Maksuvelvollisuus
Maksuvelvollisuus taloyhtiössä ja yhtiövastikkeen maksuperuste
Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 pykälän mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Yhtiövastike on taloyhtiön kaikkien eri vastikkeiden summa. Siihen voi sisältyä hoitovastike ja rahoitusvastike, jotka kattavat vastaavasti kiinteistön ylläpito- ja sijoituskustannuksia. Rahoitusvastike tunnetaankin virallisemmin nimellä yhtiölaina.
Vaikka pääsääntöisesti taloyhtiöt kattavat kustannuksensa perimällä osakkailta yhtiövastiketta, osakkaat eivät kuitenkaan ole vastuussa asunto-osakeyhtiön velvoitteista itsestään. Asunto-osakeyhtiö voi aina halutessaan merkitä muita lisämaksuja yhtiöjärjestykseen, mutta taloyhtiö ei voi periä muita maksuja kuin yhtiöjärjestyksen mukaisen yhtiövastikkeen tai muun yhtiöjärjestykseen perustuvan lisämaksun.
Vastike on siis osakkaalle määräytyvä velvollisuus osallistua yhtiön tarkoituksen kannalta tarpeellisten menojen kattamiseen. yhtiövastiketta voidaan tietyissä tapauksissa kuitenkin alentaa, jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti. Tällaisessa tilanteessa osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Mikäli huoneistolla on yhteisomistajia, vastaavat he vastikkeen maksamisesta yhteisvastuullisesti. Taloyhtiö voi siis periä koko vastikkeen keneltä tahansa yhteisomistajista. Osakkaat voivat myös halutessaan sitoutua maksamaan suorituksia yhtiölle. (Vaasan HO 23.12.2011 nro 1514, S 10/1330)
Yhtiövastike on taloyhtiön kaikkien eri vastikkeiden summa. Siihen voi sisältyä hoitovastike ja rahoitusvastike, jotka kattavat vastaavasti kiinteistön ylläpito- ja sijoituskustannuksia. Vastike määritellään yhtiöjärjestyksessä.
Täytyykö rakentamattomista huoneistoista maksaa vastiketta?
Joissakin asunto-osakeyhtiöissä voi olla rakentamattomia, mutta yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään merkittyjä huoneistoja. Yleensä tällainen ratkaisu syntyy, kun rakentaminen ei ole ollut kannattavaa ensimmäisen rakennusvaiheen jälkeen. Mikäli hallittavia tiloja ei ole rakennettu, on epäselvää, onko osakkaalla velvollisuus maksaa niistä vastiketta. Käytännössä osakkaat eivät kuitenkaan yleensä joudu maksamaan vastiketta rakentamattomista tiloista. (Helsingin HO 30.5.2016 nro 844). Mikäli rakentamattomien tilojen osakkeiden omistaja haluaa myöhemmin oikeuden rakentaa huoneistot, on hänellä oikeus vaatia yhtiötä hakemaan rakennuslupa yhtiöjärjestyksen mukaisen tilanteen toteuttamiseksi. (KKO 1993:139).
Miten yhtiövastike mitoitetaan?
Yhtiöjärjestyksessä yleensä määrätään, että vastikkeen määrästä päättää yhtiökokous ja vastikkeen maksutavasta hallitus. Hallitus päättää usein myös esim. vesimaksun suuruudesta. Yhtiökokous voi antaa hallitukselle rajoitetun oikeuden määrätä vastikkeen määrästä. Yhtiökokous ei voi kuitenkaan mitoittaa vastiketta haluamansa suuruiseksi. Kuten edellä jo mainitsin, vastiketta peritään yhtiön menojen kattamiseen. Vastikkeen suuruus määräytyy yhtiön menojen mukaan. Vastikkeella katataan vain asunto-osakeyhtiön kulut, minkä takia yhtiölle määritellään talousarvio, jotta yhtiövastike riittää kattamaan taloyhtiön kulut. On hyvä kuitenkin muistaa, että talousarvio on aina vain arvio. Joskus vastiketta jää yli ja joskus asunto-osakeyhtiö saattaa joutua perimään ylimääräisiä yhtiövastikkeita, mikäli kesken vuotta ilmenee korjaustarpeita tai muita yllättäviä kuluja.
Vastikkeiden ennakkorahastointi
Taloyhtiö voi päättää periä vastikkeita ennakolta rahastoon tulevia hankkeita varten. Tällainen hanke voi olla esim. jokin perusparannus, joka tarvitsee rahoitusta. Rahaston perustamisesta voidaan päättää yhtiökokouksessa tai määrätä yhtiöjärjestyksessä. Päätökseen riittää äänienemmistö yhtiökokouksessa. Varat on käytettävä joko uudishankintojen tai suurehkojen korjausmenojen rahoittamiseen. Rahastoitujen varojen verovapauteen liittyy aikaraja, jonka kuluessa rahastoon kerätyt varat on käytettävä. Perusparannus – tai korjaushanke on toteutettava viimeistään 5 vuoden kuluessa rahastoinnin aloittamisesta. Mikäli näin ei menetellä, rahastoidut varat katsotaan asunto-osakeyhtiön veronalaiseksi tuloksi. (Turun HO 21.9.1973 (1972 VD 168, KKO 1989:81).
Mikä on asuintalovaraus?
