3 § Osakehuoneisto
Osakehuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön
Asunto-osakeyhtiölaissa osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Jos parvekkeelle on tällainen kulkuyhteys useammasta osakehuoneistosta, näihin huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta ja muutostyöstä. Osakkeenomistajalla on kuitenkin oikeus suorittaa välttämätön kunnossapitotyö. Parvekkeen kunnossapidon ja muutostöiden kustannukset jaetaan tasan näiden osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta.
Termillä osakehuoneisto tarkoitetaan siis asuin – ja liikehuoneistojen lisäksi myös sellaisia tiloja, joihin osakkeet tuottavat hallintaoikeuden, kuten esim. autopaikat. Nämä tilat ovat osakashallinnan piirissä, eikä yhtiö voi poistaa niitä osakashallinnasta ilman osakkaan suostumusta. Osakehuoneistoksi voidaan laskea jopa täysin rakentamaton tila, kuten piha-alue.
Kenellä on kunnossapitovastuu ja muutostyöoikeus?
Sellainen parveke, johon on kulkuyhteys vain yhden huoneiston kautta, katsotaan kuuluvan osakehuoneistoon. Tämän vuoksi, parvekkeellisen huoneiston haltijalla on oikeus itse käyttää ja kalustaa parvekettaan haluamallaan tavalla. Osakas on itse velvollinen huolehtimaan parvekkeen sisäpinnoista.
Lähtökohtaisesti osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia hallitsemallaan parvekkeella. Käytännössä muutostyöoikeus on kuitenkin rajoitetumpi kuin huoneiston sisäpuolella. Parvekkeen muutoksesta ei saa aiheutua muille haittaa tai vahinkoa. Yhtiö voi myös kieltää sellaiset asennukset, jotka saattavat vahingoittaa rakenteita tai rakennuksen julkisivua esteettisesti.
Kenellä on oikeus parvekkeen käyttämiseen?
Asunto-osakeyhtiö ei voi enemmistöpäätöksellä päättää poistaa parvekkeita käytöstä. Osakkaalla on oikeus käyttää parveketta samalla tavalla kuin muutakin osakehuoneistoa. Asunto-osakeyhtiöllä on kuitenkin suurempi mahdollisuus puuttua parvekkeella vietettävään elämään, koska siellä tapahtumat toimet (esim. metelöinti) vaikuttavat muiden talon asukkaiden elämään. Rajanveto normaalin asumisen ja kieltojen välillä on kuitenkin hankala, kuten parveketupakointi ja siitä aiheutuvat savuhaitat, mikä tulee esille seuraavasta korkeimman oikeuden ratkaisusta. (Katso KKO 2008:7) https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/tupakointikielto-asunto-osakeyhtiossa-kko20087/
Tupakkalain mukaan taloyhtiö voi hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä yhtiön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin. Tupakointikielto saadaan määrätä asuinhuoneistoon vain, jos savun kulkeutumista ei ole mahdollista ehkäistä esim. rakenteiden korjaamisella. Tämä kielto ei koske sähkösavukkeen käyttämistä.
Yhteinen parveke
Jos kahden huoneiston kautta on kulku yhteiselle parvekkeelle, tulee näiden huoneistojen osakkaiden sovittava keskenään parveketta koskevista kunnossapidoista ja mahdollisista muutostöistä. Kustannukset jaetaan tasan osakkaiden kesken. Mikäli kunnossapitotoimen laiminlyönti aiheuttaa välttämättömän korjaustarpeen, voi kuka tahansa huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja suorittaa korjaustoimen ja velkoa kustannukset muilta parvekkeen käyttäjiltä. Myös asunto-osakeyhtiö voi suorittaa kunnossapitotoimen, mikäli huonokuntoinen parveke aiheuttaa vaaraa muille asukkaille. Yhtiö voi myöhemmin velkoa kustannukset molemmilta osakkailta, jotka omistavat huoneiston. Riitatilanteessa muutostöitä ei voida tehdä lainkaan ilman toisen huoneiston haltijan suostumusta.
Voidaanko yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin?
Parvekkeita koskeva asunto-osakeyhtiölain luku on olettamasäännös. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin parvekkeiden hallintaoikeudesta. Yhtiö voi esim. päättää, että parvekkeiden hallintaoikeus kuuluu vain asunto-osakeyhtiölle. Tällaisessa tilanteessa yhtiö on vastuussa parvekkeiden kunnossapidosta ja muutostöistä.
4 §
Osakehuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Osakehuoneiston luovuttaminen tarkoittaa esim. vuokraamista. Osakehuoneiston luovuttaminen ulkopuolisen käyttöön voidaan tehdä kokonaan tai osittain. Tästä päättää osakas. Mikäli osakas luovuttaa käyttöoikeuden ulkopuoliselle, osakkaan oikeudet ja velvollisuudet yhtiöön nähden pysyvät muuttumattomina. Yhtiö kohdistaa kaikki vaatimuksensa osakkaaseen ja osakas puolestaan on sopimussuhteessa esim. vuokralaiseensa. Tällaisessa tilanteessa vuokralainen on vastuussa niistä asioista, joihin hän on itse sitoutunut sopimuksessa. Osakas ei ole automaattisesti vastuussa vuokralaisensa laiminlyönneistä. (Katso KKO 2016:33) https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/vuokralaisen-vahingonkorvausvastuu-kko201633/
Voiko luovutusoikeutta rajoittaa?
Yhtiöjärjestyksessä on mahdollista rajoittaa osakkaan oikeutta luovuttaa huoneisto ulkopuoliselle. Luovuttaminen voi olla kokonaan kielletty tai sille on saatava hallituksen hyväksyntä. Luovutuskielto voi tulla esiin esim. sellaisessa tilanteessa, jossa yhtiö haluaa vaikuttaa siihen, minkälaista toimintaa yhtiön omistamassa rakennuksessa harjoitetaan.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeen luovuttamiseen liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Yhteystiedot: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (1 luku 3 § – 4): https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen käyttöön
3 §
Osakehuoneisto
Tässä laissa osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden.
Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Jos parvekkeelle on tällainen kulkuyhteys useammasta osakehuoneistosta, näihin huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta ja muutostyöstä. Osakkeenomistajalla on kuitenkin oikeus suorittaa välttämätön kunnossapitotyö. Parvekkeen kunnossapidon ja muutostöiden kustannukset jaetaan tasan näiden osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta.
4 §
Osakehuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön
Osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.