Tässä Helsingin hovioikeuden tapauksessa oli kyse asunto-osakeyhtiön osakkeiden myynnistä, eli tarkemmin sanoen kyseessä oli huoneiston kunnon vuoksi riitautunut asuntokauppa.
EH:n kuolinpesä oli myynyt A:lle ja tämän puolisolle B:lle osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 120 neliön suuruista huoneistoa sekä autotallia yhtiön omistamassa talossa. Kauppahinnasta asunto-osakkeiden osuus oli 323.000 euroa ja autotalliosakkeiden osuus 22.000 euroa. Kauppakirjan mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta.
A ja B nostivat kuitenkin myyjiä vastaan asuntokaupan purkamista koskevan kanteen, sillä kaupanteon jälkeen oli ilmentynyt laajamittaisia kosteus-, home- ja mikrobivaurioita, joista oli aiheutunut kanteen mukaan terveyshaittaa. Käräjäoikeus hyväksyi kanteen ja katsoi, että kauppakirjan ehto reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta oli mitätön. Täten asuntokauppa peruttiin ja myyjät velvoitettiin palauttamaan kauppahinta A:lle ja B:lle. Lisäksi myyjiä velvoitettiin suorittamaan A:lle ja B:lle korvausta pääomavastikkeista ja asuntoon laitetuista tarpeellista kustannuksista, kaikki määrät korkoineen sekä suorittamaan A:lle ja B:lle oikeudenkäyntikulujen korvausta.
Asian käsittely siirtyi hovioikeuteen. Hovioikeudessa H ja myötäpuolet (myyjät) vaativat, käräjäoikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä. Lisäksi myyjät vaativat, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että heidät velvoitetaan suorittamaan ostajille enintään 10.000 euron hinnanalennus, että viivästyskorkojen maksuvelvollisuus poistetaan kokonaan tai ainakin sovitellaan alkamaan vasta 9.6.2017 lukien ja että asianosaiset velvoitetaan vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan asiassa. Myös S (myyjä) vaati, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään ja että A ja B velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi A:n ja B:n (ostajien) kanteen. Eli asuntokauppaa ei sittenkään purettu.
A ja B velvoitettiin suorittamaan H:lle ja myötäpuolille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 125.000 euroa ja hovioikeudessa 46.114,36 euroa, S:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 6.000 euroa ja hovioikeudessa 40.151,04 euroa, sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kaikille edellä mainituille oikeudenkäyntikulujen määrille siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
YHTEYDENOTTO
Otathan yhteyttä lakimiehiimme, jos asuntokauppasi ajautuu riitatilanteeseen: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
1. Kysymyksenasettelu
Hovioikeudessa on myyjien eli kuolinpesän osakkaiden H:n ja hänen myötäpuoliensa (valittajat 1) sekä S:n (valittaja 2) valitusten johdosta keskeisesti kysymys siitä, onko kauppakirjan vastuunrajoitusehtoa pidettävä pätevänä. Tähän liittyen on arvioitava myös sitä, mikä merkitys kaupan syntymiseen johtaneilla olosuhteilla on asiassa ja ovatko ostajat saaneet hinnanalennusta vastuunrajoitusehdon vuoksi.
Jos vastuunrajoitusehtoa pidetään myyjien katsomalla tavalla pätevänä, arvioitavaksi tulee ostajien vaatimus ehdon kohtuullistamisesta. Jos sen sijaan ehtoa pidetään käräjäoikeuden katsomin tavoin mitättömänä, on ensin ratkaistava kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe ottaen huomioon, että talo oli rakennettu jo vuonna 1962. Jos asunnossa katsotaan olleen lain tarkoittama virhe, seuraavaksi on arvioitava virheen seuraamuksia ja erityisesti sitä, onko virhe niin olennainen, että kaupan purulle on perusteet vai onko oikeampi seuraamus virheestä kauppahinnan alentaminen.
Riitaa on myös mahdollisen hinnanalennuksen määrästä. Ostajien mukaan oikea hinnanalennus on yhden asunnon osalle tulevat korjauskustannukset selvittelykuluineen eli 107.000 euroa. Lisäksi on kysymys viivästyskoron sovittelusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.
