Milloin ostajalla on oikeus purkaa asuntokauppa?
Asuntokaupan purku tarkoittaa käytännössä sitä, että myyjän ja ostajan velvollisuudet lakkaavat ja jo tehdyt suoritukset on palautettava osapuolille. Pääsääntöisesti asuntokaupan purku tulee kyseeseen silloin, jos virhettä ei voida hyvittää ilman olennaista haittaa, eikä hinnanalennus ole riittävä seuraamus. Ennen asuntokaupan purkamista on kuitenkin otettava huomioon ostajan mahdollisuudet korjauttaa virhe. Ensisijaisesti ostajan tulee olla yhteydessä yhtiöön virheen korjaamiseksi, mutta jos tämä osoittautuu huomattavan vaikeaksi, voidaan harkita asuntokaupan purkamista.
Mitä laatuvirheet ovat?
Asunnossa on laatuvirhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Virhe on kyseessä myös silloin, jos asunto poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta asunnolta voidaan perustellusti edellyttää ja jos asunto ei vastaa niitä tietoja, mitä myyjä on antanut ostajalle ennen kaupantekoa, ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen. Ensisijaisesti laatuvirheessä on kysymys asunnon fyysisistä ominaisuuksista, kuten esim. siitä, että asunnosta ilmenee kosteusvaurio tai muita vastaavia rakenteellisia puutteita.
Kyseessä on laatuvirhe myös silloin, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt kertomatta ostajalle tärkeän tiedon sellaisesta asuntoon liittyvästä asiasta, jonka voidaan olettaa hänen tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Esim., myyjä voi jättää kertomatta lähitulevaisuudessa tapahtuvista asunnon korjauksista tai remonteista. Tällaisen laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen asuntokauppaan. Laatuvirheeksi lasketaan myös sellaiset seikat, kun asunto on kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi, kuin ostajalla oli syytä olettaa. Tässä otetaan huomioon asunnon ikä, alueella oleva tavanomainen varustetaso, yleiset vaatimukset ja muut vastaavat seikat.
Mikäli asunnossa ilmenee laatuvirhe, on ostajalla oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen. Mikäli asunnossa oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan, jos virheestä aiheutuu hänelle keskeistä haittaa eikä muuta vaihtoehtoa voida pitää kohtuullisena.
Asuntokauppalain 6 luvun 11§:n yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe seuraavissa tilanteissa:
- se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
- se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
- se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Ostajan ja myyjän oikeudet
Kun arvioidaan myyjän virhevastuuta asuntokaupan purkamisessa, kiinnitetään huomiota siihen, ovatko virheet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun vastuulla. Jos korjausvastuu ja kustannukset ovat asunto-osakeyhtiön vastuulla, ostaja ei voi saada virheen perusteella hinnanalennusta. Kun arvioidaan asuntokaupan purkua ja virheiden merkittävyyttä, ostajan kannalta on kiinnitettävä huomiota mm. asunto-osakeyhtiön kokoon, taloudelliseen tilanteeseen ja myös siihen, millä tavalla virhe ja sen vaatimat korjaukset vaikuttavat ostajan mahdollisuuteen käyttää asuntoa.
Lain mukaan ostajalla on oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen tai purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seurausta voida pitää kohtuullisena. Virheen olennaisuutta arvioitaessa kiinnitetään erityistä huomiota siihen, kuinka laaja virhe on ja siitä syntyviin korjauskustannuksiin. Myyjää ei voida kuitenkaan asettaa vastuuseen siitä, miten asunto-osakeyhtiö toimii kaupan jälkeen.
Asuntokauppa on mahdollista perua myös ostotarjouksen jälkeen, mikäli asunnossa ilmenee virheitä, joista ostaja saa tietää vasta jätettyään ostotarjouksen. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Lähinnä asuntokaupan purku tulee kyseeseen silloin, jos hinnanalennusta ei voida pitää riittävänä seurauksena. Asuntokauppa voidaan purkaa joko kaupan osapuolten välisellä sopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä.
Mikäli tarvitset apua asuntokauppaan liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Linkit ja lähteet:
Yhteystiedot: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asuntokauppalaki 1994/843 (6 luku 11§): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843