Hallitus
Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtäviin kuuluu yhtiön kiinteistöistä ja rakennuksista huolehtiminen, sekä muun yhtiön toiminnan järjestäminen. Hallitus on vastuussa yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta sekä asianmukaisuudesta. Hallitus myös edustaa yhtiötä ja pystyy päättämään yhtiön asioista, sillä hallituksella on nimenkirjoitusoikeus yhtiöön. Vain epätavallisiin, laajakantoisiin tai olennaisesti osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen käyttämiseen vaikuttaviin päätösiin tarvitaan yhtiökokouksen vahvistus.
Hallitus voi kuitenkin ryhtyä toimeen ilman yhtiökokouksen vahvistusta, mikäli esimerkiksi korjaustyön tekemättä jättäminen toisi yhtiölle enemmän haittaa. Näissä tilanteissa on ehdottoman tärkeää ilmoittaa toimista yhtiölle kirjallisesti ja mahdollisimman pian. Kuitenkin, mikäli päätös on lain tai yhtiökokouksen vastainen, hallitus ei voi sitä noudattaa.
Kun hallitus kokoontuu, on tästä kokouksesta laadittava pöytäkirja. Pöytäkirjan allekirjoittavat ainakin kokouksen puheenjohtaja ja kokouksessa ollut isännöitsijä. Pöytäkirjasta on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa. Hallituksen on pyydettäessä esitettävä pöytäkirja osakkeenomistajalle, sillä osakkeenomistajalla on oikeus saada hänen huoneistoaan koskeva päätös tietoonsa.
Mikäli yhtiössä tehdään kunnossapito- tai muutostöitä, täytyy näistä ilmoittaa hallitukselle. Hallituksen tehtävänä on ylläpitää ja säilyttää luetteloa näistä ilmoituksista. Osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennökset omaa huoneistoa koskevista ilmoituksista.
Isännöitsijä
Asunto-osakeyhtiön isännöitsijän rooli eroaa hallituksen roolista. Isännöitsijän työtehtäviin kuuluu asunto-osakeyhtiön juoksevien asioiden hoito, sekä myös hallituksen päätösten ja määräysten täytäntöönpano. Isännöitsijä on luonnollinen henkilö, joka valitaan yhtiön hallituksen puolesta. Kaikissa yhtiöissä ei ole isännöitsijää. Yhtiö voi halutessaan myös ostaa isännöintipalveluita muualta, jolloin isännöitsijä voi olla myös juridinen henkilö. Mikäli näin on päätetty, täytyy isännöintifirman kuitenkin määrätä tietty henkilö hoitamaan yhtiön asioita.
Yksi merkittävimmistä isännöitsijän tehtävistä on isännöitsijäntodistuksen laatiminen. Isännöitsijäntodistuksen voi saada henkilö tai taho, kenellä on siihen oikeus. Esimerkiksi osakkeiden panttauksen nojalla pankki, tai osakkeenomistaja itse. Mikäli isännöitsijä on estynyt, todistuksen voi antaa myös hallituksen puheenjohtaja. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Isännöitsijäntodistuksen käyttö on vakiintunut asuntokaupan yhteydessä, sillä todistuksella on merkittävä rooli myyjän sekä ostajan tiedonannon- ja selonottovelvollisuudesta.
Isännöitsijätodistuksessa annettujen tietojen on oltava oikeita, sillä muuten voi yhtiö joutua vahingonkorvausvastuuseen. Tästä on säädetty asuntokauppalain 7 luvun 1 pykälässä tarkemmin.
Yhtiön edustajilla, kuten hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä tai näiden valtuuttamalla henkilöllä, on oikeus päästä osakkaan omistamaan huoneistoon. Tätä oikeutta voi käyttää ainoastaan, mikäli se on tarpeellista huoneiston kunnon tai hoidon valvomista varten, tai yhtiön korjaustyön kannalta. Yhtiö ja huoneiston omistaja voivat sopia keskenään käynnistä. Tilanteissa, missä käynti on välttämätön esimerkiksi vesivahingon takia, voi yhtiön edustaja ja korjausmies käydä huoneistossa ilmoittamatta tästä etukäteen osakkeenomistajalle. Osakas voi myös kieltää pääsyn huoneistoonsa, mutta mikäli huoneistossa on suoritettava välttämättömiä korjaustöitä, voi yhtiön hallitus pyytää poliisilta virka-apua.
Vaikka osakkeenomistaja hallitsee huoneistoaan, voi yhtiö ottaa tämän huoneiston haltuunsa yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmeksi vuodeksi. Perusteeksi ottaa huoneisto yhtiön hallintaan voi olla esimerkiksi se, että osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta. Tämä on mahdollista vain silloin, kun osakas ei ole maksanut yli kolmen kuukauden yhtiövastiketta.
Lisäksi huoneiston huono hoito voi olla perusteena hallinnanottoon. Kuitenkin huoneiston hoidon tulee olla niin huonoa, että toiselle osakkaalle tai yhtiölle koituu tästä haittaa. Mainittu huoneiston hoito sisältää myös muiden tilojen hoidon, mikäli asukkaan omistamat osakkeet tähän oikeuttaa ja velvoittaa.
Huoneiston käyttö vastoin käyttötarkoitusta voi myös johtaa tähän tilanteeseen. Huoneiston käyttötarkoituksella tarkoitetaan sekä yhtiöjärjestyksessä määrättyä, että yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta. Esimerkiksi asuinhuoneiston käyttö liiketilana voi aiheuttaa tämän, vaikka oikeuskäytännössä tämä on ollut tietyissä tilanteissa sallittua. Ratkaisua etsiessä on otettu huomioon erilaisia seikkoja, kuten onko liiketoiminta häiritsevää muille osakkeenomistajille tai kuinka suuri osa lattiapinta-alasta on liiketoiminnassa käytössä. Kuitenkin yhtiön luvalla voi käyttää huoneistoa eri tavalla kuin tarkoitettu, joten tällöin yhtiöllä ei ole lupaa ottaa huoneistoa haltuunsa tällä perusteella.
Lisäksi häiritsevän elämän viettäminen huoneistossa voi tuoda mukanaan huoneiston hallintaanottamisen yhtiön puolesta. Tästä esimerkkinä voi olla äänekäs pianon soitto. Huoneiston asukkaiden on noudatettava sääntöjä, jotta yhtiön muissakin tiloissa säilyisi järjestys. Mikäli asukas käyttäytyy moitittavalla tavalla, voi yhtiö lähettää hänelle kirjallisen varoituksen. Varoituksessa on mainittava, että mikäli moitittava menettely ei lopu, huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan.
Yhtiökokouksen on ennen hallintaanottopäätöstä tutkittava, ovatko lain edellyttämät edellytykset täyttyneet ja onko osakkeenomistaja varoituksen saamisen jälkeen ojentunut. Mikäli osakkeenomistaja tai asukas on lopettanut häiritsevän käyttäytymisen, huoneistoa ei voida ottaa haltuun. Asukkaalla on oikeus moittia päätöstä saattamalla tilanne tuomioistuimen tutkittavaksi.
Mikäli tarvitset neuvoa asunto-osakeyhtiön rakenteeseen, toimintaan tai hallituksen tehtäviin liittyvissä asioissa, olethan yhteydessä asiantunteviin kiinteistölakimiehiimme.
Asunto-osakeyhtiölaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843