2. Riidattomat seikat
Hovioikeudessa on valmistelun aikana todettu riidattomaksi, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta ja että kaupan osapuolet olivat sittemmin myös sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta. Lisäksi on riidatonta, että taloyhtiön asunnoissa oli kaupanteon jälkeen todettu käräjäoikeuden tuomion mukaiset alapohjarakenteiden ja seinien alajuoksujen kosteus- ja mikrobivauriot ja että nämä virheet tuli korjata poistamalla alapohjasta tojalevyt. Hovioikeudessa ei ole riitautettu myöskään sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että korjauskustannukset kyseessä olevan huoneiston osalta selvittelykuluineen olivat arviolta 107.000 euroa. Edelleen on todettu riidattomaksi, että asunto-osakeyhtiö on nyttemmin tehnyt korjauksia poistamalla kyseessä olevasta asunnosta tojalevyt ja että korjauskustannusten suuruusluokka on ollut noin 100.000 euroa.
3. Asuntokauppaolosuhteet
EH:n kuolinpesä on myynyt asunto- ja autotalliosakkeet yhden osakkaan pojalle ja tämän puolisolle. Asuntokauppa on liittynyt läheisesti EH:n jälkeen suoritettuun perinnönjakoon ja poikkeaa siten jo lähtökohdiltaan tavanomaisesta asuntokaupasta.
Hovioikeudessa esitetty näyttö on yhdensuuntaista sen suhteen, että V:llä on ollut muita osakkaita läheisempi suhde vainajaan ja myös merkittävämpi rooli tämän kuolinpesän asioiden hoitamisessa. Oikeustieteellisen koulutuksen saanut V oli laatinut EH:n testamentin, jonka mukaan A ja kaksi hänen muuta lastaan olivat saaneet pesästä yhdessä miljoonan markan legaatin. V oli toiminut EH:n testamentin toimeenpanijana.
V:n asuessa suuren osan vuodesta Espanjassa A oli isänsä puolesta osallistunut kuolinpesän asioiden hoitamiseen ja toiminut muun ohessa perunkirjoituksessa pesän ilmoittajana. A oli myös osallistunut taloyhtiön putkiremonttia koskevaa tilaisuuteen. V:llä oli ollut hallussaan yksi asunnon avaimista, joka oli ollut myös A:n käytettävissä.
Asuntokauppaa pesän puolesta hoitanut osakas M on kertonut, ettei hän ollut EH:n eläessä käynyt sisällä asunnossa ja etteivät myöskään muut kuolinpesän osakkaat olleet hänen tietämänsä mukaan olleet paljoa tekemisissä EH:n kanssa.
Hovioikeus näin ollen katsoo, että A ja V olivat olleet muita osakkaita läheisempiä EH:n kanssa ja olleet muita osakkaita paremmin perillä kuolinpesän asioista.
Riidatonta on, että asunnon myyminen jollekin EH:n sukulaiselle oli saanut alkunsa V:n 5.11.2013 tekemästä ehdotuksesta tilanteessa, jossa asunto ei ollut mennyt kaupaksi, vaikka sen hintaa oli tuohon mennessä jo kaksi kertaa alennettu. V oli sähköpostitse ehdottanut, että asunto myytäisiin sisäisellä huutokaupalla, johon voisivat osallistua kuolinpesän osakkaat perheenjäsenineen ja että asunto myytäisiin ”sellaisena kuin on” ilman reklamaatiomahdollisuutta. V on samassa yhteydessä esittänyt ”pohjanoteerauksena asunnosta ja autotallista 300.000 euroa”. M on kertonut, että A oli soittanut hänelle jonkin ajan kuluttua V:n viestistä ja tarjonnut asunnosta 340.000 euroa. Hän oli sanonut A:lle, ettei uskonut muiden osakkaiden suostuvan näin alhaiseen hintaan ja sen jälkeen A oli korottanut tarjousta 5.000 eurolla.
Näiden keskustelujen jälkeen A oli 24.11.2013 tehnyt kirjallisen tarjouksen ostaa asunto- ja autotalliosakkeet 345.000 eurolla kuolinpesä vastuusta vapauttaen. M oli arvellut, että tämä voisi mennä läpi sen avainehdon vuoksi, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. M oli soittanut useammalle osakkaalle ja nämä olivat pitäneet ehdottomana ehtona näin alhaiselle kauppahinnalle sitä, ettei kuolinpesälle tule jälkikäteen mitään vastuuta kaupasta.
