Tupakointikielto asunto-osakeyhtiössä oli korkeimman oikeuden ratkaistavana.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa oli kysymys asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen yksinkertaisella äänten enemmistöllä tehdyn päätöksen, jolla kiellettiin tupakointi asuntojen oleskeluparvekkeilla, julistamisesta mitättömäksi. Asiassa asunto-osakeyhtiö oli 6.4.2005 pitämässään varsinaisessa yhtiökokouksessa päättänyt kieltää tupakanpolton asuntojen oleskeluparvekkeilla. A vaati yhtiötä vastaan ajamassaan kanteessaan, että yhtiökokouksen päätös tupakointikiellosta asunto-osakeyhtiössä julistetaan mitättömäksi tai joka tapauksessa pätemättömäksi. A:n kanteen perusteina olivat seuraavat asiat: yhtiö oli laiminlyönyt kutsua asukkaat yhtiökokoukseen ja kuulla heitä, kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei ollut hankittu päätöksen perusteeksi, ei ollut näytetty, että tupakoinnista aiheutuisi terveyshaittaa sekä lisäksi kielto oli kohtuuton tai johtaisi kohtuuttomuuteen. Yhtiö kiisti kanteen ja vaati sen hylkäämistä sillä perusteella, että se oli tehty asunto-osakeyhtiölain ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Korkeimman oikeuden kysymyksenä oli, oliko yhtiökokous ollut päätösvaltainen ja voitiinko päätöstä pitää mitättömänä tai pätemättömänä A:n kanteessa mainituilla perusteilla.
Tupakointikielto asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiölain 49 §:n mukaan vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla rakennuksessa asuvilla asukkailla oli oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jossa käsitellään järjestyssääntöjä. Tällaisella asukkaalla on oikeus myös käyttää kokouksessa puhevaltaa. Kun käsitellään korkeimman oikeuden ratkaisussa olevan kaltaista tapausta, siitä on ilmoitettava viimeistään viikkoa ennen joko yleisellä ilmoitustaululla tai toimitettava jokaiseen huoneistoon siitä ilmoitus. Koska asukkaille tehtävään ilmoitukseen ei sovelleta samoja sääntöjä, joita sovelletaan kokouskutsuun ja yhtiökokouksen pätemättömyyteen, ilmoittamisessa tapahtuneen laiminlyönnin vuoksi päätöstä tupakoinnin kiellosta ei voitu tällä perusteella katsoa mitättömäksi tai julistaa pätemättömäksi. Korkein oikeus katsoi parvekkeiden osalta, että parveketta on osakkaan hallintaoikeuden kannalta pidettävä huoneistoon kuuluvana. Lisäksi korkein oikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön toimialaan kuluu tehdä päätöksiä liittyen asumiseen ja osakkaiden välisiin suhteisiin. Tästä syystä tupakointi asunto-osakeyhtiössä (parveketupakointi) kuuluu yhtiön toimialaan. Koska tupakointia ei ole lailla kielletty, on asukkaalla lähtökohtaisesti lupa tupakoida osakehuoneistossa ja niihin kuuluvilla parvekkeilla, edellyttäen, että siitä ei aiheudu asunto-osakeyhtiölle tai muille asukkaille vahinkoa tai kohtuutonta haittaa. Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus puuttua yhtiöön tai muihin asukkaisiin kohdistuvaan haittaan ja tarvittaessa muuttaa järjestyssääntöjä (ja asettaa tupakointikielto asunto-osakeyhtiössä), joilla pyritään estämään tällaisen haitan syntyminen eli asettaa niin sanottu tupakointikielto asunto-osakeyhtiössä. Korkein oikeus katsoi, että yhtiökokous ei ole voinut yksinkertaisella äänten enemmistöllä kieltää tupakanpolttoa, koska kielto rajoittaisi perusteettomasti osakkaan hallintaoikeutta parvekkeeseen. Lisäksi osakkeenomistajat ovat kohtuullisessa määrin velvollisia sietämään muiden asukkaiden taholta tulevia häiriöitä.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestyksessä ei kuitenkaan kerrota millaisia yleisiä järjestyssääntöjä asunto-osakeyhtiön asukkaiden tulee noudattaa. Järjestyssääntöjen pohjana on osakkaiden keskinäinen luottamus ja kunnioitus. Sääntöjen tarkoituksena on asumisviihtyvyyden parantaminen ja turvallisuuden takaaminen. Yleensä järjestyssäännöissä sovitaan esimerkiksi hiljaisista ajoista, kotieläinten pitämisestä, ulko-oven aukioloajoista tai tuuletusparvekkeiden käytöstä. Jotta säännöt vaikuttaisivat toivotulla tavalla, ne on hyvä hyväksyttää yhtiökokouksessa.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
1. Asunto-osakeyhtiön 6.4.2005 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa on päätetty kieltää tupakanpoltto asuntojen oleskeluparvekkeilla. Kieltämistä kannattaneilla osakkeenomistajilla on ollut 29 984 osaketta, päätöstä vastustaneilla 19 292 osaketta ja tyhjää äänestäneillä 3 863 osaketta.
2. Kysymys on siitä, onko yhtiökokous ollut toimivaltainen kieltämään enemmistöpäätöksellä tupakoinnin parvekkeilla ja onko päätöstä pidettävä mitättömänä tai pätemättömänä muilla A:n kanteessa mainituilla perusteilla.
3. Korkein oikeus hyväksyy hovioikeuden perustelut siltä osin kuin hovioikeus on katsonut, ettei yhtiökokouksen päätös ollut pätemätön tai mitätön sillä perusteella, että yhtiö oli laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 49 §:ssä säädetyn ilmoitusvelvollisuuden vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla rakennuksessa asuville.
4. Parvekkeiden osalta Korkein oikeus toteaa, ettei niitä ole merkitty yhtiöjärjestyksessä osakehuoneistoihin kuuluviksi. Kun kullakin osakkeenomistajalla on kuitenkin parvekkeeseensa tosiasiallisesti yksinomainen, muut poissulkeva pysyväisluontoinen käyttöoikeus, parveketta on osakkaan hallintaoikeuden kannalta pidettävä huoneistoon kuuluvana.
5. Asunto-osakeyhtiön toimialasta seuraa, että yhtiö voi lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan tehdä päätöksiä, jotka liittyvät asumiseen ja osakkaiden välisiin suhteisiin. Kysymys parveketupakoinnista, jonka väitetään aiheuttavan ympäristö- ja terveyshaittaa toisille osakkaille, kuuluu siten yhtiön yleiseen toimivaltaan.
6. Selvää on, että osakkeenomistajat voivat asunto-osakeyhtiötä perustettaessa sopia, että talo on savuton eli ettei yhtiön välittömässä hallinnassa olevissa eikä osakkaiden hallitsemissa tiloissa saa tupakoida. Tällainen määräys voidaan myöhemminkin sisällyttää asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen ainakin asunto-osakeyhtiölain 41 §:ssä mainituin edellytyksin.
7. Osakkeenomistajalla on hänellä huoneistoon ja myös siihen kuuluvaan parvekkeeseen olevan hallintaoikeuden nojalla oikeus järjestää elämänsä ja asumisensa haluamallaan tavalla edellyttäen, ettei siitä aiheudu asunto-osakeyhtiölle tai muille asukkaille vahinkoa taikka kohtuutonta haittaa tai häiriötä. Tupakointi, kun sitä ei ole yleisesti lailla kielletty, on lähtökohtaisesti luvallista myös osakehuoneistoissa ja niihin kuuluvilla parvekkeilla.
8. Tietyissä olosuhteissa, esimerkiksi poikkeuksellisen runsaan tupakoinnin ollessa kysymyksessä, parveketupakointi voi kuitenkin muodostua muiden osakkaiden asumisviihtyisyyttä olennaisesti heikentäväksi ja mahdollisesti myös terveyttä uhkaavaksi tekijäksi, joka tosiasiallisesti kaventaa tupakansavusta kärsivien osakkaiden hallintaoikeutta. Naapuruussuhteissa ja nykyisin ympäristöoikeudessa kehittyneiden periaatteiden mukaan kukaan ei ole velvollinen sietämään asuinympäristössään kohtuutonta ympäristöhaittaa, olipa kysymys tupakansavusta, melusta tai muista päästöistä.
9. Edellä tarkoitetuissa olosuhteissa myös asunto-osakeyhtiöllä on oikeus puuttua asukkaan sellaiseen toimintaan, joka aiheuttaa muille asukkaille kohtuutonta haittaa, häiriötä tai rasitusta, ja ryhtyä korjauksen saamiseksi niihin toimenpiteisiin, joihin asunto-osakeyhtiölaki antaa mahdollisuuden. Yhtiö voi myös vahvistaa järjestyssääntöjä tai tehdä päätöksiä, joilla pyritään ennalta ehkäisemään kohtuuttomien haittojen muodostuminen.
10. Nyt kysymyksessä oleva tupakointikielto tähtää kaiken tupakoinnin kieltämiseen osakashallinnassa olevilla parvekkeilla. Tällainen kielto rajoittaisi perusteettomasti osakkaan hallintaoikeutta siltä osin kuin tupakoinnista ei olisi odotettavissa sellaista kohtuutonta haittaa, jota edellä mainituissa oikeusperiaatteissa on tarkoitettu. Osakkeenomistajat ovat velvollisia kohtuullisessa määrin sietämään toisten osakkeenomistajien ja muiden asukkaiden taholta tulevia häiriöitä.
11. Esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhtiön yhtiökokous ole voinut yksinkertaisella äänten enemmistöllä tehdä päätöstä, jolla on yleisesti kielletty tupakointi osakkeenomistajan hallintaan kuuluvilla parvekkeilla. Yhtiökokouksen päätös on siten asunto-osakeyhtiölain 48 §:n 1 momentin 2 kohdan perusteella mitätön.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Mikäli kaipaat apua asunto-osakeyhtiön oikeudellisissa asioissa, ole yhteydessä meidän asiantunteviin lakimieheen. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Korkeimman oikeuden ratkaisu: https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2008/20080007?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=asunto-osakeyhti%C3%B6