Myyjä on yleensä vastuussa asunnosta löytyvistä virheistä, mukaan lukien kosteusvauriot. Tämä vastuu voi kuitenkin joissain tapauksissa rajoittua tai jopa poistua kokonaan. Myyjän vastuu ei ole rajaton, ja ostajan omat toimenpiteet voivat vaikuttaa siihen, kuinka laajaksi vastuu muodostuu.
Virhevastuu myyjällä?
Myyjällä on velvollisuus ennen kaupantekoa antaa ostajalle kaikki olennaiset tiedot asunnosta, jotka voivat vaikuttaa kaupantekoon. Tämä tarkoittaa, että myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus asunnon ominaisuuksista ja kunnosta. Jos myyjä laiminlyö tämän velvollisuuden ja laiminlyönti vaikuttaa kaupantekoon, asunnossa katsotaan olevan virhe. Lisäksi asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu, tai jos sen varustelutaso, kunto tai muut ominaisuudet ovat merkittävästi huonommat kuin mitä ostajalla on perusteltua syytä odottaa.
Asunnosta löytyvä kosteusvaurio katsotaan asunnon laatuvirheeksi. Myyjä on vastuussa tällaisesta vauriosta, jos hän tiesi tai olisi pitänyt tietää sen olemassaolosta. Virheen ensisijainen oikaisukeino on hinnanalennus, jolloin ostaja voi vaatia virhettä vastaavaa tai muuten kohtuullista hinnanalennusta. Joissakin tapauksissa virhe voidaan myös korjata, ja olennaisen virheen kohdalla kaupan purkaminen voi olla tapauksesta riippuen mahdollista.
Pelottava piilevä virhe
Usein tilanne on kuitenkin se, ettei myyjä ole tietoinen kosteusvauriosta eikä hänellä olisi ollut syytäkään olla tietoinen siitä. Tällöin kyseessä on niin sanottu salainen tai piilevä virhe, joka voi rajoittaa tai jopa poistaa myyjän vastuun. Arvioitaessa myyjän vastuuta keskeistä on se, mitä ostaja on kohtuudella voinut asunnolta odottaa. Tähän vaikuttavat kaupan olosuhteet kokonaisuudessaan, kuten asunnon hinta, ikä, alueen tavanomainen varustelutaso sekä yleiset vaatimukset kohtuullisesta asumistasosta. Jos salainen virhe merkitsee merkittävää poikkeamaa ostajan perustelluista odotuksista, myyjä voi olla vastuussa myös tästä virheestä.
On kuitenkin tärkeää muistaa, että myyjän vastuu asunnon virheistä ei ole ikuinen. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa myyjän vastuu kestää kaksi vuotta, kun taas uudisasunnoissa vastuu ulottuu vuositarkastukseen saakka. Kiinteistön kaupassa myyjän vastuu on viisi vuotta. Kun virhevastuuaika on umpeutunut, ostaja ei voi enää vaatia myyjää vastuuseen asunnon virheistä.
Onko ostajalla mitään vastuuta?
Asunnon ostajan oma toiminta voi vaikuttaa myyjän vastuun laajuuteen, joten ostajan on tärkeää olla tietoinen velvollisuuksistaan. Ostajan tulee ennen kaupantekoa tarkastaa asunto huolellisesti. Jos ostaja laiminlyö tämän tarkastusvelvollisuuden, hän ei voi myöhemmin vedota virheenä seikkaan, jonka olisi pitänyt tarkastuksessa huomata. Lisäksi, jos ostaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää virheestä ennen kaupantekoa, hän ei voi myöhemmin vedota siihen virheenä.
Ostajaa ei kuitenkaan vaadita suorittamaan erityisiä toimenpiteitä tai järjestelyjä asunnon tarkastamiseksi, eikä hänen tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Myyjän vastuu ei siis pienene, vaikka virheen havaitseminen olisi edellyttänyt ostajalta erityisiä toimia. Myyjän vastuu ei myöskään vähene, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai epäeettisesti.
Ostajan on myös ilmoitettava havaitsemastaan virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Kohtuulliseksi ajaksi katsotaan yleensä 3–4 kuukautta siitä, kun ostaja on ymmärtänyt virheen merkityksen ja sen korjauskustannukset. Jos reklamaatio viivästyy yli kohtuullisen ajan, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Myyjän vastuu voi näin ollen poistua, jos ostaja odottelee liian pitkään virheilmoituksen tekemisessä.