Lisä- ja täydennysrakentaminen asunto-osakeyhtiössä
Erilainen lisä- ja täydennysrakentaminen asunto-osakeyhtiössä edellyttävää aina erilaisten taloyhtiön päätöksentekomenettelyiden noudattamista. Lisä- ja täydennysrakentaminen voi olla olemassa olevaa rakennusta korottavaa tai jatkavaa taikka tontille kokonaan uuden rakennuksen rakentaminen. Tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen on lisärakentamista. Tällaista voi olla esimerkiksi, kun ullakko, talonmiehen asunto tai liike- ja toimistotiloja otetaan asumiskäyttöön. Rakentamisen tehokkuuden lisäämiseen suuntaavat hankkeet ovat viimeisten vuosien aikana osaltaan saaneet asunto-osakeyhtiöt aikaisempaa aktiivisemmin tarkastelemaan mahdollisuutta hyödyntää yhtiön tonttia tai sen osaa lisä- ja täydennysrakentamiseen. Etenkin arvokkailla ja halutuilla asuinalueilla lisärakentaminen saattaa tarjota asunto-osakeyhtiölle ensiluokkaisen ansaintamahdollisuuden. Tämän vuoksi taloudellisesti viisainta lisärakentaminen on lähtökohtaisesti kaupunkien ydinkeskustassa. Ydinkeskustassa uusien asuntojen kysyntä on hyvin vilkasta ja hinnat huomattavasti korkeammat kuin taajamien ulkopuolella. Lisärakentamisen kannattavuus riippuu tietysti myös tontin omistuksesta, rakennusoikeuden määrästä ja uusien pysäköintijärjestelyjen kustannuksista.
Lisärakennushankkeiden toteuttamisessa lähtökohtana on, että taloyhtiö ei voi toimia rakennuttajana itse. Näin ollen rakennusoikeus on myytävä taloyhtiön toimesta ulkopuoliselle toimijalle. Tämä taloyhtiön hallussa olevan tilan tai rakennuspaikan myynti tapahtuu suunnatulla osakeannilla. Tällöin taloyhtiöön tulee hankeen myötä uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Nämä uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle verovapaata pääomasijoitusta. Jos taloyhtiöllä on kuitenkin suuri tontti, tointin lohkominen saattaa olla mahdollista ja näin uuden tontin myyminen esimerkiksi rakennusliikkeelle. Tällainen omaisuuden myynnistä saatu tulo on kuitenkin yhtiölle veronalaista tuloa, josta taloyhtiö maksaa veroa. Laskennassa on kuitenkin mahdollista huomioida vähennyksenä esimerkiksi korjausurakkaan käytettävät tulot vuosikuluna.
Tavanomaiseen lisärakentamiseen liittyy paljon erilaisia sopimuksia, kuten aie- ja esisopimuksia sekä merkintä-, kauppa-, hallinnanjako-, maankäyttö- tai maanvuokrasopimuksia. Sopimuksissa on tärkeää ottaa huomioon myös rakentamiseen liittyvät käytännön asiat, jotka ovat näkyviä varsinkin taloyhtiön asukkaiden arjessa ja aiheuttavat usein mahdollisesti heille harmia. Näitä voivat olla porraskäytävien siivoaminen, melu, rakentamisen jätteiden korjaaminen sekä pysäköinti.
Uusi asunto-osakeyhtiö samalle vai uudelle tontille?
Mikäli asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä erotetaan osa, joka tullaan myymään esim. uuden asunto-osakeyhtiön perustamista varten, on tällainen päätös mahdollista tehdä yhtiökokouksessa enemmistön kannatuksella. Tällainen kiinteistön osa on mahdollista erottaa mm. lohkomalla tai hallinnanjakosopimuksella, jolloin samalle tontille rakennetaan uusi rakennus. Mikäli yhtiöjärjestykseen täytyy kuitenkin tehdä muutoksia kiinteistön osan luovuttamisen johdosta, tällaisen muutokseen täytyy saada 2/3 määräenemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä sekä edustettuna olevista osakkeista. Luovutuksen on koskettava vain sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus saa vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Vain tällöin voidaan tehdä enemmistöpäätös. Jos nämä kriteerit eivät kuitenkaan täyty, päätöksen tekemiseen vaaditaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus.
