Mikä on huoneistotietojärjestelmä?
Huoneistotietojärjestelmää koskeva lainsäädäntö tuli voimaan 1.1.2019 ja siitä alkaen uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan suoraan osakehuoneistorekisteriin. Vuoden 2019 alkaen kaikki uudet taloyhtiöt perustetaan sähköisesti ja osakekirjojen painatus lopetetaan.
Huoneistotietojärjestelmää koskevan lain tarkoituksena on luopua asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöosakeyhtiöiden paperisista osakekirjoista. Tavoitteena on mahdollistaa osakkeen vaihdannan ja vakuuskäytön prosessien digitalisointi. Myöhemmin myös sähköinen asunto-osakkeiden kaupankäynti on mahdollista.
Huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistorekisteri mahdollistaa sen, että ajantasaisten omistaja- ja panttaustietojen selvittäminen on helppoa, varainsiirtoveron maksaminen voidaan tarkistaa automaattisesti, eikä siirtomerkintöjä tarvitse tehdä tai tarkastaa taloyhtiöissä. Tämän lisäksi vuokralaisten tiedot saadaan suoraan väestötietojärjestelmästä, mikäli vuokralainen on tehnyt muuttoilmoituksen. Kaikki tiedot ovat siten kätevästi saatavilla. Yhtiön siirryttyä huoneistotietojärjestelmään, osakekirjoja hallitsee Maanmittauslaitos. Järjestelmää tullaan kehittämään lisää tulevaisuudessa.
Yhtiöt, jotka on perustettu ennen 1.1.2019
Asunto-osakeyhtiöt, jotka on perustettu ennen 1. tammikuuta 2019 on liityttävä osakehuoneistorekisteriin laissa säädetyssä määräajassa. Yhtiön tulee tarkastaa, että osakeluettelo on ajan tasalla sen omassa järjestelmässä ja siirrettävä tarkastettu osakeluettelo Maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin. Osakeluettelon siirrosta vastaa taloyhtiö. Jokaiselle osakkeenomistajalle on ilmoitettava osakeluettelon ylläpidon siirtämisestä kirjallisesti. Siirron jälkeen taloyhtiön vastuu osakeluettelon ylläpidosta päättyy.
Osakkeenomistaja voi hakea omistajakirjauksen merkitsemistä rekisteriin ja paperisen osakekirjan mitätöimistä sen jälkeen, kun taloyhtiö on suorittanut osakeluettelon ylläpidon siirron Maanmittauslaitokselle.
Osakkeen saanto eli omistusoikeuden siirtyminen kirjataan osakehuoneistorekisteriin sen hakemuksesta, jolle osake on siirtynyt. Osakkeenomistajan suostumus toimii kirjaamisen edellytyksenä.
Asunto-osakeyhtiöt, jotka on perustettu ennen 1. tammikuuta 2019 on liityttävä osakehuoneistorekisteriin laissa säädetyssä määräajassa. Näiden olemassa olevien taloyhtiöiden määräaika rekisteriin siirtymiseen on 1.5.2019-31.12.2022.
Omistustiedon kirjaaminen
Osakkeenomistaja voi hakea omistajakirjauksen merkitsemistä rekisteriin sen jälkeen, kun taloyhtiö on suorittanut osakeluettelon ylläpidon siirron Maanmittauslaitokselle. Osakkeenomistaja voi hakea omistusoikeutensa kirjausta, vaikka osaketta ei luovuteta uudelleen osakkeenomistajalle. Luovutuksensaajan on haettava kirjaamistaan osakkeenomistajaksi osakehuoneistorekisteriin 2 kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Kirjaaminen on pakollista. Kirjaamismaksua korotetaan, mikäli ostaja ei noudata määräaikaa ja hakemus tehdään myöhässä. Mikäli viivästys on vähäinen, maksua ei koroteta. Osakas merkitään osakeluetteloon osakkeenomistajana sen jälkeen, kun osakkaan omistusoikeus on kirjattu rekisteriin ja varainsiirtoveron suorittamisesta on tehty selvitys.
Panttaustiedon kirjaaminen
Osakkeen panttaus kirjataan osakehuoneistorekisteriin pantinsaajan hakemuksesta. Jotta panttioikeus olisi tehokas, edellyttää se pantinantajan ja pantinsaajan välistä panttaussitoumusta ja julkivarmistusta, jolla panttioikeus tulee sivullisiin nähden tehokkaaksi. Toisin sanoen, kirjaaminen toimii edellytyksenä sivullisia sitovan panttioikeuden syntymiselle. Tämä ei kuitenkaan todista panttioikeuden olemassaoloa tai panttivastuun määrää. Panttausvalta on pantin omistajalla, eli yleensä osakkeenomistajan suostumus on riittävä peruste panttauksen kirjaamiselle.