Alennusta oli siis annettu nimenomaan sen vuoksi, että kuolinpesä vapautuisi kaikesta vastuusta. M on kertonut arvionaan, että asunnosta olisi saatu pidemmällä myyntiajalla parempi hinta kuin mitä A ja B olivat siitä maksaneet. Ajatus kuitenkin oli ollut, että alihintaiseen asuntokauppaan voidaan suostua kun ostajat ottavat vastatakseen asunnon kunnosta. Toisaalta ostajat olisivat saaneet hyväkseen arvonnousun, jos mitään erityistä ei olisi ilmennyt. M:n mukaan sekä V että A olivat varmasti ymmärtäneet reklamaatio-oikeudettomuuden merkityksen. Myös S ja kuolinpesän osakas N ovat kertoneet, että asuntokauppaan ei olisi missään nimessä suostuttu, jos ostajat eivät olisi ottaneet kaikkea vastuuta asunnosta. Samoin kauppakirjan laatimiseen osallistunut E on kertonut, että ostajat olivat saaneet vastuuvapautta vastaan reilun kauppahinnan alennuksen, mikä olisi jälkikäteen arvioiden ollut hyvä merkitä kauppakirjaan.
Yhteenvetona asiassa esitetystä selvityksestä hovioikeus toteaa, että ajatus reklamaatiovapaasta kaupasta oli tullut alun perin V:n taholta ja sittemmin myös A:n omasta ehdotuksesta ja että muiden osakkaiden on katsottava suostuneen asuntokauppaan ehdotetulla hinnalla vain sillä edellytyksellä, että kuolinpesä vapautui kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen.
4. Kaupan alihintaisuus
Ostajien mukaan myyntihinta 323.000 euroa oli vastannut asunnon käypää arvoa sen huono kunto huomioon ottaen. Valittajien 1 mukaan asunnon käypä arvo on ollut 428.000 euroa ja hinnanalennus 105.000 euroa. S:n mukaan käypä arvo on ollut 458.000 euroa ja hinnanalennus 135.000 euroa.
Kaupan osapuolet eivät olleet nimenomaisesti sopineet hinnanalennuksesta eikä asiassa ole esitetty selvitystä siitä, että sen määrästä olisi kaupan osapuolten välillä keskusteltu. Arvioitaessa vastuunrajoituslausekkeen pätevyyttä on näin ollen merkitystä sillä, ovatko ostajat kaupantekohetkellä arvioineet saavansa asunnon alle käyvän hinnan, ja miten suuri mahdollinen hinnanalennus on ollut.
Alueen tunnetuilta kiinteistönvälitystoimistoilta ennen kaupantekoa saadut arviot ovat keskeistä näyttöä asunnon käyvästä arvosta. Kiinteistönvälitystoimisto Y:n arvion mukaan asunnon toteutuva kauppahinta ilman autotallia oli noin 440.000 euroa. Kiinteistönvälitystoimisto Z:n hinta-arvio toteutuvasta kauppahinnasta oli noin 450.000 euroa. Lisäksi on otettava huomioon, että Kiinteistönvälitystoimisto Y:ssä kiinteistönvälittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä R oli ilmoittanut elokuussa 2013 käsityksenään, että asunnon kunto oli alun perin arvioitua huonompi. R:n mukaan sen käypä arvo oli putkiremontoituna ja kunnostettuna 600.000 euroa ja että putkiremontin kustannukset (130.000 euroa) ja muun remontin kustannukset (70.000 euroa) huomioon ottaen käypä arvo oli 400.000 euroa.
Asiassa on annettu arvioita myös sen jälkeen, kun asuntokauppa oli jo riitaantunut piilevien virheiden vuoksi. Näitä arvioita ei kuitenkaan voi pitää yhtä luotettavina kuin vuonna 2013 annettuja arvioita. Myöskään asuntoa C 13 koskevaa arviota tai sen kauppahintaa ei voi pitää hyvänä vertailukohtana, koska kyseessä oli ollut sukulaiskauppa. Sen sijaan 12.10.2012 myydyn asunnon B 9 kauppahintaa 480.000 euroa voidaan pitää luotettavana vertailukohtana vastaavanlaisen erittäin hyväkuntoisen asunnon käyvästä arvosta noin vuosi ennen huoneiston A 5 asuntokauppaa.
Kuolinpesä oli tehnyt 8.5.2013 R:n kanssa kyseessä olevaa asuntoa koskevan välityssopimuksen. Asunnon myynti oli alkanut 5.7.2013. R on kertonut, että hän oli asioinut kuolinpesän osakkaista lähinnä M:n kanssa. Talo oli maineikkaan arkkitehdin suunnittelema ja sijaitsi lähellä merta. Asunto oli 120 neliömetrin suuruinen ja yhdessä tasossa. Näistä syistä lähdettiin aluksi hakemaan hyvää 495.000 euron hintaaasunnolle ja autotallille.
Näytöillä oli käynyt paljon kiinnostuneita, mutta vakavasti otettavia tarjouksia ei ollut tehty ja kauppahintaa oli jouduttu laskemaan heinä-, loka- ja marraskuussa yhteensä kolme kertaa siten, että viimeinen hintapyyntö asunnolle oli ollut 378.000 euroa ja 22.000 euroa autotallille. Ongelmana oli ollut asunnon erittäin huono kunto ja siihen liittyvä pelko piilevistä virheistä. R on hovioikeudessa kertonut, että asiakkaat olivat laskeneet joutuvansa maksamaan asunnon kunnostamisesta tulossa oleva putkiremontti mukaan lukien useita satoja tuhansia euroja. Tätä arviota tukee myös B:n kertomus. Hänen mukaansa hän ja A olivat varautuneet putkiremontin osalta 120.000 euron kustannuksiin ja muun kunnostuksen osalta 100.000 euron kustannuksiin. Lisäksi piha olisi pitänyt kunnostaa.
Hovioikeus katsoo, että asunnon alun perin arvioitua huonomman kunnon ja siihen liittyvien riskien vuoksi asunnon käypä arvo ei ole täysin vastannut siitä ennen kaupantekoa annettuja arvioita. Tätä osoittaa erityisesti se, ettei kohteesta ollut saatu yhtään vakavasti otettavaa tarjousta, vaikka asunnon hintapyyntö oli 4.10.2013 alennettu alle 400.000 euroon ja hintapyyntö autotallin kanssa 420.000 euroon. Hovioikeus hyväksyy näin ollen käräjäoikeuden arvion, jonka mukaan kaupan kohteen arvo on ollut noin 400.000 euroa kaupantekohetkellä. Tätä tukee myös se, että kohteen käypä arvo kunnostettuna olisi ollut R:n uskottavan arvion mukaan noin 620.000 euroa ja myös se, että B on kertonut heidän arvioineen, että asunnon kunnostamiseen voisi mennä jopa 220.000 euroa.
Edellä mainituin perustein hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että A ja B ovat saaneet asunnon noin 55.000 euroa alle käyvän hinnan. Asiaa käsiteltäessä on ilmennyt, että osakkaiden välit eivät olleet erityisen hyvät eivätkä eri sukuhaaroihin kuuluneet sukulaiset olleet juurikaan tavanneet toisiaan. S:n, M:n ja N:n kertomuksista ilmenee erityisen kriittistä suhtautumista V:tä kohtaan, joka oli heidän mukaansa hoitanut suvun asioita itsevaltaisesti ja jonka lapset olivat ainoita sukulaisia, jotka erityisjälkisäädöksen nojalla saivat rahaa pesästä. Mitään syytä ei siten ole olettaa, että asunto- ja autotalliosakkeet olisi myyty A:lle ja B:lle muusta syystä kuin kuolinpesän vastuuvapauden vuoksi käypää hintaa alhaisemmalla hinnalla.
5. Oikeudellinen arviointi
5.1. Sovellettava oikeussäännös vastuunrajoituslausekkeen osalta
Asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan silloin kun ostajana on kuluttaja myyjän vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Myös maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteen virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Sekä asuntokauppalain että maakaaren esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127 ja HE 120/1994 vp s. 45) on todettu, että vastuunrajoitusehdon on oltava niin yksilöity, että siitä selvästi käy ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen myös hinnasta sovittaessa. Jos asunto tai kiinteistö myydään ”siinä kunnossa kuin se on” tai muuta samankaltaista yleisluontoista vastuunrajoituslauseketta käyttäen, ostaja ei tiedä, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä.
Hovioikeus toteaa, että asuntokauppalakiin on esitöissä mainituista syistä otettu säännös siitä, että ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Laissa ei kuitenkaan ole määritelty tarkemmin sitä, mitä virheiden yksilöiminen tarkoittaa. Hovioikeus katsoo, ettei asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127) mainittu esimerkki kodinkoneen virheestä sulje pois sitä, etteikö yksilöintivaatimus voisi täyttyä muullakin tavalla kuin luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyjä ei vastaa.
Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 tulkinnut vastuunrajoitusehtoja suhteellisen tiukasti tilanteessa, jossa asuntokauppa oli tehty sellaisena kuin se on -ehdoin. Ratkaisussa KKO 2004:78 oli kysymys kaupasta, jonka vastuunrajoituslausekkeen mukaan ostaja oli tietoinen siitä, että alakerran lattiasta oli löytynyt hieman kosteutta ja että eteisen takassa oli halkeamia ja ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty. Tästä huolimatta ostaja oli ottanut kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se oli. Kaupanteon jälkeen kaupan kohteessa oli havaittu vakavia rakennusvirheitä, jotka olivat aiheuttaneet jo ennen kaupantekoa havaitut viat.
Koska vastuunrajoitusehdossa ei ollut yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta, ostajalla oli vastuunrajoitusehdon estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta. Ratkaisussa KKO 2009:31 myyjä ei vastuunrajoitusehdon mukaan vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Ostaja otti rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin missä se viimeksi ennen asuntokauppaa esiteltäessä oli. Korkein oikeus katsoi, ettei vastuunrajoitusehto estänyt ostajaa vetoamasta virheenä kosteusvaurioon, koska kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu rakennuksen yläpohjan kosteusvaurioita.
Sen sijaan korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2012:72, jossa oli kysymys liikekiinteistön kaupasta, vastuunrajoitusehdolta ei ole edellytetty virheiden ja puutteiden yksilöintiä. Tapauksessa ostaja oli ottanut vastatakseen myös piilevistä vioista saamaansa kauppahinnan alennusta vastaan. Korkein oikeus on tässä tapauksessa katsonut, että koska ehdosta ilmeni selvästi, että vastuun oli tarkoitettu siirtyvän rakennuksen osalta kokonaan ostajalle ja koska ehdossa oli selvästi todettu ehdon koskevan myös sitä tilannetta, että rakennuksessa oli jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä ja erityisen haitallisia virheitä ja koska tämä oli otettu huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä, ehdon katsottiin olleen yksiselitteinen eikä ostajalle ollut voinut jäädä epäselväksi, että ehto oli kattanut myös ne virheet, joista ei kaupantekoaikaan tiedetty.
Ratkaisussa oli olennaista lisäksi se, että ostaja oli ollut kiinteistöllä pitkään vuokralaisena ja tiennyt kyseessä olleen vanhan rakennuksen, joka jo pintapuolisen tutkimuksen mukaan tarvitsi huomattavia kustannuksia aiheuttavaa kunnostusta. Ostajan oli myös pitänyt tietää, että rakennuksessa olisi todennäköisesti myös piilossa olevia puutteita. Korkein oikeus katsoi ostajan ottaneen tietoisen liiketaloudellisen riskin siitä, että rakennuksen korjaustarpeet voivat osoittautua arvioitua suuremmaksi.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kannanottoja, joiden mukaan myös seuraamusten tasolla tapahtuva yksilöinti voisi olla riittävää esimerkiksi siten, että seuraamuksille sovitaan tietty rahamääräinen yläraja. Keskeisenä on pidetty sitä, että ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehtojen vaikutusta asemaansa ja ottaa sen huomioon kauppahinnasta sopiessaan. On myös katsottu, että ehto, jolla myyjä vapautetaan kaikesta vastuusta on yksiselitteinen ja voisi siten täyttää lain vaatimuksen ehdon yksilöimisestä (Mia Hoffrén: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 260 ss., Pirkko Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa, 2018, s. 253 ss.).
5.2. Ehdon pätevyys tässä tapauksessa
Edellä todetuin tavoin ”sellaisena kuin se on” -ehtoa ei ole pidettävä riittävän yksiselitteisenä myyjän vastuun kannalta. Sen sijaan kaupan kohteen myyminen ”ilman reklamaatio-oikeutta” tai ”myyjä vastuusta vapauttaen” ovat sanamuodon perusteella arvioituna yksiselitteisempiä, koska niiden perusteella myyjä ei vastaa mistään asunnon piilevistäkään virheistä. Toisaalta kuluttajan asemassa olevien ostajien ei voi edellyttää ymmärtävän käsitteiden eroa, eikä ehdon pätevyyttä yksittäisessä tapauksessa ole perusteltua arvioida pelkästään ehkä sattumanvaraisesti valitun sanamuodon perusteella.
