Miten omistusasunnon kunnossapitovastuu jaetaan?

Mikä katsotaan kunnossapidoksi?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken niin, että osakas huoltaa huoneistonsa sisäosat, kun taas yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Taloyhtiön on siis pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, sekä niiden lisäksi myös muut perusjärjestelmät, kuten esimerkiksi sähkö-, vesi- ja viemärijärjestelmät, ynnä muut. Yhtiön on sen lisäksi korjattava ne huoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat johtuen rakenteista tai muusta viasta, joka yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu. Vastuu voidaan kuitenkin jakaa erilailla taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. 

Yhtiökokous voi kaikesta huolimatta päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 §:ssä.

Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Vahingonkorvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa. Sen sijaan asunto-osakeyhtiölaissa ei määritellä, mitä tarkoitetaan termillä kunnossapito.

Lain esitöiden mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää sekä pienet vikakorjaukset ja vuosikorjaukset, että suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta.

Tämän lisäksi myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen lasketaan kunnossapitotyöksi. Toisinaan kunnossapidosta voi olla kyse silloin, jos parannus on välttämätön pakottavien viranomaismääräyksien noudattamiseksi. (KKO 1998:105)

Kattaako kunnossapitovastuu myös muutostyöt?

Mikäli muusta ei ole päätetty, asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu kattaa lähtökohtaisesti yhtiön rakennuksessa olevan perustason. Osakas vastaa kunnossapidosta siltä osin, kun on kyse osakkaan muutostöistä, jotka kohottavat huoneiston tasoa. Yhtiö voi kuitenkin halutessaan päättää ottaa osakasmuutoksetkin vastuulleen. Mikäli osakas on ilmoittanut taloyhtiölle työstä, yhtiöllä on ollut mahdollisuus reagoida ilmoitukseen ja yhtiö on osakkaan ilmoituksen perusteella päättänyt vastuun hyväksymisestä, katsotaan asunto-osakeyhtiön hyväksyneen osakkaan kunnossapito- tai muutostyön vastuullensa.

Lainmukaisesta kunnossapitovastuun jaosta voidaan kuitenkin poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. On suositeltavaa, että kunnossapidosta määrätään poikkeavasti yhtiössä, jossa rakennukset ovat eritasoisia ja -ikäisiä. Mikäli tämän kaltaisessa yhtiössä kunnossapitovastuu jaetaan pääsäännön mukaisesti, on todennäköistä, että taloyhtiön ensimmäisinä vuosina korjataan vanhaa rakennusta ja vasta myöhemmin uusia rakennuksia. Tämä saattaa aiheuttaa ristiriitoja siinä vaiheessa, kun osakkaat vaihtuvat. Mikäli kunnossapitovastuuta halutaan pysyvästi siirtää osakkaalta asunto-osakeyhtiölle, on siitä mainittava yhtiöjärjestyksessä.

Kunnossapitovastuuta koskeva yhtiöjärjestysmääräys

Mikäli kunnossapitovastuun jakautumisesta halutaan määrätä yhtiöjärjestyksessä erikseen, on määräys kirjoitettava mahdollisimman yksiselitteisesti. On suositeltavaa, että yhtiöjärjestykseen määrätään vain ne määräykset, joilla poiketaan asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta ja taloyhtiön vastuunjakotaulukon määräyksistä. Seuraavissa ratkaisuissa Helsingin hovioikeus on todennut, että yhtiöjärjestysmääräys on ollut epätäsmällinen. (Helsingin HO 26.6.2002 nro 2057 ja Helsingin HO 3.10.2003 nro 3003).

Miten kunnossapitovastuumääräys otetaan yhtiöjärjestykseen?

Yhtiöjärjestyksen muutosenemmistö eli 2/3 määräenemmistö riittää lähtökohtaisesti yhtiöjärjestyksen muuttamiseen kunnossapitovastuiden osalta. Yhdenvertaisuusperiaatteesta saattaa seurata, että muutos vaatii jonkun tai osan osakkaiden suostumuksen, mikäli jonkin huoneiston osalta korjaustarve on jo täyttynyt tai se poikkeaa muiden huoneistojen korjaustarpeesta. (Helsingin HO 24.11.2017 nro 1404; HO 13.10.2017 nro 1241; KKO 2007:15)

Kunnossapitotöiden suorittaminen hyvän rakennustavan mukaisesti

Osakkaan tai asunto-osakeyhtiön on huolehdittava siitä, että kunnossapitotyötä tehdessä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Hyvällä rakennustavalla tarkoitetaan tuotannon, työmenetelmien, materiaalien, suunnittelun, toteutuksen ja lopputuloksen asianmukaisuutta. (Helsingin HO 22.12.2017 nro 1517). Mikäli kunnossapitotyötä ei tehdä hyvää rakennustapaa noudattaen, saattaa siitä seurata vahingonkorvausvelvollisuus. (Vaasan hovioikeus 15.4.2015 nro 171)

