Kiinteistön kauppa ja sopimus- mikä merkitys näillä on? Kiinteistön kaupan sopimuksella on suuri merkitys. Sopimuksen avulla osapuolet määrittävät kaupan kohteen ominaisuudet. Se vaikuttaa heidän keskinäiseen vastuuseensa. Virhesäännösten osalta maakaari (MK) on pääosin sopimuksenvaraista oikeutta. Niinpä osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien tärkein lähde on itse sopimus.
Sopimus ymmärretään siten, että siihen kuuluu varsinaisen kauppakirjan lisäksi myös kaikki muut asiakirjat sekä osapuolten suulliset sopimuksen, joissa he ovat sopineet jonkin kaupankohteeseen liittyvän seikan. MK 2:1:ssä on säädetty, mitkä vähimmäisseikat on mainittava kauppakirjassa. Näiden seikkojen lisäksi osapuolten väliseen sopimukseen voi kuulua huomattava määrä muitakin asioita.
Kauppakirja voi olla ainoastaan osa sopimuksesta, mikäli myyjä ja ostaja ovat sopineet muistakin seikoista kuin ainoastaan niistä, jotka on merkitty kauppakirjaan. Tällaista osapuolia velvoittavaa sopimista voi tapahtua esim. niissä sopimusneuvotteluissa, joita osapuolet käyvät ennen kauppaa.
Sopimusvapaus ja sen rajoitukset
Sopimusvapaudesta sopimusoikeudessa ja kiinteistön kaupassa
Sopimusoikeudessa lähtökohtana on sopimusvapaus. Sopimusvapauteen kuuluu vapaus valita, haluaako yleensä tehdä sopimuksen, sopimuskumppanin valinta sekä vapaus valita sopimuksen sisältö ja muoto.
Tietyissä tapauksissa osapuolten sopimusvapautta on rajoitettu. Esimerkiksi kiinteistön kauppa on tehtävä MK 2:1:n muodossa, joka edellyttää kaupanvahvistajan vahvistamaa kauppakirjaa.
Maakaaren lähtökohta ja pääsääntö on sopimusvapaus (MK 2:9.1). Sopimusvapautta on kuitenkin osittain rajoitettu. Maakaaren 2:11:ssä on säännös kiinteistön kaupassa pätemättömistä ehdoista. Ostajan oikeussuojaa on lisätty säätämällä MK 2:10:ssä suuri osa maakaaren säännöksistä pakottaviksi silloin, kun myyjänä on kiinteistöalalla toimiva elinkeinonharjoittaja ja ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten.
Vaikka maakaaren sopimussuhdetta koskevat säännökset ovat lähtökohtaisesti tahdonvaltaisia, sopimusvapautta rajoittaa maakaaren säännösten lisäksi Oikeustoimilain (OikTL) 36 §:n sovittelusäännös.
MK 2:9:n mukainen sopimus ja poikkeavasta virhevastuusta sopiminen
Kiinteistön kaupassa myyjän ja ostajan velvoitteet on täytettävä sopimuksen mukaisesti, jollei maakaaressa toisin säädetä (MK 2:9.1). Kaupan osapuolten oikeudet ja velvoitteet määräytyvät siis ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen perusteella.
MK 2:9.1
MK 2:9.2:n mukaan ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Tällöin ostaja saa varmuuden siitä, mistä seikoista myyjä ei vastaa, ja voi arvioida tämän merkityksen myös kauppahinnasta sovittaessa.
Ostajan tulee toisin sanoen ainakin osapuilleen voida ennakoida, millaisia taloudellisia seuraamuksia sovitusta vastuunrajoitusehdosta voi aiheutua. Yksilöidyt vastuunrajoitusehdot eivät merkitse myyjän suosimista, vaan niitä voidaan pitää usein myös ostajan edun mukaisina.
