Asunto- ja kiinteistökaupan virheisiin kuuluvasta sopimusrikkomuksesta on kyse silloin, kun jokin osapuolista, muun muassa myyjä tai ostaja, ei täytä sopimusvelvoitettaan. Viivästykset, ennakkoviivästykset, kaupan kohteen virheet tai muut suoritusvirheet voivat muun muassa olla osapuolen sopimusvelvoitteen täyttämättä jättämistä. Laatuvirhe on esimerkki tällaisesta virheestä. Enemmän erilaisista virheistä alempana.
Virheperusteet
Kolme erilaista kaupan kohteen virheperustetta, jotka ovat sisällytettynä Asuntokauppalakiin (AsKL) ja Maakaareen (MK), ovat: 1) laatuvirhe; 2) taloudellinen virhe; tai 3) oikeudellinen virhe.
Kiinteistössä virheperusteita ovat muun muassa laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Näille virheperusteille yhteistä on vaikutuksellisuus. Tämä tarkoittaa siis sitä, että vain sellaiset asiat, jotka voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan, voivat olla virheitä. AsKL 4:14:n osalta uuden asunnon vaikutuksellisuutta ei kuitenkaan lähtökohtaisesti vaadita.
Yleisimpänä virheperusteena pidetään asunnon tai kiinteistön fyysisissä ominaisuuksissa olevaa laatuvirhettä. Tällaisia virheitä voivat olla muun muassa kosteusvaurio kylpyhuoneessa, tai pinta-alavirhe esimerkiksi siten, että kaupan kohteen todellinen pinta-ala poikkeaa ostajalle ilmoitetusta pinta-alasta.
Toisin kuin MK 2 luvun 17 §:n kiinteistöjä koskevassa laatuvirhesäännöksessä, AsKL:ssa ei käytetä termiä ’laatuvirhe’. On kuitenkin huomioitava, että AsKL 6 luvun 11 §:n yleisessä virhesäännöksessä, joka koskee käytettyjä asuntoja, sekä lain 4 luvun 14 §:n yleisessä virhesäännöksessä ja 15 §:n tiedonantovirhettä koskevassa säännöksessä koskien uutta asuntoa, on MK:n mukaisesti kysymys laatuvirheestä. Näin ollen AsKL 6:11:n laatuvirhesäännös muistuttaa huomattavasti MK 2:17:n vastaavaa säännöstä niiden eroavaisuuksista huolimatta. Eroavaisuutena voidaan sanoa olevan muun muassa asuntoyhteisömuotoon liittyvät seikat. Näitä ovat esimerkiksi asuntoyhteisön vastuu asunnon puitteiden korjaamisesta, jolloin puutteiden merkitys on yksittäiselle ostajalle pienempi kuin kiinteistökaupassa. Tällaisena eroavaisuutena voidaan mainita asuntoyhteisömuotoon liittyvät seikat kuten esimerkiksi asuntoyhteisön vastuu asunnon puutteiden korjaamisesta, jolloin puutteiden merkitys yksittäiselle ostajalle on pienempi kuin kiinteistökaupassa.
Käytetyn asunnon ja kiinteistön laatuvirheet voidaan jakaa sopimuksenvastaisuuteen, tietovirheeseen sekä salaiseen virheeseen. Salaisesta virheestä käytetään usein nimitystä piilevä virhe. Ostajan on hyvä huomioida, että käytettyä asuntoa ja kiinteistöä ostaessa myyjänä toimivan henkilön virhevastuu on paljon rajoitetumpi, kuin mitä se olisi uuden asunnon kaupassa. Tämä pitää erityisesti paikkaansa AsKL 6:11.1:n 4 kohdan piilevän ja MK 2:17.1:n 5 kohdan salaisen virheen kohdalla, jolloin virhe koskee vain itse asunnon tai kiinteistön ominaisuuksia.
