Lähtökohtaisesti aina asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä tehdään kuntotarkastus. Asunto- tai kiinteistökauppa on hyvin merkittävä oikeustoimi etenkin taloudellisesti. Myyjän ja ostajan kannattaa välttää kiirehtimistä kaupantekotilanteessa. Kiirehtimisen sijaan on hyvä selvittää tarkkaan, mitä ollaan ostamassa tai myymässä. Kuntotarkastuksen tilaus on aina suositeltavaa.
Mitä tulee ottaa huomioon kuntotarkastusta tilattaessa?
Ostajan on syytä perehtyä huolella kaupankohteena olevan kiinteistön ominaisuuksiin ja kuntoon ennen kuin päättää kaupasta. Jotta ostajan lain mukaiset velvollisuudet täyttyvät on yleensä riittävää, että ostaja tutustuu kaupan kohteeseen mahdollisimman huolellisesti ilman ulkopuolista asiantuntijaa. Lähtökohtaisesti ostajilla, jotka eivät tunne rakennustekniikkaa, on rajoitettu mahdollisuus saada pelkästään omatoimisella tutustumisella riittävän laajaa tietoa kaupan kohteen kunnosta, odotettavissa olevista kunnostustarpeista ja mahdollisista riskeistä. Jos kaupan kohteen kuntoa ei ole ennen kaupantekoa riittävästi selvitetty, saattaa tämä olla myös suuri riski myyjän kannalta. Jos kuntoon liittyviä asioita joudutaan kaupan tekemisen jälkeen selvittämään esimerkiksi oikeudessa, on edessä usein kallis sekä vuosia vievä prosessi, jossa voittajaa ei välttämättä ole.
Näin ollen on suositeltavaa, että kaupan kohteeseen suoritettaisiin aina ennen kaupantekoa ulkopuolisen asiantuntijan tekemä kattava kuntotarkastus. Siten mahdolliset kaupan kohteen viat ja riskit kyetään ottamaan huomioon jo kaupasta neuvoteltaessa eikä niitä tarvitse puida jälkikäteen. Kuntotarkastuksen merkitys on yleensä sitä korostuneempi, mitä vanhemmasta rakennuksesta on kysymys. Käytännössä epäkohtia saattaa kuitenkin ilmetä uusissakin rakennuksissa, jonka vuoksi kuntotarkastus on syytä tehdä myös uudempien kiinteistöjen kohdalla. Tehty kuntotarkastus täytyy tarvittaessa purkaa kauppakirjaan vastuunjakoehtoja käyttämällä.
Mikä on oikeaoppinen asuntokaupan kuntotarkastus?
Asuntokauppaa suunnittelevalle ei ole aina välttämättä selvää, mitä asuntokaupan oikeaoppinen kuntotarkastus oikeastaan tarkoittaakaan. Rakennusten kuntoa on mahdollista arvioida ja tutkia monilla eri tavoilla.
Kosteuskartoitus on tutkimus, joka kohdistetaan rakennuksen johonkin yksittäiseen tilaan, kuten saunaan, vessaan tai kylpyhuoneeseen. Tässä tutkimuksessa havainnoidaan rakenteissa esiintyvää kosteutta mittaamalla sitä pintamittauksella ilman, että rakenteita rikotaan. Tutkimus kertoo periaatteessa vain siitä, onko rakenteissa pintapuolisesti havaittavissa tutkimushetkellä jonkinlaista poikkeavaa kosteutta. Tällainen selvitys on yleensä teetetty kerros- tai rivitalohuoneistossa. Kosteuskartoituksesta on aina tehtävä kirjallinen raportti.
Asuntokaupan kuntotarkastus on puolestaan tutkimus, jossa tarkastetaan kaikki rakennuksen tilat, joihin on mahdollinen pääsy. Tarkastusta ennen suoritetaan alkuhaastattelu. Tutkimus suoritetaan lähtökohtaisesti aistinvaraisilla havainnoilla ilman, että rakenteita lähdettäisiin rikkomaan. Tarvittaessa apuna on kuitenkin mahdollista käyttää teknisiä apuvälineitä. Jos rakennuksessa esiintyy riskirakenteita, täytyy ne tutkimusraportissa mainita ja sen lisäksi saada varmistus siitä, onko riski konkretisoitunut tekemällä rakenneavauksia. Kuntotarkastuksesta on myös aina tehtävä kirjallinen raportti. KH 90-00393 ja KH 90-00394 ohjeistuksissa on määritelty asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö, joiden osalta täytyy kuntotarkastusta tilattaessa varmistua, että kuntotarkastuksen suorittaja kirjallisesti sitoutuu myös niitä noudattamaan.
