Helsingin hovioikeuden tapauksessa oli kyse asuntokauppaan liittyvästä vahingonkorvausvastuusta. Osapuolina olivat A ja SKV, jossa A toimi kantajana. Käräjäoikeudessa A vaati, että SKV on velvoitettava suorittamaan kantajalle vahingonkorvausta 28.000 euroa ja korvausta vakavasta asumishaitasta 2.000 euroa eli yhteensä 30.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen sekä SKV:n tulee korvata A:n oikeudenkäyntikulut.
A perusteli vahingonkorvausoikeuttaan sillä, että SKV oli laiminlyönyt laissa ja asetuksessa säädetyn tiedonantovelvollisuutensa. SKV:n edustaja ei ollut antanut A:lle tietoa odotettavissa olevasta putkiremontista. Lisäksi putkiremontista ei ollut ilmoitettu myyntiesitteessä taikka isännöitsijäntodistuksessa. Näin ollen A katsoo SKV:n laiminlyöneen laissa säädetyn selonottovelvollisuutensa. A:n mukaan hän on itse täyttänyt selonottovelvollisuutensa kysymällä SKV:n edustajalta mahdollisesta putkiremontista. A:n mukaan putkiremontista aiheutui hänelle merkittävä lisäkustannus, joka olisi vaikuttanut hänen ostopäätökseensä.
SKV vaati kanteen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikulujen korvaamista. SKV perusteli vaatimuksiaan siten, ettei A ollut reklamoinut ajoissa, sillä A:lle on ollut tieto remontista huhtikuussa 2004, mutta reklamoi vasta marraskuussa 2004. Lisäksi SKV:n mukaan A on jo kauppaa tehdessään voinut epäillä putkiston kuntoa ja häntä on asian tiimoilta kehotettu ottamaan yhteyttä yhtiön isännöitsijään, joten hän ei voi enää jälkeenpäin vedota remonttitarpeeseen virheenä. SKV myös vetoaa asunnon arvonnousuun, joka on seuraus putkiremontista.
Käräjäoikeudessa SKV määrättiin maksamaan A:lle vahingonkorvausrahoja 10.000 euroa sekä A:n oikeudenkäyntikulut 7.900 euroa ja vielä tälle laskettava arvonlisävero 1.708,74 euroa.
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja A:n kanne hylättiin sekä SKV vapautettiin kaikesta korvausvelvollisuudesta. Lisäksi A velvoitettiin hovioikeudessa suorittamaan SKV Kiinteistövälitys Oy LKV:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeuden osalta 6.500,40 euroa ja hovioikeuden osalta 5.476 euroa eli yhteensä 11.976,40 euroa, mille määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti siitä lukien.
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua asuntokaupan vahingonkorvausasioihin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Hovioikeuden ratkaisu
Näyttö
Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu heidän kertomakseen.
Todistaja B on kertonut, että myyntitoimeksiannon saatuaan hän oli pyytänyt taloyhtiön isännöitsijältä välitystehtävän suorittamiseen tarvittavat asiakirjat. Isännöitsijäntodistuksesta B oli havainnut, että asunto-osakeyhtiössä oli teetetty putkiston kuntotutkimus. Papereihin tutustuttuaan B oli normaalin käytännön mukaisesti vielä haastatellut isännöitsijää puhelimitse ja tässä yhteydessä kysynyt, oliko kiinteistöön tulossa remontteja ja oliko isännöitsijän tiedossa muita seikkoja, jotka voisivat olla välitystehtävän suorittamisen kannalta oleellisia. Isännöitsijä oli kertonut, että ainoa suunniteltu korjaus oli isännöitsijäntodistuksessakin jo mainittu katos porrashuoneiden ovien päälle. B on kertonut muistavansa kysymyksessä olevan esittelytilaisuuden. Hän oli ilmoittanut A:lle, ettei putkiremontista ole tehty päätöksiä. Välittäjä ei voi sanoa ostajaehdokkaalle ehdottomasti, ettei remonttia tule, vaan hänen tehtävänsä on sanoa kuten isännöitsijä, onko remontista tehty päätöksiä.
Todistaja E oli toiminut asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä syksyyn 2003 asti. E kertoi keskustelleensa putkiremontin mahdollisuudesta B:n kanssa, mutta hän ei muistanut keskustelua tarkemmin. Lukuisten muiden vastaavien puhelinkeskustelujen perusteella E oletti, että hän oli joko lukenut B:lle kuntotutkimusta tai sitten muuten esitellyt sitä. E oli kertonut kaikille kysyjille vähintään sen, ettei mitään suunnitelmia tai päätöksiä ollut tehty yhtiössä, mutta putkiremontti oli kiinteistön ikään nähden ajankohtainen tulevaisuudessa jossain vaiheessa. Myöhemmin, kun kyseisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppa alkoi vilkastua, hän teki isännöitsijäntodistukseen liitteen, jotta puhelut hänelle vähenisivät.
A:n kertoman mukaan hän oli esittelytilaisuudessa kysynyt putkiremontista. B oli sanonut, ettei taloyhtiöön ole tulossa putkiremonttia, ja viitannut kuntotutkimukseen. Sanatarkasti A ei B:n vastausta muistanut. A ei myöskään muistanut, oliko B kehottanut häntä olemaan yhteydessä isännöitsijään. A oli itse tutustunut isännöitsijäntodistukseen ja asunto-osakeyhtiön toimintakertomukseen ennen tarjouksen jättämistä. Tarjouksen hän oli jättänyt esittelytilaisuudessa. A oli kolmivuorotyönsä takia etsinyt nimenomaan rauhallista asuntoa, eikä hän olisi ostanut huoneistoa, jos olisi tiennyt siihen olevan tulossa putkiremontti sittemmin toteutuneessa aikataulussa.
Todistaja D on kertonut esittelytilaisuudesta ja A:n huoneistolta vaatimista seikoista kuten A. D:n selkeän muistikuvan mukaan välittäjä oli putkiremonttia koskevaan kysymykseen vastatessaan käyttänyt ilmaisua ”ei ole näkyvissä”. D oli ymmärtänyt tämän tarkoittavan, ettei remonttia ollut suunniteltu eikä sen suhteen ollut tehty valmisteluja. Kuntotutkimuksesta esittelytilaisuudessa oli ollut puhetta. D arveli hänen ja A:n lukeneen jostakin, että putkiremonteista ja muista suuremmista remonteista on tarpeen varmistua.
Reklamaatio
Asia on ollut riitainen muun ohella sillä perusteella, että yhtiö on katsonut A:n reklamoineen asiassa liian myöhään ja menettäneen sen vuoksi oikeutensa esittää vaatimuksia asiassa.
Toisin kuin kauppaa koskevassa lainsäädännössä yleensä, kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin ei sisälly nimenomaista säännöstä, joka velvoittaisi ostajan tekemään reklamaation kohtuullisessa ajassa. Tästä ei kuitenkaan voida käräjäoikeuden tavoin tehdä sitä johtopäätöstä, että vaatimuksen esittämiseen sovellettaisiin vain yleisiä vanhentumista koskevia säännöksiä. Ottaen huomioon välittäjän oikeussuoja ja se, että ostajan vahingonkorvausoikeus välittäjältä määräytyy samoin perustein kuin myyjän, jolloin sovellettavaksi tulevat sopimusoikeudessa noudatettavat yleiset periaatteet, hovioikeus katsoo, että ostajan on tullut tehdä reklamaatio välittäjälle kohtuullisessa ajassa säilyttääkseen oikeutensa vaatimusten esittämiseen.
Reklamaation osalta käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa todistajana kuultu C on kertonut olleensa kesällä 2004 puhelimitse yhteydessä B:hen ja yrittäneensä tavoittaa myös B:n esimiestä. C, joka on ammatiltaan lakimies, on kertomansa mukaan ilmoittanut B:lle kaupassa olleen virhe, koska putkiremontista ei ollut ilmoitettu ostajalle. C oli myös ilmoittanut samassa yhteydessä, että virheen perusteella A tulee esittämään vaatimuksia. B on kertonut muistaneensa jonkun soittaneen hänelle ja tiedustelleen asiaa. Jos kysymys olisi ollut reklamaatiosta, B olisi käsityksensä mukaan muistanut sen. Riidatonta on, että A:n kirjallinen korvausvaatimus yhtiölle on esitetty marraskuussa 2004.
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo A:n tulleen tietoiseksi putkiremontista viimeistään silloin, kun hän on saanut kutsun huhtikuussa 2004 pidettävään yhtiökokoukseen. A:n reklamaatiovelvollisuuden on katsottava alkaneen tällöin. Reklamaation riittävänä sisältönä on kysymyksessä olevassa tilanteessa pidettävä ilmoittamista virheestä ja siitä, että toinen on virheestä vastuussa. Hovioikeus katsoo C:n kertomuksen perusteella reklamaation tapahtuneen ja katsoo myös, että reklamaatio on voitu kohdistaa välittäjään eikä sitä ole tarvinnut esittää tässä vaiheessa välittäjän työnantajana toimineelle yhtiölle.
Välittäjän menettely
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset välittäjän selonottovelvollisuuden osalta ja katsoo käräjäoikeuden tavoin välittäjän täyttäneen selonottovelvollisuutensa varmistamalla isännöitsijältä isännöisijäntodistuksen oikeellisuuden muun muassa suunniteltujen remonttien osalta. Hovioikeus katsoo siten, ettei B välitystehtävää suorittaessaan ollut tiennyt, että kiinteistöön oli tulossa putkiremontti. Tämän vuoksi B ei ollut voinut kertoa tuollaista tietoa A:lle.
Asiassa kuullut henkilöt eivät ole sanatarkasti muistaneet esittelytilaisuudessa käytyä keskustelua. Hovioikeudessa käytetyt sanamuodot poikkeavat myös jonkin verran käräjäoikeuden tuomioon kirjatuista. A on hovioikeudessa kertonut B:n sanoneen, ettei putkiremonttia ole tulossa, B on kertomansa mukaan ilmoittanut A:lle, ettei taloyhtiössä ollut tehty putkiremontista päätöksiä ja D:n mukaan B oli käyttänyt ilmaisua ”ei ole näkyvissä”.
Asiassa on riidatonta, että A oli tiennyt, että kysymyksessä oleva kerrostalo oli rakennettu vuonna 1961 ja ettei rakennuksessa ollut vielä toteutettu putkiremonttia, kun hän oli ostamassa huoneistoa siitä syksyllä 2002. Lisäksi on riidatonta, ettei asunto-osakeyhtiössä ollut tuolloin vielä tehty päätöksiä putkiremontin toteuttamisesta tai sen aikataulusta eikä edes käynnistetty putkiremontin hankesuunnittelua. Aikaisemmin vuonna 1999 suoritettu putkiston kuntotutkimus on ollut ulkopuolisen tahon asunto-osakeyhtiön toimeksiannosta esittämä näkemys putkiremontin tarpeesta, mutta tutkimuksen perusteella asunto-osakeyhtiö ei siis ollut tehnyt päätöstä remontin toteuttamisesta eikä yhtiökokous tai yhtiön hallitus ollut liioin käynnistänyt putkiremontin hankesuunnittelua tai tehnyt edes alustavia suunnitelmia remontin mahdollisesta aikataulusta. A:n tehdessä ostotarjouksen ja myöhemmin kaupan asunnosta ei kenelläkään siten ole ollut tietoa siitä, milloin putkiremontti taloyhtiössä tullaan toteuttamaan.
Hovioikeus katsoo, ettei kiinteistövälittäjän lakiin perustuvaa selonantovelvollisuutta voida pitää niin laajana, että hänen tulisi ennakoida ostajaehdokkaille asunto-osakeyhtiöissä mahdollisesti tai edes todennäköisesti myöhemmin tehtäviä päätöksiä, vaan hänen kuuluu välittää ostajalle kaupantekohetkellä käytettävissä oleva olennainen ja oikea tieto yhtiössä päätetyistä tai suunnitteilla olevista taloudellisesti tai muuten merkittävistä muutostöistä.
Hovioikeus katsoo, ettei yhtiön ole näytetty laiminlyöneen selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan kanteessa väitetyin tavoin. Sen vuoksi A:n kanne on hylättävä.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. A:n kanne hylätään ja SKV Kiinteistövälitys Oy LKV vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta.
A velvoitetaan suorittamaan SKV Kiinteistövälitys Oy LKV:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeuden osalta 6.500,40 euroa ja hovioikeuden osalta 5.476 euroa eli yhteensä 11.976,40 euroa, mille määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta. Korvaukseen ei sisälly arvonlisäveroa.
Asian näin päättyessä A:n vaatimus vastauskulujen korvaamisesta hylätään.
Lainvoimaisuustiedot
Korkeimman oikeuden ratkaisu 21.10.2009
Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua asuntokaupan vahingonkorvausasioihin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Viitatut lait:
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
Hallituksen esitys HE 58/2000 vp
Laki velan vanhentumisesta