Hovioikeus katsoo, että vastuunrajoitusehdon pätevyyttä arvioitaessa lähtökohdaksi on perusteltua ottaa lain esitöistä ilmenevä tarkoitus, jonka mukaan vastuunrajoitusehdon tulee olla niin selvä, että ostaja tietää, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä ja mitä taloudellisia seuraamuksia myyjän vastuun rajoittamisesta voi hänelle olla. Kun vastuunrajoitusehto on selvä, ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen omalta kannaltaan ja ottaa sen huomioon esimerkiksi kauppahinnassa. Vaatimus kaikkien ostajan vastuulleen ottamien virheiden yksilöinnistä johtaisi siihen, ettei asuntokauppaa voisi käytännössä tehdä siten, ettei myyjä tulisi myöhemmin vastuuseen asunnon piilevistä virheistä. Tällainen lopputulos rajoittaisi liikaa sopimusvapautta tilanteessa, jossa tasavertaiset sopijakumppanit haluavat tietoisesti sopia riskinjaosta esimerkiksi hinnanalennusta vastaan.
Hovioikeuden mukaan vastuunrajoitusehdon pätevyys on siis arvioitava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Arvioinnissa on ensisijaisesti kiinnitettävä huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Merkitystä on myös sillä, onko osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitys ja seuraukset omalta kannaltaan. Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, ovatko ostajat saaneet asunnon alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.
Tässä tapauksessa A on ollut vähintään yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjät ja ostajat ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/virheistä. A on ollut isänsä ohella mukana myös niissä keskusteluissa, joita asunnon kunnosta ja myymiseen liittyvistä ongelmista oli syksyn 2013 aikana käyty. Hän oli tullut tietoiseksi asunnon korjaustarpeista ja myös siihenliittyvistä piilevistä riskeistä. Hän oli tullut tietoiseksi myös siitä, että juuri nämä seikat olivat johtaneet siihen, ettei asunto ollut mennyt kaupaksi.
Vaikka kaupalla ei ole näytetty olleen erityistä kiirettä, asiassa esitetyistä sähköpostiviesteistä kuitenkin ilmenee osakkaiden halu saada asunto myytyä ennen putkiremonttia ja pesä lopullisesti jaettua. Kun muuta ratkaisua ei ollut löytynyt, V oli ehdottanut selvästi alihintaista kauppahintaa sitä vastaan, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. A oli tehnyt tätä korkeamman, mutta edelleen selvästi käypää arvoa alhaisemman tarjouksen.
Hovioikeus yhteenvetona toteaa, että ostajat ovat tässä tapauksessa olleet vähintään tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Jos alapohjasta ei olisi löytynyt kosteus- ja mikrobivaurioita, ostajat olisivat asunnon kunnostamalla saaneet noin 600.000 euron arvoisen asunnon edullisesti.
Asiaa arvioitaessa on olennaista myös se, että kyseessä on ollut perinnönjakoon liittyvä sukulaiskauppa, jossa sen paremmin myyjät kuin ostajat eivät olleet asuneet pitkään tyhjillään olleessa asunnossa, ja että ostajat ovat itse ehdottaneet asuntokauppaa tehtäväksi sellaisella ehdolla, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. Ostajien on täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista” ja kaupan tekeminen ilman reklamaatio-oikeutta tarkoittaa, ja että muut osakkaat ovat suostuneen alihintaiseen asuntokauppaan juuri tämän ehdon vuoksi.
A:n ja V:n kertomukset siitä, että heidän käsityksensä mukaan ilmaisut viittaisivat vain nähtävissä olleisiin korjaustarpeisiin, eivät ole uskottavia. Tätä johtopäätöstä tukee myös se, miten ehto on kauppakirjaan muotoiltu. Sen mukaan ostajat ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä virheistä/puutteista eivätkä voi vedota kaupan jälkeen paljastuneisiin lisäkustannuksiin tai korjaustoimiin. Hovioikeus katsoo, että vastuunrajoitusehtoa voi tässä tapauksessa pitää täysin yksiselitteisenä.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto on pätevä. Ostajat eivät näin ollen voi lähtökohtaisesti vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa onkin, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista.