Asuintalovaraus on asuinrakennuksia omistaville yhtiöille tarkoitettu kirjanpidollinen varaus. Taloyhtiö voi muodostamalla varauksen vähentää veronalaisesta tulostaan asuinrakennuksen rakentamisesta, käytöstä, huollosta ja korjausrakentamisesta sekä asuinrakennuksensa liittyvän tontin huollosta ja käytöstä johtuvia menoja. Asuintalovaraus voidaan muodostaa vain tilinpäätösvaiheessa. Jotta yhtiö voi muodostaa asuintalovarauksen, täytyy yhtiön täyttää asuintalovarauksia säätelevän lain edellytykset. Asunto-osakeyhtiö voi välttää vastiketuloista maksettavan tuloveron maksamisen tekemällä asuintalovarauksen. Asuintalovaraus on joustavampi kuin ennakkorahastointi, koska se voidaan purkaa 10 vuoden kuluessa varauksen tekemisestä ja se voidaan purkaa kaikkiin yhtiön menoihin.
Yhtiövastikkeella katettavat menot
Mitä menoja voidaan kattaa yhtiövastikkeella?
Yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön menot, jotka aiheutuvat:
1) kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta;
2) kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta;
3) kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta (uudistus);
4) yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta; sekä
5) muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osakkeen uuden omistajan vastuuta koskevia 7 §:n säännöksiä ja yhtiövastikkeen perintää koskevia 8 luvun säännöksiä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistajan maksuvelvollisuus perustuu sopimukseen, joka koskee tiettyä kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvää käyttömaksua tai osakehuoneistoissa käytettävien tiettyjen laitteiden tai muiden hyödykkeiden yhteishankintaa.
Yllä mainitussa asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 pykälässä määritellään ne menot, joiden kattamiseksi taloyhtiö voi periä osakkailta yhtiövastiketta. Osakkaita ei voida velvoittaa maksamaan muita menoja, mitä tässä pykälässä ei mainita. Yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla määrättynä lisämaksuja. Osakkaat voivat halutessaan suostua maksamaan muitakin kuin yllä mainittuja yhtiövastikkeella katettavia menoja.
Yhtiövastikkeella voidaan kattaa taloyhtiön kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta aiheutuvat menot. Yhtiövastiketta voidaan periä myös kiinteistön ja rakennusten käyttö- ja kunnossapitomenojen kattamiseen. Vastikkeella voidaan kattaa esim. maa-alueen vuokra, lämmityskustannukset, siivouskulut, koneiden hankintakustannukset, hallintokulut, toimistokulut ja/tai vakuutusmaksut. Kiinteistön ja rakennuksen ylläpitoon kuuluvat myös normaalit yhtiön korjaustoimenpiteet.
Yhtiövastikkeella voidaan lisäksi kattaa kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta aiheutuvat kustannukset. Edellytyksenä on, että osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttomaksi ja että uudistuksen tarkoituksena on saada kiinteistö tai rakennus vastaamaan tavanmukaisia vaatimuksia. Uudistuskustannusten kattaminen yhtiövastikkeella perustuu siis siihen, että rakennukset eivät välttämättä enää vanhenemisen ja asumistottumusten muuttumisen vuoksi täytä näitä vaatimuksia. Uudistushankkeen täytyy liittyä kiinteistön ylläpitoon ja olla yhtiön kannalta perusteltu ja järkevä.
Yhtiövastikkeella voidaan kattaa myös yhtiön toimintaan tai kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnan kustannukset. Tällä tarkoitetaan sitä, että osakkaiden enemmistö voi päättää hankkia vastikerahoituksella sellaisen uuden palvelun, joka liittyy kiinteistön ja rakennuksen käyttämiseen. Tällainen palvelu voi olla esim. lämmitys-, vesi- ja jätehuolto sekä tietyt ohjelma- ja tietoliikennepalvelut. Yhtiövastikkeella voidaan kattaa myös muut yhtiölle kuuluvat velvoitteet, kuten tiettyjä sopimusvelvoitteita ja riita-asioiden oikeudenkäyntikuluja.
Erilaiset yhtiövastikkeet
Säännös erilaisista yhtiövastikkeista
Yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta ja jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.
Yhtiövastikeperuste on mainittava yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määritellä, että osa osakkaista ei osallistu tiettyjen asunto-osakeyhtiön kulujen kattamiseen, esim. autotalliosakkeet. Tällaiset poikkeukset vastikemaksuvelvollisuudesta on esitettävä yhtiöjärjestyksessä selkeästi. (Vaasan HO 29.4.2015 nro 196, S14/429, Turun HO 10.3.2015 nro 239)
Yhtiövastikkeesta pidetään erillään niin sanotut käyttökorvaukset. Taloyhtiön hallitus voi halutessaan päättää esim. saunamaksuista, autopaikkojen vuokrista ja pesutupamaksuista. Mikäli käyttökorvaukset ovat vastikkeen luonteisia ja ne peritään osakkailta samoin keinoin kuin vastikkeetkin, tulee asiasta olla maininta yhtiöjärjestyksessä.
Mitä menoja pääomavastikkeella katetaan?
Pääomavastikkeen periminen perustuu siihen, että osakkaille on annettu yhtiöjärjestyksessä mahdollisuus maksaa kerralla osuutensa yhtiön rakennusaikaisista ja/tai muista pitkäaikaisista lainoista. Pitkäaikaisia lainoja ovat kaikki yli vuoden pituiset lainat. Pääomavastikkeella katetaan olettamasäännöksen mukaan vain kiinteistön ja rakennusten hankkimisesta, rakentamisesta sekä peruskorjauksista ja uudistuksista aiheutuvat pitkävaikutteiset menot.
Mikäli tarvitset apua yhtiövastikkeen maksuun tai määrittelyyn liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (Luku 3 § 1 – 3) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L3P7