Jos asuntokaupassa ilmenee virhe, voi ostaja sen perusteella esittää myyjälle vaatimuksia. Tietyissä tilanteissa ostaja voi esittää vaatimuksia myös sellaista sivullista kohtaan, joka on aiheuttanut virheen. Sivullisen vastuu syntyy ainoastaan tietyin edellytyksin, joista säädetään laissa ja määräytyy siten myös eri tavoin kuin myyjän vastuu. Tässä artikkelissa käydään läpi tilanteita, joissa ostaja voi esittää sivulliselle vaatimuksia ja sivullisia, jotka voivat joutua vastuuseen asuntokaupan virheestä.
Myyjän oikeus esittää vaatimuksia edelliselle omistajalle
Asuntokaupassa kaupan kohteena olevalla asunnolla on voinut olla useita omistajia vuosien mittaan. Onkin mahdollista, että kaupan kohteessa oleva virhe on ollut olemassa jo ennen nykyistä omistajaa, eli myyjää. Tällöin arvioitavaksi tulee myyjää edeltävän omistajan vastuu virheestä.
On tärkeää ottaa huomioon, että kiinteistökaupassa edellisen myyjän vastuu on rajattu viiteen vuoteen ja asunto-osakkeen kaupassa vastaavasti kahteen vuoteen siitä, kun hallinta on luovutettu. Kun virhe havaitaan, on tämä vastuuaika jo usein ehtinyt kulua.
Jos myyjän edeltäjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, taikka jos myyjän edeltäjä on ollut elinkeinonharjoittaja, ei edellä mainittuja aikarajoja kuitenkaan oteta huomioon.
Ostajan oikeus esittää vaatimuksia edelliselle omistajalle
Joissain tapauksissa myös ostaja voi esittää vaatimuksia myyjän edeltäjälle. Ensinnäkin kiinteistökaupassa, jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on maakaaren mukaan oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön edellä mainittuun tarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle.
Elinkeinonharjoittaja vastaa vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan. Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.
Jos kyseessä on asunto-osakkeen kauppa, asuntokauppalain mukaan asunnon ostajalla on oikeus vedota uuden asunnon kaupan virhettä koskeviin säännöksiin suhteessa asunnon ensimmäiseen myyjään, vaikka hän olisi ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä. Ensimmäisellä omistajalla tarkoitetaan joko perustajaosakasta, joka rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen on myynyt asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai elinkeinonharjoittajaa, joka on muuten myynyt asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.
Ostajalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta:
1) sellaisen virheen osalta, joka on syntynyt asunnon ensimmäisestä myyjästä riippumattomasta syystä sen jälkeen, kun hän luovutti asunnon edelleen;
2) siltä osin kuin asunnon ensimmäinen myyjä on jo hyvittänyt virheen asunnon aikaisemmalle omistajalle tai asuntoyhteisölle;
3) jos asunnon aikaisempi omistaja ei virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi voisi vedota virheeseen; eikä
4) siltä osin kuin vaatimus koskee hinnanalennusta tai kauppahinnan palauttamista ja ylittää määrältään sen, mitä asunnon ensimmäisen myyjän oma sopijapuoli olisi voinut vaatia samalla perusteella.
Rakennusurakoitsijan ja taloelementtien toimittajan vastuu asuntokaupan virheen sattuessa
Virheen syynä voi mahdollisesti olla rakennusvirhe tai rakentamisessa käytetyissä elementeissä voi olla vikoja. Rakennuksen rakentamisesta tai korjauksesta vastannut urakoitsija sekä taloelementtien toimittaja voivat tällöin joutua vastuuseen asunnon ostajalle.
Maakaaren mukaan, jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen taloelementtien toimittajaan, urakoitsijaan tai muuhun elinkeinonharjoittajaan, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain taloelementtien kauppaa ja rakennusurakoita koskevien säännösten mukaan vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle.
Ostajan on oltava kuluttajan asemassa esittääkseen vaatimuksia. Elinkeinonharjoittaja on vastuussa ainoastaan sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa myös omalle sopijapuolelleen, eli rakennusurakan tai taloelementtien tilaajalle. Vastuu rajautuu lisäksi enintään siihen määrään, jonka elinkeinonharjoittaja olisi ollut velvollinen maksamaan tilaajalle. Jos virheestä on jo suoritettu korvaus aikaisemmalle omistajalle tai jos aikaisempi omistaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen laiminlyönnin johdosta, elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta.
Laitetoimittajan vastuu asuntokaupan virheestä
Myös asuntoon liitetyn laitteen toimittaja, esimerkiksi kylmäkalusteet, keskuspölynimuri yms., voi joutua vastuuseen suhteessa asunnon ostajaan. Asuntokauppalain mukaan Jos asuntoon kuuluvassa laitteessa on virhe, asunnon ostajalla on kuluttajansuojalain mukainen oikeus kohdistaa virheen perusteella vaatimuksia elinkeinonharjoittajaan, joka on aikaisemmassa myyntiportaassa luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten.
Asunnon ostajalla ei kuitenkaan ole tätä oikeutta, jos asunnon aikaisempi omistaja ei virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi voisi vedota virheeseen. Asunnon ensimmäisen myyjän laiminlyönti ei kuitenkaan rajoita myöhemmän ostajan oikeutta vedota virheeseen.
Välitysliikkeen vastuu asuntokaupan virheestä
Välityslaki määrittelee kiinteistönvälitysliikkeen vastuun myyjälle ja ostajalle. Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.
Toimeksiantajan vastapuolella, eli ostajalla, on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Kuntotarkastajan vastuu
Kuntotarkastajan vastuun määrittelevät kuntotarkastuksesta laadittu sopimus ja kuluttajansuojalain eräitä kuluttajapalvelusopimuksia koskevien säännösten perusteella. Kuntotarkastajan vastuun edellytyksenä on, että suorituksessa on virhe. Tarkastajan vastuulla ei siten yleensä ole itse kaupan kohteen puute tai vika. Vastuu voi tulla kyseeseen vain, jos vika tai puute olisi voitu havaita kuntotarkastuksessa eikä tarkastaja sitä kuitenkaan ole havainnut. Lisäksi edellytetään, että kyseinen vika pahenee ja aiheuttaa vahinkoa.
Lakimies apuna virhetilanteissa
Jos kaupan kohteessa on virhe, ostaja voi siis tietyin edellytyksin esittää vaatimuksia suoraan sille sivulliselle, joka on virheestä vastuussa. Tämä on usein myös järkevämpää, sillä esittämällä vaatimuksen myyjälle, tämä vuorostaan esittää vaatimuksen edeltäjälleen, joka luo useita takautumisvaatimuksia ja monimutkaistaa virhevastuuta. Myös tilanteessa, jossa myyjä on maksukyvytön, on järkevämpää kohdistaa vaatimus sivulliselle. Vastuukysymykset ovat usein hyvin monimutkaisia ja vaativat laajaa selvitystä, mistä johtuen lakimiehen apu on suositeltavaa. mikäli tarvitset apua asuntokaupan virhetilanteissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme.
https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Maakaari: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540#O1L2P26
Asuntokauppalaki: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L1
Kuluttajansuojalaki: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001074#P13