5.1.1. Historia
Vielä ennen vuotta 1995, vapaarahoitteisessa asuntotuotannossa sovellettiin RS-järjestelmää, eli rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelemaa järjestelmää, koska asuntokauppalaki ei ollut tullut vielä voimaan. RS-järjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1972, koska grynderirakentamiseen liittyi väärinkäytöksiä sekä epäkohtia. Näin ollen RS-järjestelmällä pyrittiin ehkäisemään edellä mainittuja estämällä grynderiä myymästä tai panttaamasta asunto-osakkeita, jotka olivat rakenteilla. Lisäksi RS-järjestelmällä estettiin se, ettei grynderi voinut kiinnittää asunto-osakeyhtiön omaisuutta omista veloistaan.
Asuntokauppalain 2 luvun säännökset tulivat voimaan 1.9.1995 ja ne vastaavat pitkälti RS-järjestelmää. Vastaavanlaisuus edellä mainittujen välillä on johtanut siihen, että asunto-osakkeita markkinoitaessa rakentamisvaiheen aikana ja rakennuttajan noudattaessa asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä, puhutaan edelleenkin RS-kaupasta ja RS-järjestelmästä. Asuntokauppalain 2 luvun säännöksessä oleva kuluttajaostajaa koskeva suoja on kuitenkin laajentunut alkuperäisestä RS-järjestelmän tarjoamasta suojasta.
5.1.3 Suojajärjestelmän vaikutukset asuntokauppaan
RS-järjestelmä ja asuntokauppalain 2 luvun mukainen kuluttajan asemassa olevan ostajan suojaksi luotu suojajärjestelmä ovat auttaneet ostajaa rakentamisvaiheen aikaisessa kaupassa. Ostajan tulee kuitenkin pitää mielessä, ettei suojajärjestelmä tarjoa aukotonta suojaa, vaan tämä riippuu paljon osakkeenomistajan omasta aktiivisuudesta. Muun muassa asuntokauppalaki tarjoaa osakkeenomistajalle mahdollisuuden palkata rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on valvoa, että rakennustyö etenee samaan tahtiin osakkeenomistajilta perittävien kauppahintaerien kanssa.
Vaikka kuluttajaostajan suojaksi luotu järjestelmä on parantanut ostajan asemaa, on rakentamisvaiheen aikainen suojajärjestelmä hyvin työläs ja kallis ja on näin ollen ollut myös kritiikin kohteena. Erityisesti pienten rakentajien kannalta asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskeva sääntely saattaa olla ongelmallinen johtaen siihen, että pienet yrittäjät ovat mahdollisesti lähtenyt hakemaan muita kuin asuntokauppalain tarjoamia ratkaisuja rakentamishankkeilleen.
5.2 Asuntokauppalain 2 luvun soveltaminen
5.2.1 Ajallinen soveltamisala
1.9.1995 voimaan tulleen asuntokauppalain 2 lukua voidaan soveltaa vain voimaantulon jälkeen tehtyihin kauppoihin. Jos asuntojen markkinointi on alkanut ennen asuntokauppalain voimaantuloa (eli 1.9.1995), voimaantulosäännöksen mukaan asuntokauppalain 2 luvun mukaisia suojasäännöksiä ei tule soveltaa. Vastaavanlaisesti, jos asunto-osakkeita on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen 2 luvun 19 ja 19–b §:ien voimaantuloa (eli 1.9.1998), ei kyseisiä pykäliä tule soveltaa. Kyseisillä ajallisilla rajauksilla, jotka löytyvät asuntokauppalaista, on nykyään vain vähän merkitystä, sillä asuntokauppalain voimaantulosta on kulunut yli kymmenisen vuotta. Asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä, jotka tulivat voimaan lainuudistuksen myötä, ei sovelleta, jos asuntoyhteisön osakkeita, osuuksia tai asuntoyhteisölle lisää rakennettavia asuinhuoneistoja on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen uudistettujen säännösten voimaantuloa.
5.2.2 Asiallinen soveltamisala
5.2.2.1 Suojasäännösten soveltamisen alkaminen ja päättyminen
Kun asunto-osakkeita tai muuta yhteisöosuutta tarjotaan kuluttajille ostettavaksi sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi seuraamuksitta vetäytyä sopimuksesta, tulee asuntokauppalain 2 luvun mukaiset suojasäännökset sovellettavaksi. Ostettavaksi tarjoamisen käsite on laajentunut uudistuksen myötä siten, että se koskee nykyään myös tilanteita, joissa ostajalle tarjotaan mahdollisuutta tehdä sitomaton varaussopimus ja varausmaksuna kuluttaja joutuu maksamaan neljän prosentin ylittävän summan kauppahinnasta. Näin ollen rakentamisen aloittamispäätöksellä ei ole mitään vaikutusta toisen luvun säännösten soveltamiseen, vaan tällöin on ainoastaan väliä sillä, milloin kohdetta aloitetaan tarjoamaan kuluttajalle ostettavaksi. Asuntokauppalain 2:1 §:ssä määrittelee ostettavaksi tarjoamisen käsitteen.
Jos kuluttajalle on aloitettu ostettavaksi tarjoaminen jo rakentamisvaiheen aikana, asuntokauppalain 2 lukua ei sovelleta enää rakentamisvaiheen päättyessä. Rakentamisvaihe tulee päätökseen. Kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset ja yhteisölle on valittu asuntokauppalain 2:23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Rakentamisvaiheen päättymiselle osaomistusyhteisössä vaaditaan myös rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntää. Lisärakentamishankkeiden kohdalla rakentamisvaihe päättyy, kun uudet asuinhuoneistot on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Tällöin rakentamisvaiheen päättyessä sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, koska kyseessä on valmiin uuden asunnon kauppa.
Perustajaosakas ei voi kuluttajan asemassa olevan yksityishenkilön kanssa tehdä sitovaa sopimusta asunto-osakkeen kaupasta, jos perustajaosakas ei ole asettanut turva-asiakirjoja ja vakuuksia 2 luvun edellyttämällä tavalla. Edellä mainittuun pätee poikkeus rakennusvalvontaviranomaisen antamasta hyväksynnästä. Lisäksi kyseessä on valmiin uuden asunnon kauppa, jos perustajaosakas ei ole tarjonnut osakkeita tai osuuksia kuluttajan ostettavaksi rakentamisvaiheen aikana. Tällöin sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä valmiin uuden asunnon kaupasta.
5.2.2.2 Ostettavaksi tarjoaminen
Asuntokauppalain 2 lukua sovelletaan, kun kuluttajalle tarjotaan ostettavaksi ennen rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntää joko asunto-osaketta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta. Kun kohdetta tarjotaan kuluttajalle sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, puhutaan ostettavaksi tarjoamisesta. Ennakkomarkkinointiin ei siten sovelleta asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön asioihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. Yhteystiedot Kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Lue lisää aiheesta Asunto- osakeyhtiön osake https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2455
Viitatut lait: