Askarruttaako asunnon myyjän vahingonkorvausoikeus asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella? Tässä artikkelissa käsitellään aihetta lähemmin.
Myyjän takautumisoikeus rakennus- tai suunnitteluvirheen perusteella
Asuntokauppalaissa on säädetty muun ohella asunnon myyjän oikeudesta vahingonkorvaukseen. Asuntokauppalaissa säädetään muuna ohella seuraavasti:
Mikäli asunnon myyjä on asuntokauppalain nojalla joutunut vastuuseen sellaisesta asuntoon liittyvästä virheestä tai puutteesta, joka johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen taikka työhön tai sen suunnitteluun osallistuneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan aiheuttamasta virheestä, myyjällä on tällaisessa tilanteessa oikeus saada vahingostaan korvaus tällaiselta elinkeinonharjoittajalta, jonka toiminta on aiheuttanut virheen. Myyjällä on oikeus tähän riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa häneen.
Kyseisen lain pykälässä on säännös asunnon myyjän suorasta kanneoikeudesta sellaisissa tapauksissa, joissa myyjä on saman lain säännösten nojalla joutunut joko omaan sopimuskumppaniinsa eli asunnon ostajan tai tämän sopimuskumppaniin eli asunnon myöhempään ostajaan nähden vastuuseen rakennusvirheistä. Kysymyksessä saattaa siten olla yhtä hyvin suunnittelu-, työ- tai materiaalivirhe. Tämän lain pykälän mukaan asunnon myyjällä olisi näin oikeus vaatia hänelle aiheutuneesta vahingosta korvausta siltä henkilöltä tai elinkeinonharjoittajalta, jonka toiminta on aiheuttanut kyseisen virheen riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa kyseiseen elinkeinonharjoittajan kanssa. Silloin kun arvioidaan takautumisoikeutta merkitystä ei siten ole sillä, onko myyjä itse sopimussuhteessa virheen tehneeseen elinkeinonharjoittajan kanssa vai ei. Mikäli kysymyksessä on perustaja rakennuttaminen, myyjä voisi mahdollisesti siten virheen syystä ja muista olosuhteista riippuen vaatia korvausta esimerkiksi pääurakoitsijalta, aliurakoitsijalta taikka rakennuksen tai sen osan suunnittelusta huolehtineelta yritykseltä.
Hallituksen esitys koskien myyjän asemaa
Hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan myyjän, jotta myyjän asemaa olisi mahdollista parantaa takautumissuhteissa on katsottu olevan syytä ottaa lakiin nimenomainen säännös virhevastuun kanavoinnista myyjältä siihen tahoon, jonka suorituksesta virhe on peräisin. Johtuen siitä, että rakennushankkeet ovat hyvin monimutkaisia, jonka vuoksi vastuu suhteiden selvittäminen saattaa olla yksittäistapauksissa toisinaan hyvinkin hankalaa. Pykälällä ei kuitenkaan pyritä näiden vastuusuhteiden yksityiskohtaiseen tai tyhjentävään sääntelyyn, vaan tarkoituksena on lähtökohtaisesti vain aikaansaada nimenomaiset säännökset takautumisvastuun pääperiaatteista. Hallituksen esityksen perusteluista ilmenee myös se, että lain tarkoituksena ei ole jättää lopullista vastuuta rakennusvirheistä asunnon myyjän kannettavaksi, vaan tarkoituksena olisi luoda samalla edellytykset vastuun kanavoimiselle viime kädessä siihen tahoon, joka tosiasiassa on itse virheen aiheuttanut. Hallituksen esityksessä tuodaan esiin myös se, että rakennushankkeiden vastuu suhteiden selvittäminen saattaa olla melko hankalaa ja tämän lisäksi esityksessä tuodaan esiin sitä, että siitä koituu asianosaisille useasti paljon turhia lisäkustannuksia.
Materiaali- tai laitevirhe kiinteistössä
Asuntokauppalain säännösten mukaan:
Mikäli kysymyksessä on rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyssä materiaalissa taikka asuntoon kuuluvassa laitteessa oleva virhe, myyjällä on tällaisessakin tapauksessa vastaava oikeus saada vahingostaan korvaus. Oikeus saada korvaus siltä, joka on valmistanut tai maahantuonut virheellisen materiaalin tai laitteen, taikka, milloin virhe johtuu myöhemmän jälleenmyyjän menettelystä, kyseiseltä jälleenmyyjältä. Mikäli asunnon myyjä on puolestaan joutunut korvaamaan edellä tarkoitetun materiaalin tai laitteen virheestä aiheutuneen esinevahingon, vahingonkärsijän oikeus korvaukseen siirtyy tämän johdosta tuotevastuulain nojalla vastaavalta osin myyjälle.
Mikäli myyjän virhevastuu omaa sopimuskumppaniaan kohtaan perustuu rakennusmateriaalissa tai kaupan kohteeseen kuuluvissa laitteissa oleviin virheisiin, luo vastuu aikaan takautumisoikeuden virheellisen rakennusmateriaalin tai laitteen valmistajaa tai maahantuojaa kohtaan. Takautumisvastuun syntymisen edellytyksenä kuitenkin on, että kyseinen virhe, joka on materiaalissa tai vastaavasti laitteessa oleva puute on ollut olemassa jo valmistajan tai maahantuojan luovuttaessa materiaali tai laite eteenpäin. Mikäli tällainen virhe tai puute on syntynyt tämän hetken jälkeen esimerkiksi jälleenmyyjän menettelystä, on silloin asunnon myyjällä oikeus takautumisvaatimukseen tätä kohtaan. Jos puutteellinen materiaali tai laite aiheuttaa esinevahinkoa, jonka asunnon myyjä joutuu tilanteessa korvaamaan ostajalle, siirtyy myyjälle vahingonkärsijän oikeus korvaukseen tuotevastuulain perusteella.
Useampi taho virheen aiheuttajana
Edelleen asuntokauppalaissa säädetään:
Mikäli useamman kuin yhden edellä mainittujen momenttien tarkoitetun henkilön vastuu piiriin kuuluva seikka on ollut syynä asunnon virheeseen tai siitä aiheutuneeseen vahinkoon, tällöin kunkin korvausvelvollisuus on määrättävä sen mukaan kuin voidaan katsoa olosuhteisiin nähden kohtuulliseksi.
Tilanteessa, jossa asunnon virheen tai siitä aiheutuneen vahingon syynä on useamman kuin yhden urakoitsijan, laitevalmistajan ynnä muun vastuulle kuuluva seikka, jokaisen tapahtumaan myötävaikuttaneen vastuutahon korvausvelvollisuus katsotaan määräytyvän sen mukaan mitä on, voidaan pitää olosuhteisiin nähden kohtuullisena. Hallituksen esityksen mukaan, silloin kun arvioidaan korvausvelvollisuuden suuruutta, on syytä ottaa huomioon jokaisen asiaan kuuluvan tahon myötävaikutuksen laatu ja moitittavuus, riskinjako näkökohdat sekä mahdolliset kokonaisarviointiin vaikuttavat muut seikat.
Korkein oikeus, KKO 2008:31
Tapauksessa KKO 2008:31 oli kysymys tilanteesta, jossa urakoitsija oli rakentanut asunto-osakeyhtiön kanssa vuonna 1984 tekemänsä lasku työsopimuksen perusteella 1985 valmistuneen rakennuksen. Tämän jälkeen asunto-osakeyhtiön perustajaosakas oli myynyt asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet A:lle, joka puolestaan oli myynyt ne uudelleen eteenpäin B:lle. Silloin kun tämän viimeksi mainittu kauppa tuli puretuksi johtuen siitä, että rakennuksessa oli tullut esiin virheitä ja näin tästä seurauksena A joutui palauttamaan kauppahinnan B:lle. A vaati hänelle aiheutuneesta vahingosta korvausta urakoitsijalta.
Korkeimman oikeuden mukaan tapauksen asiassa ei tullut sovellettavaksi tässä artikkelissa aiemmin mainittu 1.9.1995 voimaan tullut asuntokauppalain 7 luvun 2 §:n 1 momentti, jossa säädetään nimenomaan asunnon myyjän takautumisoikeudesta rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevin perustein on mahdollista todeta, että urakoitsijan mahdollinen korvausvastuu A:ta kohtaan ei voinut perustua myöskään vahingonkorvauslakiin eikä myöskään sopimus oikeudellisiin periaatteisiin.
Korkein oikeus oli katsonut, että vahingonkorvauslaki ei ollut mahdollista soveltaa kyseiseen tapaukseen sen vuoksi, että kyseinen laki ei pääsääntöisesti koske sopimukseen perustuvaa korvausvastuuta, josta tapauksessa oli kyse. Tapauksen henkilön eli myyjänä toimineen A:n vahingonkorvausvaatimus on perustunut siihen, että urakoitsija oli sen ja asunto-osakeyhtiön välillä solmitussa laskutyösopimuksessa ollut urakoitsijana ja näin täyttänyt sopimuksenmukaisen rakentamisvelvoitteensa virheellisesti, joka oli johtanut ilmenneeseen virheeseen. Näin ollen urakoitsijan toimintaan perustuvaa korvausvastuuta A:ta kohtaan ei ole mahdollista tapauksessa perustaa vahingonkorvauslakiin.
KKO 2008:31 ratkaisu ja Asuntokauppalaki
Tapauksessa myös aiemmin mainitut asuntokauppalain säännökset liittyen juuri myyjän takautumisoikeuteen rakentamisessa tapahtuneiden virheiden vuoksi ei tullut myöskään sovellettavaksi. Siitä huolimatta, että asunto-osakeyhtiössä oli havaittu virhe, jonka vuoksi viimeisin kauppa A:n ja B:n välillä tuli puretuksi, kyseisen lain 7 lukua, joka sisältää mainittu säännöksen ei ollut mahdollista soveltaa tapauksen sen vuoksi, että myyjän vaatimuksen peruste oli syntynyt jo ennen kuin asuntokauppalaki oli tullut voimaan. Asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan välinen sopimus oli tehty jo aiemmin vuonna 1984 ja näin ollen kyseinen rakennus oli valmistunut niin ikään myös jo 1985 ja tästä johtuen myös virhe oli siten syntynyt enne kuin asuntokauppalain oli tullut voimaan vuonna 1995. Koska kyseinen laki ei ollut voimassa silloin, kun virhe oli syntynyt ei silloin kyseiseen lakiin ole myöskään mahdollista perustaa myyjän vahingonkorvausvaatimuksen perustaa.
Näin ollen korkein oikeus oli tapauksessa katsonut, että A:n eli myyjän esittämälle korvausvaatimukselle ei ollut lain mukaista perustetta.
Lakimies ja vahingonkorvaus
Mikäli tarvitset apua myyjän vahingonkorvausoikeuteen tai muuhun kiinteistön kauppaan liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme!
Korkein oikeus 2008:31 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2008/20080031
Hallituksen esitys 14/1004 https://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/1994/19940014
Asuntokauppalaki (23.9.1994/843)https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843