Asunto-osakeyhtiölain säännös osakkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta on todella tärkeää ottaa huomioon. Osakkaiden yhdenvertaista kohtelua on arvioitava itsenäisesti suhteessa kaikkeen yhtiön päätöksentekoon. Näin on riippumatta siitä, minkälaisella päätöksenteko menettelyllä lisärakentamisesta olisi mahdollista yhtiössä lähtökohtaisesti muuten päättää. Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate voi hyvin edellyttää sitä, että päätös vaatii yksittäisen osakkeenomistajan suostumuksen. Esimerkiksi, kun luovutettavalle alueelle voidaan rakentaa rakennus, joka peittäisi vain jonkin osakehuoneiston näköalaa. Toinen esimerkki on, että uudisrakennus tulisi sijaitsemaan hyvin lähellä jotakin osakehuoneistoa ja näin vaikuttaisi negatiivisesti vain tiettyyn tai tiettyisin osakkeenomistajiin. Luovutuksen vaikutusta osakkeenomistajan asemaan tulee arvioida objektiivisesti kyseessä olevien seikkojen perusteella. Pääasiallisesti sen perusteella, miten tilanne vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon, sekä millainen arvonalennus lisärakentamisesta on mahdollista arvioida aiheutuvan sen läheisyyteen sijoittuvalle huoneistolle ja näin myös tämän huoneiston osakkeenomistajalle.
Osakkeenomistajan osuus
Mikäli asunto-osakeyhtiössä on mietinnässä lisä- tai täydennysrakentaminen osakkeenomistajan kannalta on hyvä olla mukana päätöksen teossa alusta alkaen. Osakkaan läsnäolo yhtiökokouksessa ja mahdollisten kysymysten esittäminen ovat hyviä keinoja pysyä kärryillä tämän kaltaisten hankkeiden etenemisessä. Mikäli asunto-osakeyhtiössä harkitaan osan myymistä taloyhtiön omistamalta tontilta täydennysrakentamista rakentavalle rakennusliikkeelle, on osakkaan hyvä varautua mahdollisesti pitkäänkin prosessiin ja useampaan taloyhtiön kokoukseen. Kuten mainittu, mikäli kyse ei ole osakashallintaisista tiloista eikä muutoinkaan olennaisesti vaikuta osakkeenomistajan huoneistoon, riittää päätöksenteko enemmistöpäätös, jolloin kaikkien läsnäolijoiden äänellä on merkitystä.
Aiemmin mainittu asunto-osakeyhtiön säännös osakkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta on otettava huomioon kaikessa yhtiön toiminnassa. Niin myös lisä- ja täydennysrakentamista pohdittaessa. Jos lisä- ja täydennysrakentamiseen liittyvissä päätöksissä, jotka koskevat osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja tai vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen on päätös tehtävä 2/3 määräenemmistöllä. Tällaisessa tilanteessa 2/3 enemmistöllä on tarkoitus turvata osakkaiden yhdenvertaisuus rakentamisessa, joka saattaa hyödyttää osaa osakkaista ja puolestaan aiheuttaa haitta tietyille osakkaille ja heidän huoneistoillensa.
Uusi rakennus osaksi samaa yhtiötä
Jos uudesta rakennuksesta tulee osa olemassa olevaa taloyhtiötä, on yhtiökokouksessa päätettävä rakennusoikeuden myynnistä ja tähän liittyvistä mahdollisista yhtiöjärjestysmuutoksista sekä uusien osakkeiden antamisesta. Pääasiallisesti asiasta on mahdollista päättää yhtiökokouksessa 2/3 määräenemmistöllä. Päätös saattaa kuitenkin siitä huolimatta vaatia yhden tai useamman osakkeenomistajan nimenomaisen suostumuksen tällaisessa tilanteessa. Tämä voi johtua mm. siitä, jos uusi rakennus varjostaisi huomattavasti vain tiettyä huoneistoa ja näin ollen vaikuttaisi siten epäoikeudenmukaisella tämän huoneiston arvoon sitä alentavasti. Vaikutuksen täytyy kuitenkin olla objektiivisesti arvioitaessa riittävän olennainen, jotta yksittäisen osakkaan suostumus voidaan perustellusti vaatia yhtiön muiden osakkaiden tavoitteleman hyödyn ehdottomaksi edellytykseksi.