Arvioitavaksi jää, onko ehtoa syytä ostajien vaatimin tavoin kohtuullistaa.
5.3. Kohtuullistamiseen sovellettava oikeussäännös
Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Pykälän 2 momentin mukaan jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.
5.4. Ehdon kohtuullistaminen tässä tapauksessa
Myyjän vastuun kokonaan poissulkeva ehto voi jossain tilanteessa johtaa sellaiseen kohtuuttomuuteen, että ehtoa tulee sovitella. Tällainen tilanne voisi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun asuintarkoitukseen myyty talo osoittautuu pysyvästi asumiskelvottomaksi.
Mikrobivaurioituneisiin taloihin ja asuntoihin voi liittyä korjausten jälkeenkin epävarmuustekijöitä. Tässä asiassa esitetty näyttö ei kuitenkaan anna aihetta epäillä, ettei kosteus- ja mikrobivauriota sekä niistä terveydelle aiheutuneita riskejä olisi saatu poistettua kaikkein varmimpana pidetyllä korjaustavalla eli tojalevyt poistamalla. A:n ja B:n puolesta on tuotu esille, että asunnon rakenteissa on jo tehtyjen korjauksien jälkeen vielä muutakin korjattavaa. Muiden korjaustarpeiden ei kuitenkaan ole väitetty liittyneen siihen asunnon piilevään laatuvirheeseen, johon tässä asiassa on kanteen perusteeksi vedottu ja jonka osalta korjauskustannusten määrä on todettu riidattomaksi. Todistelun yhteydessä on tullut esille myös, että taloyhtiössä ollaan tekemässä korjauksia salaojituksiin ja maanpinnan kallistuksiin, mutta myöskään nämä seikat eivät ole olleet kanteen perusteena olevia piileviä virheitä. Kohtuullistamista on siten arvioitava sen perusteella, onko 107.000 korjauskustannuksia pidettävä kohtuuttomana seurauksena vastuunrajoitusehdosta.
Ostajat ovat saaneet ennen kaupantekoa samat tiedot asunnon korjaustarpeista ja myös asuntoon liittyvistä piilevistä riskeistä kuin myyjät. He ovat tarjoutuneet ostamaan asunnon alihinnalla kuolinpesä vastuusta vapauttaen tilanteessa, jossa ostajia kiinnostanut asunto ei ollut mennyt kaupaksi siihen liittyvien riskien vuoksi. Myyjät ovat suostuneet ostajien ehdottamaan alihintaiseen asuntokauppaan juuri sen vuoksi, ettei asiaan tarvitsisi mahdollisten piilevien virheiden vuoksi enää palata. Asiassa ei ole näytetty, että myyjistä muiden kuin mahdollisesti V:n asema olisi taloudellisesti niin hyvä, että se puoltaisi ehdon sovittelua. Korjauskustannusten määrää 107.000 euroa ei myöskään voi pitää saatuun hinnanalennukseen nähden kohtuuttoman suurena.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, ettei vastuunrajoitusehtoa ole perusteita jättää kohtuuttomuuden perusteella huomiotta ja ettei sen seurauksia ole muullakaan tavalla aihetta kohtuullistaa.
6. Yhteenveto ja oikeudenkäyntikulut
Käräjäoikeuden tuomio on edellä mainituilla perusteilla kumottava ja A:n ja B:n kanne hylättävä. H myötäpuolineen ja S vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta A:lle ja B:lle.
H myötäpuolineen ja S ovat voittaneet asian. Heillä on siten oikeus saada korvaus oikeudenkäyntikuluistaan sekä käräjä- että hovioikeudessa. A:n ja B:n on korvattava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla kaikki vastapuoliensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. A:n ja B:n kanne hylätään.
A ja B velvoitetaan suorittamaan:
- H:lle ja myötäpuolille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 125.000 euroa ja hovioikeudessa 46.114,36 euroa,
- S:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 6.000 euroa ja hovioikeudessa 40.151,04 euroa, sekä
- korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kaikille edellä mainituille oikeudenkäyntikulujen määrille siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Ratkaisu on yksimielinen.
YHTEYDENOTTO
Otathan yhteyttä lakimiehiimme, jos asuntokauppasi ajautuu riitatilanteeseen: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Viitatut lait:
Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista
Asuntokauppalaki
Hallituksen esitys Eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi
lainsäädännöksi
Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen
liittyviksi laeiksi