Mitä ovat asunto-osake ja yhtäläisyysperiaate?
Asunto-osakeyhtiön osakkeella tarkoitetaan osuutta yhtiöstä. Osakkeet tuottavat laissa ja yhtiöjärjestyksessä määriteltyjä oikeuksia ja velvollisuuksia. Nämä oikeudet jaetaan tavallisesti hallinnoimisoikeuksiin ja varallisuuspitoisiin oikeuksiin. Hallinnoimisoikeuksiin kuuluvat mm. äänioikeus yhtiökokouksessa sekä oikeus kritisoida yhtiökokouksen päätöksiä. Varallisuusoikeuksiin kuuluvat mm. oikeus huoneiston hallintaan, sekä oikeus käyttää huoneistoa yhtiöjärjestyksessä määrättyyn käyttötarkoitukseen.
Yhtiövastikkeen maksaminen on yksi keskeisimmistä osakkaan velvollisuuksista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikki osakkeet tuottavat asunto-osakeyhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei laissa tai yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä. Tätä kutsutaan yhtäläisyysperiaatteeksi. Osakeryhmiä voidaan asettaa erilaiseen asemaan vain rajoitetussa määrin yhtiöjärjestysmääräyksellä. Yhtiön osakkeet kuuluvat osakehuoneistorekisteriin, eli asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei voi määrätä osakehuoneistorekisteriin kuulumisesta toisin.
Osakeoikeuksiin luetaan taltoyhtiön hallinnollisiin seikkoihin liittyvät hallinnoimisoikeudet, joihin sisältyy mm. osakkaan äänioikeus ja moittimisoikeus. Lisäksi oikeuksiin luetaan osakkaan varallisuuspitoiset oikeudet, joilla tarkoitetaan hänen omaan varallisuuteensa, kuten osakehuoneistoon liittyviä hallinta- ja käyttöoikeuksia.
Sen sijaan keskeisin velvollisuus on yhtiövastikemaksu.
2 § Osakeoikeuksien käyttäminen
Milloin osakkeen saajalla on oikeus käyttää osakeoikeusia?
Pääsääntöisesti osakkeen saajalla (esim. asunnon ostajalla) ei ole oikeutta käyttää osakkaalle asunto-osakeyhtiössä kuuluvia oikeuksia, ennen kuin hänet on merkitty osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin. Jotta osakkeen saaja merkittäisiin osakeluetteloon, tulee hänen maksaa varainsiirtoveroa niissä saannoissa, joita koskee varainsiirtoveron maksuvelvollisuus (esim. osakehuoneiston kauppa).
Jotta oikeuksistaan voi nauttia, on varainsiirtovero maksettava, eikä taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voida määrätä muita edellytyksiä osakeoikeuksien käytölle. (KKO 1999:23)
Yhteisomistajat
Mikäli asunto-osakeyhtiön osakkeita omistavat useammat henkilöt yhdessä, he voivat käyttää osakkaalle kuuluvia oikeuksia vain yhteisen edustajan kautta (esim. joku yhteisomistajista tai muu kolmas henkilö). Mikäli vain yksi osakeryhmän yhteisomistajista tulee yhtiökokoukseen, tulee hänen selvittää valtuutuksensa. Koska säännös edellyttää, että vain yksi henkilö voi toimia osakeryhmän puolesta, tulee yhteisomistajien päättää, kuka käyttää heidän äänioikeuttaan.
Mikäli yhteisomistajia on vain kaksi, molemmat voivat olla läsnä kokouksessa ja ilmoittaa, kumpi heistä edustaa osakeryhmää äänestyksessä. Mikäli yhteisomistajia on kolme tai enemmän, heidän on valittava yksi edustaja kokoukseen ja antaa tälle valtakirja, jotta hän voi käyttää äänioikeuttaan ja edustaa kaikkia yhteisomistajia.
3 § Kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo
Mikä on kirjanpidollinen vasta-arvo?
Osakkeilla ei ole enää pakko olla nimellisarvoa. Nimellisarvon sijaan, osakkeilla on nykyään kirjanpidollinen vasta-arvo. Tämä tarkoittaa määrää, joka osakkeista merkitään osakepääomaan yhtiötä perustettaessa ja uusia osakkeita annettaessa. Yhtiö voi periaatteessa itse määritellä, mikä osuus osakkeista maksettavasta määrästä merkitään osakepääomaan lisäykseksi ja mikä osa jää rakennusrahastoon tai sidotun vapaan oman pääoman rahastoon. Eri osakkeilla voi olla erilainen kirjanpidollinen vasta-arvo, mutta osakkeet eivät voi olla erilajisia.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeisiin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (Luku 2 § 1 – 3): https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L2