Esimerkiksi taloyhtiön ullakon tai kellarikerrosten muutosrakentamisessa, jota voidaan pitää selvästi pienempi muotoisena rakentamisena, vaatii se kuitenkin päätöksenteossa edellä mainitun mukaisesti uuden rakennuksen rakentamista koskevien edellytysten täyttymisen. Yhtiökokouksessa on mahdollista päättää 2/3 määräenemmistöllä yhtiöjärjestysmuutoksesta ja uusien osakkeiden antamisesta. Tällaisessa tilanteessakin olosuhteet voivat edellyttää tietynlaisissa tapauksissa määräenemmistön lisäksi myös yksittäisen osakkeenomistajan suostumusta asiaan.
Asuintalon työ- tai liiketilan muuttaminen asumiskäyttöön
Asunto-osakeyhtiössä osakashallinnassa olevan liikehuoneiston tai muun vastaavan tilan muuttaminen asuinkäyttöön edellyttää yhtiöjärjestysmuutosta. Näin ollen vaatii kyseessä olevan huoneiston osakkeenomistajan suostumuksen lisäksi myös 2/3 määräenemmistöä yhtiökokouksessa.
On kannattavaa huomioida, että jos liikehuoneistosta on voimassa olevan yhtiöjärjestyksen mukaan maksettu esimerkiksi kaksinkertaista vastiketta verrattuna asuinhuoneistoihin, tällaiset ehdot jäävät pääsääntöisesti ennalleen. Näin on sen vuoksi, että tällaisen yhtiöjärjestyksen ehdon poistaminen edellyttäisi kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.
Yhtiön sisäisen päätöksenreon lisäksi on tärkeää myös selvittää tarvittavat viranomaisluvat eli se onko huoneiston rakennusoikeudellinen käyttötarkoitus muutettavissa ja mitä tällainen muutos käytännössä edellyttää. Yhtiöjärjestyksestä selviävän ja rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen on oltava yhteneväinen. Esimerkiksi yhtiössä ennen käytettävissä olleen rakennusoikeuden myynnissä ulkopuoliselle rakennuttajalle, yhtiöllä on velvollisuus huolehtia siitä, että kaikille yhtiön hyväksymällä tavalla jo toteutetuille tiloille tai niiden muutoksille on olemassa tarvittavat viranomaisluvat sekä tilojen olemassaolo on huomioitu jo käytetyn rakennusoikeuden määrässä.
Mahdollinen hyöty lisä- ja täydennysrakentamisesta
Taloyhtiön hyödyntämättömän tontin osan, huonokuntoisen siiven- tai piharakennuksen purkamisella on mahdollista saada arvokasta tonttimaata, johon voi rakentaa esimerkiksi pienen kerrostalon. Lisärakentamisen hyötyjä on mm. alueen asuntojen arvon nousu ja alueen uuden asukkaat, asuinkannan modernisoituminen ja monipuolistuminen. Lisärakentamista voidaankin pitää yhtenä parhaimpana takeena alueen vetovoiman säilymiselle.
Lisärakentamisesta on myös hyötyä yksittäisen taloyhtiön osakkaille. Suoraa hyötyä taloyhtiö saa rakennusoikeuden myynnistä tai vuokrauksesta saaduista tuloista, joilla voidaan mahdollisesti maksaa jopa puolet taloyhtiön suunnittelemasta putkiremontista. Viereen rakennettava uudisrakennus nostaa myös pidemmällä aikavälillä koko taloyhtiön arvoa.
Lisä- ja täydennysrakentaminen asunto-osakeyhtiössä ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön lisä- ja täydennysrakentamisen liittyvissä asioissa, otathan yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.