Mikä on vastuunrajoituslauseke?
Myyjän vastuuta kiinteistön virheistä on mahdollista rajoittaa etukäteen silloin kun kiinteistön kaupasta sovitaan. Maakaari sallii siten kiinteistön ostajan ja myyjän lain mukaisista oikeuksista ja velvoitteista toisin sopimisen vastuunrajoitus lausekkeilla. Myyjän vastuun rajoittaminen kaupan virheistä on kuitenkin syytä aina tehdä yksilöidysti. Muuten yleisellä vastuunrajoitus lausekkeella kuten ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on”, olisi mahdollista rajoittaa myyjän vastuu olemattomiin kaikista virheistä, jotka kiinteistössä mahdollisesti myöhemmin ilmenevät.
Vastuunrajoituslausekkeella on mahdollista rajoittaa myyjän vastuuta mahdollisen virheen seuraamuksista. Ehdossa tulee yksilöidä kohteen virhe ja sen jälkeen on mahdollista rajoittaa myyjän vastuuta kyseisen virheen seuraamuksista. Esimerkkinä tästä olisi esim. ehto, jonka mukaan myyjä vastaa virheen aiheuttamasta vahingosta, vain siltä osin, kun ostajan oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen ylittää 10 000 euroa. Myyjän vastuun on enimmäismäärältä 40 000 euroa.
Vastuunrajoituslausekkeella on mahdollista myös sopia myyjän mahdollisuudesta kaupan purkuun hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen sijasta. Osapuolet voivat yhdessä sopia hinnanalennukselle tai vahingonkorvauksen määrälle rajan, jossa myyjä kykenee maksamisen sijasta purkaa kaupan. Esimerkiksi kun vahingon määrä ylittää 33 % kauppahinnasta, myyjällä on vaihtoehtoisesti oikeus kaupan purkuun.
Ostajan virhesäännökset
Tyypillisesti käytetty lause, jolla ei kuitenkaan lain edessä ole mitään merkitystä;
“ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan sellaisena kuin se on.”
Asuntokauppalain mukaan ostajan virhe säännöksiin perustuvia oikeuksia on mahdollista rajoittaa vain siltä osalta, kun niistä on sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta sovittu.
Puolestaan maakaaren mukaan ostajan virhesäännösten mukaisia oikeuksia on mahdollista rajoittaa vain, jos sopimuksessa on sovittu yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema tulee poikkeamaan, siitä mitä laissa on säädetty.
Asunto- ja kiinteistökauppaa säätelevien lakien säännösten sisällöt ovat siis lähtökohtaisesti käytännössä samat. Näiden lakien mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteessa ilmenevään virheeseen on mahdollista rajoittaa vain silloin, kun siitä on sovittu yksilöidysti, miten ostajan asema poikkeaa laissa määritellystä. Kaupan kohteessa havaitut riskit on siten mahdollista jakaa osapuolten kesken laista poikkeavalla tavalla vain yksityiskohtaisella vastuunrajoitus lausekkeella, josta on sovittu sopimuksessa poikkeavan laista. Kaikissa Suomen oikeusasteissa yleisesti omaksutun linjan mukaan tällainen lauseke ”sellaisena kuin se on”, ei ole ehtona riittävä rajaamaan pois myyjän vastuuta kaupan kohteessa ilmenneistä virheistä, ja hinnanalennus, vahingonkorvaus ja jopa kaupan purku voivat tulla kyseeseen.
Lähtökohtaisesti kaikki se mitä ilmenee kauppakirjassa ja sen liitteissä katsotaan saatetuksi ostajan tietoon, mukaan lukien kuntotarkastusraportit. Tästä johtuen ostaja ei siten pääsääntöisesti kykene vetoamaan myöhemmin niistä ilmenneisiin seikkoihin virheinä. Jotta asia olisi mahdollisimman selkeä on kuitenkin hyvä aina rajata vastuu kaupan kohteen tiedossa olevista virheistä tai epäillyistä virheistä selkeästi vastuunrajoitus lausekkeilla jo silloin kun kauppakirjaa tehdään, jotta myöhemmiltä riidoilta olisi mahdollista välttyä. On hyvä huomata, että myyjä on vastuussa kiinteistön kaupassa kaupan kohteessa mahdollisesti ilmenevistä salaisesta virheestä, eli piilevästä virheestä. Piilevä virhe on virhe, joka ei ollut kummankaan osapuolen tiedossa kaupantekohetkellä eikä olisi pitänytkään olla. Salaista virhettä ei nimittäin pääsääntöisesti ole mahdollista yksilöidä vastuunrajoitus lausekkeella ja siten rajata pois myyjän vastuusta.
Hovioikeus
Vastuunrajoitusehtoja on käsitelty paljon oikeudessa ja usein palataan aina samaan kysymykseen eli siihen, onko vastuunrajoituslauseke tarpeeksi yksityiskohtainen?
Helsingin hovioikeus päätyi annetussa ratkaisussaan asiassa, joka koski vastuunrajoitusta (HelHo 16.6.2017 Nro 765) siihen, että kiistan aiheena olevista salaojista myyjien vastuu rajautuu pois vastuunrajoituslausekkeen perusteella. Hovioikeus painotti erityisesti sitä, mitä ostajien olisi ollut syytä pystyä päättelemään ennen kaupan tekemistä kuntoraportista ilmenneistä virheistä ja tiedoista, joita he olivat saaneet. Ostajan on syytä käsitellä riittävällä vakavuudella ja tarkkuudella hänelle kaupan kohteesta esitetyt asiakirjat ja arvioitava kaupan kohteen mahdolliset riskit realistisesti, ennen kuin ostaja luopuu vastuunrajoituslausekkeen lain tarjoamien virhesäännösten suojasta.
