Päätös kunnossapidosta
Asunto-osakeyhtiöissä päätetään laajasta, tai olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin vaikuttavasta kiinteistön kunnossapidosta yhtiökokouksessa. Tämä ilmenee AOYL 6 luvun 30 §:stä, jonka 2 momentissa säädetään, että kyseisissä päätöksissä tulee käyttää saman luvun 26 §:ssä tarkoitettua enemmistöpäätöstä, eli yksinkertaista ääntenenemmistöä.
Yleisesti uudistuksien edellytyksenä on se, ettei osakkaan maksurasite esimerkiksi yhtiövastikkeen nousemisen seuraamuksena nouse kohtuuttoman korkeaksi. Tämä mainitaan AOYL 6 luvun 31 §:ssä, mutta tarkempaa säätelyä kohtuullisesta tai kohtuuttomasta maksurasitteesta ei laissa ole, joten asia on tältä osin jätetty kokonaan oikeuskäytännön varaan. Tärkeää on huomata, ettei maksurasitetta arvioida yksittäisen osakkaan maksukyvyn tasolla. Osakkaan on osattava varautua isompiinkin kunnossapitomenoihin (HE s.132).
Päätös kaikkien osakkaiden rahoittamasta uudistuksesta
AOYL 6 luvun 31 § 2 momentissa on säädetty ne tilanteet, joista voidaan yhtiökokouksessa päättää yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä. Listan ensimmäisen kohdan mukaan voidaan päättää niistä korjaustöistä, joilla rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan mukaisia vaatimuksia. Tämä asetus sisältää nykyajan rakennusmetodeja ja laatuvaatimuksia, sekä on muotoiltu siten, että sen sisältö olisi muokattavissa sitä mukaa kun rakennusala ja rakennusviranomaisten antamat standardit kehittyvät. Esimerkkinä tämänkaltaisista töistä on hissien jälkiasennus tai huoneiston lämmitystavan muutos. Kyseisessä pykälässä tarkoitettu uudistus voi sisältää myös ne tilanteet, joissa kiinteistö liitetään uudenlaisen palvelun piiriin (HE s.133).
Saman momentin toisen kohdan mukaan voi yhtiöjärjestyksessä päättää myös niistä uudistuksista enemmistöpäätöksellä, joiden vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanmukaista. Tämänkaltaisia hyödykkeitä ovat esimerkiksi jätehuolto, käyttövesi tai huoneistojen lämmitys. Myös tämän asetuksen sisältö vaihtelee ajan myötä. Hyödykkeen muodostumiseen vaikuttaa myös muu lainsäädäntö, kuten esimerkiksi sähkömarkkinalaki, joka mahdollistaa osakkaalle itse valita sähköntoimittajansa.
AOYL 6 luvun 31 § 2 momentin kolmannen kohdan mukaan voi enemmistöpäätöksellä päättää yhtiökokouksessa myös niistä uudistuksista, jotka määrätään yhtiöjärjestyksessä. Tällä asetuksella tarkoitetaan esimerkiksi niitä tilanteita, milloin yhtiötä rakentaessa on jätetty tietyt työt tulevaisuuteen.
AOYL 6 luvun 31 § 2 momentin neljännen kohdan mukaan yhtiökokouksessa voidaan myös määrätä niistä uudistuksista, jotka ovat yhtiöjärjestyksessä määrätyn toiminnan mukainen. Esimerkkinä tämänkaltaisesta päätöksestä on esimerkiksi palvelukodin yhtiökokouksessa tehty päätös ruokailumahdollisuuksien suhteen.
Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta
Tilanteissa, joissa osakkaan huoneistossa aikaisemmin suoritettu työ vähentää asunto-osakeyhtiölle koituvia kuluja samanlaisen uudistuksen toteuttamisessa, voidaan kyseisen osakkaan vastikkeen alentamisesta päättää normaalilla enemmistöpäätöksellä. Säännös ilmenee AOYL 6 luvun 32 §:n 1 momentista ja sitä sovelletaan sekä asunto-osakeyhtiössä tehtävissä kunnossapitotoimenpiteistä, että tavanomaisista uudistuksista päätettäessä. Osakkaan tulee kuitenkin itse ilmoittaa tekemästään korjaustyöstä ja vaatia yhtiövastikkeen alentamista ajoissa.