Virheen arviointi
Virhettä arvioidessa huomio kohdistuu siihen, poikkeaako asunto tai kiinteistö kyseisen ostajan perustelluista odotuksista. Myös poikkeaman merkittävyydelle annetaan painoarvoa. Tällainen merkittävyysedellytys nostaa virhekynnystä korkeammalle kuin mitä se olisi muiden virheperusteiden osalta.
AsKL 4 luvussa ei kuitenkaan ole vastaavanlaista myyjän vastuuta rajoittavaa virhesäänöstä uuden asunnon kaupassa. Uudessa asunnossa oleva laatuvirhe on erotettavissa käytetystä asunnosta löydettävästä laatuvirheestä siten, että ostaja voi odottaa korkeampaa laatutasoa uudemmalta asunnolta kuin käytetyltä asunnolta. Lisäksi uuden asunnon ostajalla ei ole ennakkotarkastuksen suhteen yhtä vaativia vaatimuksia kuin mitä hänellä olisi vanhempaa asuntoa ostaessa. AsKL 4 luvun laatuvirhe sääntelee yksityiskohtaisemmin muun muassa terveyshaitoista virheperusteena sen 4:14:n 3 kohdassa. Tällaista säännöstä ei ole havaittavissa AsKL 6 luvusta tai MK 2 luvusta, joka tarkoittaa sitä, että terveyshaittoja virheperusteena tulee arvioida edellä mainittujen osalta niiden laatuvirhesäännöksen muiden kohtien nojalla.
Virheen seuraamukset
Uuden asunnon virheen seuraamuksista säännellään AsKL 4 luvun 21-26 §:ssä. Ostajalla on AsKL 4:14:n ja 4:15:n virheiden seuraamuksena oikeus olla suorittamatta kauppahinnan maksua sekä oikeus vaatia virheen oikaisua. Ostajan lisäksi myös myyjällä on oikeus virheen oikaisuun. Lisäksi jos sopimusrikkomus on olennainen, ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua silloin, kun oikaisu ei ole mahdollinen tai sitä ei muista syistä johtuen suoriteta. Myös vahingonkorvauksien vaatiminen myyjältä on oikeutettua ostajan kärsimästä vahingosta.
Käytetyn asunnon laatuvirheiden seuraamukset, joista säädetään AsKL 6:11:ssä ja kiinteistön laatuvirheiden seuraamukset, joista säädetään MK 2:17:ssä, ovat oikaisua lukuun ottamatta pääosin vastaavanlaiset AsKL 6:15-17:ssä ja MK 2:30-33:ssä. Kun myyjän suorituksessa on virhe, kauppahinnan maksusta pidättäytymistä voidaan katsoa olevan eräänlainen esiseuraamus ja painostuskeino myyjää vastaan. Kauppahinnasta pidättäytyminen kuitenkin edellyttää, ettei kauppahintaa ole kokonaisuudessaan maksettu, ja ettei ostajan pidättämä rahamäärä ylitä niitä vaatimuksia, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus.
Ensisijaisena seuraamuksena uuden asunnon kaupassa on virheen oikaisu, kun taas käytetyn asunnon ja kiinteistön kaupassa ensisijainen seuraamus on hinnanalennus. Lähtökohtaisesti voidaan sanoa, ettei ostaja eikä myyjä voi käytetyn asunnon ja kiinteistön kaupassa vaatia virheen oikaisua. Yleisesti ottaen myyjällä ei ole oikaisuun parempia edellytyksiä kuin ostajalla. Virheiden ilmaantuessa osapuolet voivat kuitenkin sopia virheiden korjaamisesta ennen kauppa tai jopa sen jälkeen.
Viitatut lait:
Asuntokauppalaki ( 23.9.1994/843 )https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Maakaari (12.4.1995/540) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Otathan yhteyttä lakimiehiimme, jos tarvitset apua virheperusteisiin liittyvissä asioissa. Yhteystiedot löydätte alla olevan linkin kautta.