettä. Syy-yhteys on riittävä, jos tarkasteltavan seikan olemassaolo on todellisuudessa tarpeeksi vaikutuksellinen saman aikaisen seuraamuksen kanssa.
Adekvaattisuus, eli vahingon ennakoitavuus, on syy-yhteen laadulle erityisvaatimus. Vahingonkorvausvelvollisuuden ollakseen perusteltua, täytyy vahinkojen olla jollakin tavalla ennakoitavissa ja niiden välisen syy-yhteyden virheen tulee olla riittävän läheinen. Näin ollen etäiset, epätavalliset tai arvaamattomat seuraukset eivät kuulu korvausvastuun piiriin. Huomiota kiinnitetään erityisesti yksilöllisiin tapauksen erityispiirteisiin, kun vahingon ennakoitavuutta arvioidaan. Tällaisen ennakoitavuusrajoituksen tarkoituksena on poissulkea vastuu vahingonkärsijän yksilöllisistä vahingoista, joiden uhasta hän ei ole voinut olla selvillä. Näin ollen tarkoituksena on myös suojata vahingonaiheuttajaa odottamattomilta ja toimintaan liittymättömilta vastuuriskeiltä. Ennakoitavuusrajoitus kannustaa myös sitä, että osapuolet välittävät oleellista tietoa toisilleen. Tällaisena esimerkkinä on myyjän informoiminen muun muassa ostajan allergiasta, joka voi poistaa ennakoitavuusrajoituksen vaikutuksen myyjän korvausvastuuseen.
Välillisten vahinkojen kohdalla korvausvelvollisuuden rajoittaminen ennakoitavuusperiaatteen mukaisesti konkretisoituu selvimmin, sillä välittömien vahinkojen voidaan katsoa olevan sen verran ennalta arvattavia. Korvausvastuuta on myös mahdollista rajoittaa välittömien vahinkojen osalta edellyttäen, että vahingon määrä muodostuu odottamattoman suureksi suhteessa ennakoitavana pidettävään määrään.
Viitatut lait:
Asuntokauppalaki ( 23.9.1994/843 ) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Maakaari (12.4.1995/540) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
Vahingonkorvauslaki ( 31.5.1974/412 ) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1974/19740412
YHTEYDENOTTO
Otathan yhteyttä lakimiehiimme, jos tarvitset apua vahingonkorvauksiin liittyvissä asioissa. Yhteystiedot löytyvät alla olevan linkin kautta.