Hyvää rakennustapaa arvioidaan asiantuntijalausuntojen perusteella. Ongelmana on se, että rakennusalalla asiantuntijoiden käsitykset hyvästä rakennustavasta ja sen sisällöstä saattavat poiketa toisistaan. Lähtökohtana kuitenkin on, että se, jonka kunnossapitovastuuseen tietty korjaustoimi kuuluu, saa valita korjauksen laatutason. Asunto-osakeyhtiö ei voi puuttua hyvän rakennustavan vastaiseen toimintaan, mikäli osakas itse on tyytyväinen laatutasoon. Jos kunnossapitotoimesta syntyy kuitenkin esim. riski, että kosteutta pääsee yhtiön rakenteisiin, voi asunto-osakeyhtiö vaatia korjaustoimen tekemistä hyvän rakennustavan mukaisesti. Vahingonkorvauksesta vastaa se, joka on huolimattomuudellaan aiheuttanut toiselle vahinkoa.

Yhtiön kunnossapitovastuu

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun sisältö ja jakautuminen

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölaki Luku 4 § 2

Pääsäännön mukaan asunto-osakeyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Käytännössä taloyhtiö vastaa muulla kuin huoneiston sisäpuolella olevista vioista sekä huoneiston sisäpuolella olevista rakenteista ja perusjärjestelmistä. Yhtiö vastaa mm. rakennuksen ulkoseinissä olevista vioista ja piha-alueiden korjaamisesta. Mikäli muusta ei ole sovittu, asunto-osakeyhtiö vastaa myös autotallin ja varastotilan kunnossapidosta.

Miten kunnossapitovastuun jakautuminen ja sen kustannukset selvitetään?

Kunnossapitovastuun jakautumisen selvittäminen vaatii usein asiantuntija-apua. Selvittelystä aiheutuvat kustannukset ovat lähtökohtaisesti kunnossapidosta vastuussa olevan osapuolen maksettavana. Jos osakkaalla on syytä olettaa, että huoneistossa on asunto-osakeyhtiön korjattavaksi kuuluva vika, on yhtiöllä velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Tällaisessa tilanteessa on järkevää sopia, että ulkopuolinen asiantuntija tutkii vian. Yhtiö vastaa vian korjaamisesta, jos se kuuluu yhtiön vastuulle. Päinvastaisessa tilanteessa osakas maksaa korjauskustannukset.

Mikäli osakas havaitsee oman muutostyön yhteydessä asunto-osakeyhtiön vastuulla olevan vian tai epäilee sellaista, tulee osakkaan välittömästi keskeyttää työt ja antaa yhtiölle mahdollisuus tulla tarkastamaan tilanne. Muutoin osakkaalla ei ole oikeutta vaatia asunto-osakeyhtiöltä korjauskustannuksia. (Helsingin HO 28.2.2018 nro 256).

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Osakkaan velvollisuus huoneiston kunnossapitoon

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Osakkaan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat esim. huoneiston lattian, seinien ja katon pintamateriaalit, kaapistot, komerot ja muut kalusteet, sekä muut laitteet ja varusteet. Korjausvastuu määritellään siten, onko jokin korjausta vaativa osa huoneiston sisä- vai ulkopuolella. Osakas vastaa sisempien ikkunoiden ja ovien sisäpuolisten pintamateriaalien kunnossapidosta. Osakas vastaa vain huoneistoa rajoittavien seinien sisäpinnoista. Osakas vastaa myös huoneiston perusasennuksista ja laitteista siltä osin kuin ne eivät ole välttämättömiä asunto-osakeyhtiön ylläpitämien perusjärjestelmien toiminnalle. Osakas on vastuussa parvekkeiden sisäpuolisista korjauksista ja hänen täytyy poistaa lumi, vesi ja roskat niin, ettei niistä aiheudu haittaa yhtiölle tai muille asukkaille.

Osakkaan huolenpitovelvoite

Osakkaan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti. Tämän lisäksi, osakkaan on tehtävä kunnossapitotyönsä niin, ettei niistä aiheudu haittaa eikä vahinkoa. Asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet eivät saa rikkoutua osakkaan kunnossapitotöiden takia. Osakas ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Osakkaan huolenpitovelvoite koskee sellaisia osakkaan hallinnassa olevia rakennuksen osia tai varusteita, joista asunto-osakeyhtiö vastaa lain tai yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella. Jos yhtiön rakenteet vaurioituvat silloin, kun osakas suorittaa vastuulleen kuuluvia kunnossapitotoimia, osakkaan on korjattava ne ennalleen. Osakkaan huolenpitovelvoitteeseen kuuluu, että osakas lämmittää huoneistoa normaalilla tavalla, pitää ilmanvaihtoa päällä ja käyttää vettä kohtuullisesti. Jos osakas jättää huoneistonsa pitkäksi aikaa tyhjilleen, tulee hänen järjestää huoneiston kunnon tarkastaminen silloin tällöin.

Mikäli tarvitset apua kunnossapitovastuuseen liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot

Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (4 luku § 1 – 3) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L3P7