Korkein oikeus on antamassa ratkaisussa KKO 2009:31 ottanut kantaa muun muassa kysymykseen vastuunrajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. KKO 2004:78 kiinnittää huomiota siihen, kuinka vaikeaa myyjän vastuuta on pätevästi rajoittaa. Yksilöimättömillä vastuunrajoitusehdoilla ei ole vaikutusta, kun taas yksilöityjen vastuunrajoitusehtojen laadinnassa tulee olla erityisen tarkka, jotta ne kattavat kaikki sellaiset virheet, joista myyjän vastuuta halutaan rajoittaa.
MK 2:9.2:n sopimuksessa voidaan sopia esimerkiksi siitä, ettei myyjä vastaa rakennuksen tietyissä tiloissa mahdollisesti ilmenevistä kosteusvaurioista tai että myyjä vastaa vaurioista vain tiettyyn euromäärään saakka. Tällainen yksilöity vastuunrajoituslauseke on MK 2:9.2:n mukainen.
OikTL 36 § vaikuttaa omalta osaltaan siihen, kuinka paljon ostajan oikeuksia voidaan MK 2:9:n nojalla tosiasiassa rajoittaa. OikTL 36 § mahdollistaa sen, että ostajan oikeuksia ei voida rajoittaa liikaa.
Myyjä ja ostaja saattavat tehdä kaupan teon jälkeen havaituista virheistä sovintosopimuksen/hyvityssopimuksen. Sopimuksen nojalla myyjä suorittaa ostajalle yleensä sovitun suuruisen hinnanalennuksen. Yleensä myyjän aloitteesta sopimukseen otetaan maininta siitä, että tällaisen sopimuksen jälkeen ostajalla ei ole enää mitään kiinteistökauppaan liittyviä vaatimuksia myyjää kohtaan. Ongelma tulee silloin, kun ostaja esittää myyjälle tällaisen sopimuksen tekemisen jälkeen lisävaatimuksia. Kuinka tällaiset vaatimukset ratkaistaan?
Mikäli sovintosopimusta ei ole tehty välittömästi hallinnan luovutuksen yhteydessä, tarkastellaan tällaista sopimusta erillisenä sopimuksena. Sopimus voi tulla soviteltavaksi OikTL 36 §:n perusteella, mutta tällaista sopimusta ei koske MK 2:9.2:n yksilöintivaatimus myyjän virhevastuusta. Tämän vuoksi ostajan tulee olla varovainen hyväksyessään tällaista sovintosopimusta.
Oikeustoimilain ja erityisesti sovittelun vaikutus riskinjakoon
Kiinteistön kaupassa sovellettavaksi tulee maakaaren lisäksi oikeustoimilaki (OikTL). Tässä yhteydessä tarkastellaan lähemmin sovittelua koskevaa OikTL 36 §:ä, koska säännöksen soveltamisella voi olla vaikutusta osapuolten väliseen riskinjakoon.
OikTL 36.1 §:n mukaan, jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.
OikTL 36 §:ssä on eroteltu tilanteet, joissa sopimuksen ehto on sellaisenaan kohtuuton sellaisista tilanteista, joissa ehdon soveltaminen johtaa kohtuuttomuuteen. Ensimmäinen, ns tyyppikohtuuton on esimerkiksi sellainen ehto, jolla myyjä säilyttää oikeuden yksin päättää, onko suorituksessa tapahtunutta häiriötä pidettävä kiinteistökaupan virheenä.
OikTL 36 §:n perusteella sovittelu voi tulla kyseeseen myös, jos ehdon soveltaminen johtaa kohtuuttomuuteen. Tällainen tapauskohtaiseen sovitteluun oikeuttava kohtuuttomuus tunnistetaan selvittämällä konkreettisesti, johtaisiko sopimusehdon soveltaminen toisen sopimusosapuolen kannalta kohtuuttomaan tulokseen.
Edellytykset sovitteluun jaetaan useasti kahteen ryhmään. Tällöin arvioidaan sekä sopimuksen sisältöä että sopimuksen ulkopuolisia seikkoja. Sovittelun edellytyksenä vaaditaan sopimuksen mukaisten velvoitteiden epätasapainoisuutta. Sopimuksen ulkopuolisista seikoista arvioinnissa otetaan huomioon erityisesti osapuolten erityispiirteet ja sopimuksenteko-olosuhteet. Sovittelun suorittaminen edellyttää, että sopimuksen sisältö on epätasapainoinen, ja että myös sopimuksen ulkopuoliset seikat puoltavat sopimuksen sovittelua.
Sovittelu edellyttää yleensä, että velvoitteet ovat epätasapainossa. Epätasapainoa arvioitaessa vertailukohtina voidaan käyttää osapuolten suoritusten keskinäistä arvoa ja dispositiivista oikeutta. Jos sopimusvelvoitteet on alun alkaen vahvistettu sellaisiksi, että ne ovat toiselle osapuolelle olennaisesti raskaammat, epätasapaino on käsillä.
Kaupan osapuolien tiedot ja taidot ovat seikkoja, jotka on aina otettava huomioon sovittelua harkittaessa. Jos kaupan ehtoihin rauhassa perehtyneet, taloudellisesti toisistaan riippumattomat ja vastuukykyiset sopimuspuolet tekevät kiinteistön kaupan, on vaadittava todella merkittävää tasapainottomuutta, ennen kuin kaupan ehtoja voidaan sovitella OikTL 36 §:n nojalla. Tilanne on päinvastainen silloin, kun toinen sopimuspuoli on asiantuntemukseltaan toista heikompi, ei ole voinut kunnolla perehtyä asiaan, jonka toinen on tarkoin tuntenut, taikka on ollut toisesta osapuolesta taloudellisesti tai muuten riippuvainen. Tällöin kaupan ehtoja voidaan sovitella jo paljon pienemmän tasapainottomuuden vallitessa.
Sopimuksen tulkinta riskinjaon kannalta
Kiinteistön kaupassa voidaan joutua tulkitsemaan osapuolten tekemää sopimusta. Tulkinnan tarkoituksena on selvittää myyjän ja ostajan yhteinen tarkoitus. Tulkinnalla avulla yritetään löytää vastaus siihen, mistä ja miten on sovittu. Tulkinnassa varsinaisten kauppaehtojen lisäksi merkitystä voi myös olla muilla seikoilla. Myyjän ja ostajan yhteinen tarkoitus voi ilmetä heidän neuvotteluistaan ja muista kauppaa tehtäessä vallinneista olosuhteista.
Tulkinnan lähtökohtana pidetään sopimuksen sanamuotoa. Tulkinnan kohteena oleva sanamuoto tavanomaisessa merkityksessä on lähtökohta selvitettäessä myyjän ja ostajan yhteistä tarkoitusta.
Tulkinnan avulla voidaan poiketa sopimuksen sanamuodosta, mikäli voidaan osoittaa, että se ei vastaa osapuolten tarkoitusta. Sopimuksen sanamuodolla on yleensä vahva asema sopimussisällön osoittajana, minkä takia siitä poikkeava tulkinta edellyttää melko vahvaa näyttöä. Myyjän ja ostajan välisen riskinjaon kannalta on tämän vuoksi myyjän ja ostajan edun mukaista tutustua kauppakirjan ehtoihin tarkasti ennen allekirjoitusta.
Jos sopimuksen ulkoiseen muotoon ja osapuolten tarkoituksista saatavaan selvitykseen perustuva tulkinta ei tuo ratkaisua sopimuksen sisältöön, jäljelle jäänyt tulkinnanvaraisuus joudutaan poistamaan tavoitteellisen tulkinnan keinoin. Sopimusta tulkitaan ensinnäkin lakiperusteisten normien mukaisesti. Toiseksi on mahdollista turvautua erilaisiin tulkintasääntöihin, jotka osoittavat epäselvyysriskin jakamisessa huomioon otettavia perusteita.
Epäselvää sopimusehtoa tulkitaan yleensä sen laatineen osapuolen vahingoksi. Tämän edellytys on, että tulkittava ehto on yksin toisen sopijapuolen laatima. Tämän takia on pyrittävä selvittämään osapuolten vaikutus sopimusehtojen muotoutumiseen. Jos myyjä sekä ostaja ovat tosiasiallisesti vaikuttaneet ehtojen sisältöön, epäselvyyssäännön mukaiselle tulkinnalle ei ole perusteita.
Lojaliteettiperiaate sopimusoikeudessa
Lojaliteettiperiaatteen mukaan sopimuksen osapuolilla on sopimusehdot ylittäviä velvoitteita toisiaan kohtaan. Lojaliteettiperiaate velvoittaa pidättymään toisen osapuolen etua vahingoittavista toimenpiteistä ja myös ryhtymään, ainakin rajoitetusti, nimenomaisiin toimenpiteisiin toisen osapuolen etujen suojaamiseksi. Lojaliteettiperiaate ei kuitenkaan ole periaatteena yhtenäinen. Osapuolten lojaliteettivelvollisuuksien tarkempi sisältö ja laajuus on etsittävä kustakin sopimustyypistä ja sopimuksesta itsestään.
Lojaliteettiperiaatteen voidaan katsoa olevan osa eräitä sopimusoikeuden yleisiä periaatteita. Lojaliteettiperiaate saakin sisältönsä osittain näiden periaatteiden välityksellä. Esimerkiksi myyjän tiedonantovelvollisuutta on mahdollista pitää lojaliteettiperiaatteen eräänä ilmenemismuotona: myyjän on otettava huomioon ostajan etu ja sen vuoksi annettava hänelle sopimuksen tarkoituksen toteuttamista varten riittävät ja tarpeelliset tiedot. Samoin esim. ostajan MK 2:25:n tarkoittama reklamaatiovelvollisuus kohtuullisessa ajassa ilmentää lojaliteettiperiaatetta. Havaitessaan virheen ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa myyjälle.
Sopimuksen osapuolen epälojaali käyttäytyminen voi olla sopimuksen tulkinnassa huomioon otettava seikka. Osapuoli ei voi vedota esimerkiksi kauppakirjan ehtoon, jos hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää, että vastapuolella on erilainen käsitys ehdon merkityksestä, eikä hän tästä huolimatta oikaise vastapuolta. Epälojaalisuus on usein myös peruste, yleensä yhdessä muiden seikkojen kanssa, kaupan purkamiselle, hinnanalennukselle ja vahingonkorvaukseen tuomitsemiselle. Epälojaalisuus ilmenee tällöin osapuolen sopimusrikkomuksena.
Yhteenvetoa
Sopimuksella osapuolet voivat esimerkiksi määrittää kaupan kohteen laatutasoa ja sopia riskijaosta myös MK:n säännöksistä poikkeavasti. On muistettava, että sopimukseen voi kuulua myös muuta kuin ainoastaan osapuolten kauppakirjassa kirjallisesti sopimat seikat.
Myyjän ja ostajan välisestä virhevastuusta voidaan sopia myös vapaamuotoisesti. Suositeltavaa kuitenkin on, että virhevastuusta sovitaan aina kirjallisesti. Selvintä on, jos virhevastuusta sovitaan kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamassa kauppakirjassa.
MK:n virhesäännöksistä riippumatta ostajalla voi tietyissä tilanteissa olla tarvetta vedota OikTL:n säännöksiin. Erityisesti tämä liittyy sovintosopimuksiin. Näitä sopimuksia pidetään kaupasta erillisenä sopimuksena, näin ollen sitä ei koske MK 2:9.2:n yksilöintivaatimus myyjän virhevastuusta. Tämän vuoksi ostajan tulee olla varovainen hyväksyessään tällaista sovintosopimusta. Ostajan tulee pyrkiä mahdollisimman kattavasti tarkastamaan mahdolliset salaisetkin virheet ennen sovintosopimuksen hyväksymistä.
Asiaan vaikuttava lainsäädäntö
Oikeustoimilaki, https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1929/19290228
Maakaari, https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
YHTEYDENOTTO
Jos tarvitset apua esimerkiksi kiinteistön riitaan liittyen, ota yhteyttä asiantuntevaan lakimieheen.