Kuntotutkimus on aiemmin mainittua perusteellisempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen tietyn osan kuntoon siten, että rakenteita rikotaan tai muutoin menetelmin, jotka ovat silmämääräistä tarkempia. Kuntotutkimuksessa on mahdollista esimerkiksi myös ottaa rakennusmateriaaleista näytteitä laboratoriossa analysoitaviksi. Jos asuntokaupan kuntotarkastuksessa löytyy viitteitä rakenteen vaurioitumisesta tai riskirakenteiden kuntoa ei ole tutkittu, on suositeltavaa tehdä lisätutkimuksia, jotka siis ovat juuri näitä kuntotutkimuksia.
Tarkastuksen suorittaminen
Tarkastajan kanssa on syytä tehdä kirjallinen toimeksiantosopimus, jossa tarkastaja sitoutuu suoritusohjetta noudattamaan, näin on mahdollista varmistua siitä, että kuntotarkastajalla on velvollisuus toimia Rakennustiedon julkaiseman suoritusohjeen KH-90-00394 mukaisesti. Kyseinen ohjetiedosto antaa tarkastajalle hyvinkin yksityiskohtaiset ohjeet siitä, kuinka kohde tulee selvittää ja tarkastus suorittaa sekä raportoida. Tarkastuksen tilaajalle on myös olemassa ohjeet, KH-90-00393 tilaajan ohje, sekä KH 90023, tilaussopimus. Tilaajan ja myyjän teettämään kuntotarkastukseen perehtyvän ostajan on hyvä varmistua siitä, että kuntotarkastus on suoritettu kyseisten ohjeiden mukaisesti, sillä ohjeiden mukaisesti suoritettua kuntotarkastusta kyetään lähtökohtaisesti pitämään asianmukaisena ja luotettavana. Alalla on paljon eri toimijoita, joista kaikki eivät yllä mainittuja ohjeistuksia noudata, tämän vuoksi jo tilausvaiheessa on syytä olla erityisen tarkkana, kenelle kuntotarkastuksen antaa tehtäväksi.
Asuntokaupan kuntotarkastuksen tavoite on tuottaa asuntokaupan osapuolille puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen eli yleensä kaupan kohteen rakennus teknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, terveys- ja käyttö turvallisuusriskeistä, sekä niihin liittyvistä toimenpide-ehdotuksista. Hyvä kuntotarkastaja on aina puolueeton, kertoo kuntotarkastuksen tulokset ymmärrettävästi eikä ympäripyöreästi.
Asuntokaupan kuntotarkastuksessa kohdetta arvioidaan suurelta osin tilaajan antamien tietojen ja kohteen iän perusteella. Tarkastus suoritetaan yleensä aistinvaraisesti ja menetelmin, jotka eivät riko rakenteita. Omistajan luvalla on kuitenkin mahdollista, jos tarve vaatii niin tehdä myös pienimuotoisia rakenteeseen kohdistuvia toimenpiteitä, näitä voivat olla esim. porauksia tai pieniä rakenneavauksia. Tarkastuksessa täytyy erityistä huomiota kiinnittää niin sanottuun riski rakenteisiin, ja selittää myös näiden merkitys kaupan osapuolille selkeästi ymmärrettävällä tavalla. Jos tarkastuksen suorittaja havaitsee rakenteellisia riskejä ja/tai viitteitä mahdollisista rakenteissa piilevistä vaurioista, tarkastuksen suorittajan on tällöin syytä suositella tarkempia lisätutkimuksia rakenteita tarvittaessa avaamalla.
Asuntokaupan kuntotarkastuksessa on syytä kiinnittää myös huomiota rakenteiden tekniseen käyttöikään eli milloin jokin tietty rakenneosa kuten esimerkiksi rossipohja, vesikate, kylpyhuone taikka muu vastaava on tullut sellaiseen ikään, että se on syytä peruskorjata. Vastuullisen kuntotarkastajan täytyy perusteellisesti selvittää, mitä tekninen käyttöikä käytännössä tarkoittaa ja mitä tarkoitetaan rakenneosan peruskorjauksella.
Kuntotarkastuksen teettäminen ja tarkastajan valinta
Kuntotarkastus on suositeltavaa tehdä jo myynnin aloitusvaiheessa. Jos myyjä ei kuitenkaan ole teettänyt kohteeseen kuntotarkastusta, ostajalla on mahdollisuus asettaa sen teettäminen ostotarjouksen ehdoksi tai muutoin sopia myyjän kanssa tarkastuksen teettämisestä. Näin ollen kuntotarkastuksen tilaajana voi olla myyjä, ostaja, kiinteistönvälittäjä tai osapuolet yhdessä. Sopimus on syytä tehdä aina kirjallisesti muun muassa edellä mainituista syistä.