Korkein oikeus 2012:76
Puolestaan tapauksessa KKO: 2012:76 oli kyse kahden elinkeinonharjoittajan tekemästä kaupasta ja kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeen mahdollisesta sitovuudesta. Ostajan kannan mukaan vastuunrajoituslauseke ei sitonut ostajaa, sillä se oli perustunut myyjän antamaan virheelliseen ja harhaanjohtavaan tietoon kaupankohteen kunnosta, eikä se myöskään ollut tarpeeksi yksilöity ja tämän kaiken lisäksi se oli kohtuuton. Vastuunrajoituslausekkeessa oli kuitenkin korkeimman oikeuden mukaan yksilöity selkeästi, että vastuu rakennuksesta kuuluisi kokonaisuudessaan ostajalle, jonka lisäksi ostaja oli elinkeinonharjoittajana ja muutkin tapauksen olosuhteet huomioon ottaen tasavertaisessa asemassa myyjään kanssa, eikä vastuunrajoituslauseketta siten voitu pitää kohtuuttomana. Asiassa on todettu myös se, että ostajalla ei ollut mahdollisuutta vedota virheisiin edes maakaaressa tarkoitettuina salaisina virheinä, sillä ostaja oli ollut rakennuksessa vuokralaisena jo kymmenen vuotta, jonka vuoksi ostajan on täytynyt olla rakennuksen ikä ja kunto huomioon ottaen tietoinen sen mahdollisista laajoistakin kunnostustarpeista. Ostaja ei myöskään ollut suorittanut kuntotarkastusraportissa suositeltuja perustavanlaatuisia kuntotutkimuksia ennen kaupantekoa. Näin ollen korkein oikeus katsoi ostajan ottaneen tietoisen liiketaloudellisen riskin eikä vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta virheiden vastuunjaossa ole mahdollista pitää yllättävänä ja kohtuuttomana ja siten vastuunrajoituslauseke on ostajaa kohtaan sitova.
Vaikka tapauksessa käsitellään kahden elinkeinonharjoittajan välistä kauppaa, on sen perusteella mahdollista todeta, että osapuolet kykenevät sitovasti rajata vastuuta laissa säädetystä hyvinkin laajalti. Myös ottaen huomioon kuntotarkastusraportin olennaisuuden ja siinä esitettyjen huomioiden sekä lisätarkastus suositusten merkittävyys nousee hyvin esille. Ostajan on näin ollen tiedostettava, että kuntotarkastusraportti on osa hänelle esitettyä tietoa kaupan kohteesta, ja mikäli hän sen hyväksyy, hän on tietoinen siinä ilmenneistä seikoista eikä niihin pääsääntöisesti ole enää mahdollista virheenä myöhemmin vedota.
Korkein oikeus 2009:31
Tämän tapauksen lisäksi korkeimman oikeuden tapauksessa KKO: 2009:31 oli kyse vastuunrajoitus lausekkeesta. Kyseisessä tapauksessa molemmat osapuolet olivat yksityishenkilöitä. Korkeimman oikeuden mukaan tapauksessa riidatonta oli se, että kaupan kohteessa oli maakaaren mukainen salainen virhe. Tarkastelussa toisena kohteena oli, oliko vastuu kyseisestä virheestä rajattu vastuunrajoituslausekkeella pois myyjältä. Tapauksessa käsillä olevaa virhettä ei kuitenkaan oltu yksilöity kuntotarkastusraportissa ja vastuunrajoituslausekkeessa oli rajattu myyjän vastuusta pois vain kuntotarkastusraportista ilmenneiden virheiden ja puutteiden osalta. Korkeimman oikeuden mukaan käsillä ollutta piilevää virhettä ei siten ollut mahdollista katsoa olleen rajattu pois myyjän vastuusta, jonka vuoksi myyjä oli vastuussa kyseisestä virheestä.
Yleisesti oikeudessa onkin yleisesti edellytetty varsin tarkkaa yksilöintiä, vaikka jokainen tapaus on aina erikseen harkittavana siten, että kaikki faktat perustetaan kokonaisharkintaa.
Vastuunrajoituslausekkeilla on siten mahdollista merkittävästi muuttaa laissa määriteltyä virhevastuuta ostajan ja myyjän välillä osapuolten haluamalla tavalla. Vastuunrajoituslausekkeiden käyttäminen vaatii kuitenkin huolellisuutta sekä hyvin tarkkaa seikkojen yksilöintiä. Kun kauppakirjaa tehdään, onkin hyvä kääntyä asiantuntijan puoleen, jotta tulevaisuudessa olisi mahdollista välttyä riidoilta, jotka on mahdollista saada rajattua minimiin alusta alkaen.
Muista ainakin nämä:
Yksilöi. Tätä ei ole mahdollista painottaa ikinä liikaa. Mitä yksityiskohtaisemmin vastuunrajoituslauseke on kirjoitettu ja täsmennetty, sitä parempi, sillä silloin epäselvyyksiä ei synny. Toiseksi on tärkeää tuntea kaupan kohde. Tämän vuoksi ostajan kannattaa tutustua kaupan kohteeseen ja sen mahdollisiin riskitekijöihin erityisen huolellisesti ennen kuin lain tarjoamaa suojaa rajataan pois virheiden osalta.
Mikäli tarvitset apua vastuurajoituslausekkeisiin ja kiinteistö kauppaan liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme!
Maakaari (12.4.1995/540) https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
Asuntokauppalaki (23.9.1994/843) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Korkein oikeus 2012:76 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120076
Korkein oikeus 2009:31 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090031