Vastikkeen alentamisen edellytykseksi on tehdyn työn hyödynnettävyys sekä siitä koituva säästö taloyhtiölle. Jokaisen osakkeenomistajan tilanne arvioidaan tapauskohtaisesti mahdollista alennusta laskettaessa. Laissa ei ole erikseen säädelty alennuksen laskemisen metodia, eikä tilanteita milloin se on tehtävä, joten nämä toimenpiteen on asunto-osakeyhtiön itsensä päätettävissä.
Tilanteissa, joissa osakehuoneistoihin kohdistuvan uudistuksen myötä tuleva etu ja kustannukset ovat yhtä suuret, sekä kaikkien osakkaiden hyödynnettävissä, voidaan yhtiökokouksessa tehdä määräenemmistöpäätös kulujen jakamisesta tasan osakkaiden välillä. Tämä pohjautuu AOYL 6 luvun 32 §:n 2 momenttiin. Kyseisen lain soveltaminen edellyttää, että yhtiökokous erikseen päättää kunnossapitotoimenpiteen tai uudistuksen toteuttamisesta ja tasajakoperiaatteen käytöstä sen kulujen jaossa. Tasajakoperiaatteen edellytyksenä on se, että kyseinen työ kohdistuu huoneistoihin, sekä kullekin huoneistolle tuleva etu ja kustannus on yhtä suuri. Mikäli suunnitelmissa oleva työ ei ole edellytyksien mukainen, tätä säädöstä ei voi soveltaa.
AOYL 6 luvun 32 §: n 3 ja 4 momentissa säädetään tilanteita, jolloin huoneistoon rakennetaan jälkikäteen hissi. Kyseisen lain 3 momentin mukaan voidaan yhtiökokouksessa päättää enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksen kulujen jaosta siten, että kulujen jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella. Kerros määräytyy lain mukaan siten, että sen lasketaan olevan huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin saapumistason kerros. Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin lähtötason kerros. Kerros määritellään aina puolen kerroksen tarkkuudella. Tilanteissa, missä huoneiston kerros on samalla etäisyydellä hissin eri saapumistasoista, varsinaisena kerroksena pidetään ylempää saapumistasoa.
Lisäksi voi yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä myös hissin jälkiasennuksesta vain osaan kiinteistön porrashuoneista. Tämä päätös vaatii enemmistöpäätöksen lisäksi myös niiden osakkeenomistajien enemmistön suostumuksen, joita hissin asennus koskee. Kulut jaetaan näissä tilanteissa siten, että varsinaiset hissin asentamisesta koituvat kulut jaetaan niiden kesken, ketä hissin asennus koskee, mutta hissin ylläpitokustannukset jaetaan normaalin vastikeperusteen mukaisessa suhteessa.
AOYL 6 luvun 32 §: n 5 momentin mukaan voi yhtiökokouksessa päättää enemmistöpäätöksellä myös niistä vastikkeen perimisestä niistä korjaus- tai uudistustöistä, jotka tuottavat etua vain osalle huoneistosta. Käytännössä tämän lain nojalla voidaan olla perimättä niiden töiden kustannuksia osakkeenomistajilta, joita nämä työt eivät koske eikä mitenkään tuota heille etua. Tavanomaisen enemmistöpäätöksen lisäksi tarvitaan myös tähän päätökseen lisäksi niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden huoneistoa uudistus koskee.
Päätökset muista uudistuksista
Yhtiökokouksessa on myös mahdollista päättää AOYL 6 luvun 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöpäätöksellä sellaisesta ajankohdan tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta, josta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä. Tämä on säädetty AOYL 6 luvun 33 §:ssa, jonka 2 momentin mukaan voi myös taloyhtiön tilojen uudistuksesta päättää yhtiökokouksessa, kun uudistus hyödyttää vain osaa osakkeenomistajista, loukkaamatta lisäksi yhdenvertaisuusperiaatetta. Tosin, tämä päätös tarvitsee AOYL 6 luvun 27 §:ssä tarkoitetun määräenemmistöpäätöksen, eli kaksi kolmasosaa osakkaista.
Saman pykälän 3 momentin mukaan näistä uudistuksista koituvia kuluja voidaan periä yhtiövastikkeen muodossa ja ainoastaan niihin muutoksiin osallistuvilta osakkailta, sekä heidän osakkeidensa uusilta omistajilta. Näissä tilanteissa sovelletaan kulujen jakamisessa yhtiöjärjestyksessä määrättyä vastikeperustetta.
Mikäli tarvitset neuvoa vastikkeen alentamiseen, tai muuhun uudistus- tai korjaustyöhön liittyvään seuraamukseen liittyen, olethan yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot