Tässä Helsingin hovioikeuden tapauksessa A vaati kanteessaan, että asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokouksen tekemä päätös, jolla yhtiö P oli päättänyt ottaa A:n hallinnassa olleen huoneiston yhtiön hallintaan kolmeksi vuodeksi, julistetaan pätemättömäksi. A perusteli kannettaan sillä, ettei hänellä ole ollut maksamattomia vastikkeita tai niitä on ollut vähäinen määrä. Näin ollen A:n mukaan laiminlyönnillä on asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukainen vähäinen merkitys, jolloin haltuunotto ei ollut oikeutettu.
Lisäksi maksukuiteista ilmeni, että A oli maksanut yhtiövastiketta käyttäen erehdyksellisesti vanhaa viitenumeroa, jolloin Asunto-osakeyhtiö P ei osannut kohdentaa A:n maksuja virheellisen viitenumeron vuoksi oikein. Tapauksessa ei ole kyse vuokra-asunnosta, joissa oikeuskäytännön mukaisesti vuokranantajalla on oikeus häätää vuokralainen muutaman kuukauden maksamattomien vuokrien jälkeen, vaan A:n omistamasta huoneistosta. Näin ollen mahdollisten maksamattomien vastikkeiden rahamäärällä oli ratkaiseva merkitys sen kannalta voidaanko haltuunotto oikeuttaa.
Asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokouksessa tekemällään päätöksellä yhtiö oli päättänyt ottaa A:n hallinnassa olevan huoneiston yhtiön hallintaan kolmen vuoden ajaksi maksamattomien vastikkeiden takia. Asunto-osakeyhtiö P:n perustelujen mukaan haltuunotto oli oikeutettua asunto-osakeyhtiölain 81 §:n nojalla. Lisäksi, Asunto-osakeyhtiö P:n mukaan laiminlyönnin merkitys ei ollut vähäinen. Käräjäoikeus hylkäsi A:n kanteen ja katsoi, että Asunto-osakeyhtiö P:llä on ollut asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukaiset perusteet ottaa A:n huoneisto hallintaan kolmen vuoden ajaksi. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.
A oli muun muassa maksanut yhtiövastiketta käyttäen erehdyksellisesti vanhaa viitenumeroa. Siitä huolimatta, huoneiston haltuunotto oli oikeutettu.
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua tai neuvoa asunnon haltuunottoon liittyen, otathan yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Pääasia
Asunto-osakeyhtiö P on käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin näyttänyt, että maksamattomien vastikkeiden määrä on yhtiökokousta pidettäessä 24.4.2008 ollut 571,05 euroa. Tämän lisäksi Asunto-osakeyhtiö P on perinyt A:lta muita saamisia määrältään 574 euroa. A:n 24.4.2008 pankkiin tekemä 262,28 euron määräinen suoritus on kirjautunut Asunto-osakeyhtiö P:n pankkitilille 25.4.2008, eikä yhtiökokouksella ole ollut tästä suorituksesta tietoa. Kun vastikkeen määrä on keväällä 2008 ollut 123,64 euroa/kk, maksamatta ollut vastikkeiden määrä vastaa noin neljän ja puolen kuukauden vastikkeita.
Tämän jälkeen kysymys on siitä, onko A:n kerrotulla vastikemaksun laiminlyönnillä asunto-osakeyhtiölain 81 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin vähäinen merkitys.
Asuntoyhtiö on vedonnut siihen, että maksamattomat vastikkeet ovat kertyneet pitkältä ajanjaksolta vuodesta 2006 lähtien ja että laiminlyönti on ollut toistuvaa. Lisäksi asuntoyhtiö on aiemmin lokakuussa 2007 tehnyt A:n huoneistoa koskevan hallintaanottopäätöksen niinikään maksamattomien vastikkeiden johdosta, mutta A:n maksettua suuren osan rästeistä, hallintaanottoa ei ollut pantu täytäntöön.
A on vedonnut siihen, että hallintaanottopäätöstä ei voida tehdä rahamäärältään vähäisen maksulaiminlyönnin johdosta, vaikka kyse olisi useamman kuukauden maksulaiminlyönnistä. Lisäksi A on vedonnut siihen, että vakavasti sairaan osakkeenomistajan kohdalla on otettava huomioon myös kohtuusnäkökohdat.
Arvioitaessa, mitä asunto-osakeyhtiölain 82 §:n 2 momentissa tarkoitetaan vähäisellä merkityksellä, keskeistä on arvioida laiminlyönnin merkitystä asunto-osakeyhtiön kannalta. Tällöin arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota ensiksikin laiminlyönnin taloudelliseen merkitykseen eli laiminlyödyn vastikkeen suhteeseen yleisesti asunto-osakeyhtiölle kertyviin vastikkeisiin ja maksuihin, jolloin on otettava huomioon myös yhtiön rahoitusasema laajemmin. Toiseksi tässä arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota osakkeenomistajien keskinäiseen yhdenvertaisuuteen eli siihen lähtökohtaan, että yksittäisen huoneiston osakkeenomistaja ei voi vyöryttää huoneistonsa osalle kuuluvia yhtiön menoja toisten osakkeenomistajien vastattavaksi. On siten selvää, että määrältään pienenkin kuukausivastikkeen pitkään jatkuvaa ja piittaamatonta maksulaiminlyöntiä ei lähtökohtaisesti voida pitää merkitykseltään vähäisenä.
Nyt kysymyksessä olevaa moitekannetta käsiteltäessä Asunto-osakeyhtiö P:n tehtävänä on esittää edellä tarkoitettu vastikkeen taloudellista merkitystä koskeva selvitys. Asunto-osakeyhtiö P ei nyt edes ole vedonnut tällaisiin seikkoihin.
Sen sijaan Asunto-osakeyhtiö P on vedonnut ja käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin näyttänyt, että A on jo vuonna 2006 laiminlyönyt vastikemaksujaan ja vasta edellisen hallintaanottopäätöksen jälkeen maksanut rästejä, mutta yhtiön luovuttua hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanosta, uudelleen laiminlyönyt vastikemaksujaan.
Edellä kerrottu osoittaa ensiksikin sen, että A:n menettelyä ei voi pitää tilapäisenä. A:n sairaus on jatkunut useampia vuosia, joten hänellä on nyt tarkasteltavassa suhteessa ollut mahdollisuus varautua hoitamaan sairaudestaan mahdollisesti johtuvia maksuvaikeuksia.
A on hovioikeudessa väittänyt, että vastikkeita on voinut olla maksamatta korkeintaan 308,77 euroa ottaen huomioon maksu 24.4.2008. Hän ei ole kuitenkaan kiistänyt, etteikö vastikkeita ole ollut maksamatta, mitä maksamattomuutta osoittaa myös A:n suoritus 24.4.2008. Näin ollen käräjäoikeuden tuomiossa kerrottujen maksulaiminlyöntien jatkuminen aikaisemmasta, niinikään vastikemaksujen laiminlyöntiin perustuvasta hallintaanottopäätöksestä huolimatta merkitsee, ettei A:n laiminlyöntiä voida pitää merkitykseltään vähäisenä.
Se A:n vetoama seikka, että hallintaanottopäätöksessä ei ole mainittu laiminlyötyjen vastikemaksujen määrää ja maksukuukausia, on edellä kerrotussa arvioinnissa merkityksetön seikka.
Käräjäoikeuden tuomion johtopäätösten kohdan 5 osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut.
Näillä perustein syytä käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei ole.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Lainvoimaisuustiedot:
Lainvoimainen. Korkeimman oikeuden ratkaisu 18.12.2009 : Ei valituslupaa
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua tai neuvoa asunnon haltuunottoon liittyen, otathan yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Viitatut lait:
Hallituksen esitys HE 216/1990 vp
Asunto-osakeyhtiölaki