Suomessa kuntotarkastuksia suorittavat lukuisat eri toimijat yksityisistä elinkeinonharjoittajista suuriin yrityksiin. Kuntotarkastuksen suorittajilla ei ole pätevyysvaatimuksia, eikä toimintaa säädellä laissa, joten kuntotarkastuksen tekijä voi periaatteessa olla ketä vain. Kuitenkin kuntotarkastuksen suorittajan valintaan ja riittävään ammattitaitoon on syytä kiinnittää erityistä huomiota.
AKK on asuntokaupan kuntotarkastajan vapaaehtoisen pätevyys, tämän pätevyyden suorittaneelta kuntotarkastajalta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja laajaa työkokemusta. Asuntokaupan kuntotarkastajan täytyy olla suorittanut tarkastus Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti. Muita mahdollisia kuntotarkastajan pätevyyksiä ovat Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM).
Kuntotarkastus on hyvä teettää aina pätevällä ja hyvämaineisella toimijalla, joka noudattaa kuntotarkastusta varten laadittuja ohjeita ja niin sanottua hyvää kuntotarkastustapaa. Tutkinto ei aina takaa ammattitaitoa, jonka vuoksi on hyvä kiinnittää huomiota myös kuntotarkastuksen suorittajan kokemukseen, ja erityisesti kokemukseen juuri tutkittavana olevan kiinteistön kanssa samankaltaisista kohteista.
Kuntotarkastajalta, jolta puuttuu ammattitaitoa voi jäädä esimerkiksi piilevä homevaurio selvittämättä. Tämä saattaa johtaa pahimmillaan kalliisiin korjauksiin, pitkiin oikeudenkäynteihin ja terveyden menetykseen. Vaarana saattaa olla myös se, että korjauksia tehdään väärien päätelmien vuoksi turhaan. Oikein ja asianmukaisesti suoritettu kuntotarkastus kestää useita tunteja ja laadittu raportti sisältää yleensä kymmeniä sivuja. Hinnoissa on saattaa olla vaihtelua, eikä hinnaltaan halvin suinkaan ole aina se paras ja järkevin valinta.
Välittäjän rooli ja velvollisuudet
Lait säätelevät välitysliikkeiden toimintaa. Välitysliikkeellä on lain nojalla velvollisuus suorittaa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Hyvän välitystavan ohjeen mukaisesti välitysliikkeen täytyy kohteen välitettäväksi ottaessaan ensin tiedusteltava toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus aiemmin jo tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Mikäli tällaisia selvityksiä on tehty, välitysliikkeen täytyy pyytää raportit ja tutustua niihin. Mikäli näiden raporttien perusteella on tehty korjauksia, välitysliikkeen on syytä pyytää selvitys korjausten teko ajasta, laajuudesta sekä tekijästä. Aikaisemmin suoritetuilla kuntotarkastuksilla ei ole ns. parasta ennen päivää, vaan kaikki kohteesta tehdyt tarkastusraportit on annettava ostajaehdokkaille tiedoksi, vaikka niiden tekemisestä olisi kulunut esim. 15 vuotta tai jopa enemmänkin.
Välitysliike on velvollinen edelleen kertomaan toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliikkeen on suositeltava nimenomaan asuntokaupan kuntotarkastusta, joka suoritetaan asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaisesti. Toimeksiantajalla on lopulta mahdollisuus vapaasti päättää teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen, mutta välitysliikkeellä on siis velvollisuus suositella nimenomaan standardien mukaista tarkastusta.
Lisäksi hyvä välitystapaa edellyttää, että mikäli välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, välitysliikkeen täytyy antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Mikäli välitysliike saa kuntotarkastus yritykseltä, jota tämä suosittelee vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tästä on syytä kertoa toimeksiantajalle. Välitysliikkeellä on myös velvollisuus kiinnittää myyjän huomio siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista. Tämän lisäksi kiinnittää ostajan huomiota siihen, ettei kuntoselvitys poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.
Jos välitysliike suosittelee jotakin muuta kuin ohjekorttien mukaista kuntotarkastusta, jonka seurauksena kaupan kohteen mahdolliset viat ja puutteet jäävät tämän vuoksi ennen kauppaa havaitsematta, on mahdollista, että välitysliike joutuu vastaamaan kaikista vahingoista, joita kaupan osapuolille tämän johdosta aiheutuu.
Kuntotarkastuksen tilaus ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asuntosi tai kiinteistösi kuntotarkastukseen liittyen, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.