Myyjän tiedonantovelvollisuus
Asuntokauppalaki (843/1994) on erikseen asuntokauppaa varten luotu lainsäädäntö, joka käsittelee pääosin asunto-osakkeilla käytävää kauppaa. Tämä laki on luotu, sillä aikaisemmin asuntokauppaan sovellettavat kauppalaki (355/1987) ja kuluttajansuojalaki eivät toimineet asuntokauppojen erityistilanteissa, etenkin silloin, kun myydyssä kohteessa ilmeni virheitä. Asuntokauppalakia on uudistettu laajasti vuonna 2006. Asuntokauppaan ja ostotarjoukseen sovelletaan myös oikeustoimilakia (228/1929), joka säätelee sopimusten syntymistä ja niiden pätemättömyyttä. Lisäksi asuntokauppaan liittyviä säädöksiä löytyy asunto-osakeyhtiölaista (1599/2009), ryhmärakennuttamislaista (190/2015), sekä kuluttajansuojalaista (38/1978).
Asuntokauppaa käydään valtaosassa tapauksista asunto-osakkeilla. Asunto-osakkeella tarkoitetaan asuntokauppalaissa ja muualla asunto-osakeyhtiön osakkeita, sekä tietyissä yhtiöissä kiinteistön osakkeita, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston tai rakennuksen osan hallintaan. Asunto-osake on ylivoimaisesti asuntokaupan yleisin kohde. Suomessa tehdään vuosittain yli 80 000 asuntokauppaa.
Asunto-osake voi oikeuttaa hallitsemaan myös varastotilaa tai autotallia. Nämä osakkeet yleensä ostetaan erikseen niistä, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa, sekä näihin osakkeisiin myös sovelletaan asuntokauppalain sijaan kauppalakia. Erilaisiin kohteisiin voidaan soveltaa erilaisia lakeja- Esimerkiksi aikaosuusasuntoon (tunnetaan myös nimeltä lomaosake) sovelletaan kuluttajansuojalakia, kun myyjänä on elinkeinoharjoittaja ja ostajana kuluttaja.
Asunto-osake
Asunto-osake on arvopaperi, josta käytetään usein nimitystä osakekirja. Tällä hetkellä on vielä yleistä, että osakekirja on paperisena, mutta sähköisten osakekirjojen käyttö yleistyy koko ajan. Osakekirja vastaa yleensä kokonaista osakeryhmää ja voi olla painettu vain tietyssä painolaitoksessa. Tilanteissa, joissa yhtiö ei syystä tai toisesta voi antaa varsinaista osakekirjaa, käytetään väliaikaistodistusta.
Asunto-osakkeen tuottamat oikeudet ja velvollisuudet on pääosin määritetty yhtiöjärjestyksessä. Riippuen kohteesta voi osake oikeuttaa hallitsemaan huoneiston lisäksi myös piha-aluetta tai muuta samantapaista pinta-alaa. Osakkaalla on käytännössä oikeus yksin hallita osakkeen mahdollistamaa omaisuutta, sekä velvollisuus pitää siitä huoli ja tehdä tietynlaisia korjaustöitä. Yhtiöjärjestys voi määrätä muistakin asuntokauppaan vaikuttavista seikoista, kuten yhtiövastikkeen muodostumisesta tai mahdollisista lunastuslausekkeista.
Asunnon hinnan määrittää pinta-ala sekä markkina-arvo. Pinta-alan mittaaminen ja mainitseminen myyntiesitteessä on pakollista asuntomarkkinointiasetuksen mukaisesti. Pinta-ala jaetaan asuintilaan ja muuhun tilaan, mutta näitä käsitteitä ei ole laissa määritetty. Tällä hetkellä käytetään tiettyjä standardeja asuin- ja muiden tilojen määrittämiseen. Tilojen käyttötarkoitus on kirjattu myös yhtiöjärjestykseen.
Asuntokaupan yhteydessä osapuolet sopivat muun lisäksi myös siitä, minkälainen tarpeisto seuraa kaupassa. Yleensä asuntoa esiteltäessä oleva irtaimisto kuuluu kauppahintaan, mutta muustakin voi sopia. Nämä eritystilanteet kirjataan yleensä kauppakirjaan.
Asuntokauppaa tehtäessä on tärkeää selvittää kohteen kunto. Ostaja voi halutessaan tilata kuntotarkastuksen, mutta myyjän vastuulla on kertoa ostajalle myös niistä seikoista, joita ei päällepäin näe. Sekä myyjä, että yhtiö on vastuussa huoneiston kunnossapidosta. Yhtiö laskuttaa tätä tarkoitusta varten yhtiövastiketta, jolla voidaan kattaa niin juoksevia kuluja, kuin esimerkiksi yhtiön lainanhoitomenoja. Mikäli kaupan kohteessa on voimassaoleva vuokrasopimus, se siirtyy kaupan jälkeen myyjältä ostajalle. Vuokrasopimus sitoo siten sekä ostajaa, että vuokralaista.
Erilaiset asunnot
Asunnot jaetaan asuntokauppalaissa kolmeen ryhmään: rakentamisvaiheen asunto, valmis uusi asunto ja käytetty asunto. Vaikka laissa on eri säännökset eri ryhmää kohtaan, yleisiä säännöksiä sovelletaan kaikkiin ryhmiin.
Ostaja voi löytää suurimman osan huoneiston tiedoista isännöitsijäntodistuksesta, jonka antaa yleensä isännöitsijä ja joka vastaa tietojen oikeellisuudesta. Isännöitsijäntodistusta pyytävän henkilön on osoitettava oikeus kyseiseen todistukseen. Todistuksen liitteenä voidaan antaa myös yhtiöjärjestys, tilinpäätös-, toimintakertomus- ja talousarviotiedot, sekä tarvittaessa tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus. Näiden tietojen avulla ostaja voi varmistua yhtiön taloudellisesta tilanteesta.
Yleensä asuntokauppa alkaa myyjän osuudelta ennakkomarkkinointivaiheella, jossa myyjä joko itse tai kiinteistönvälittäjän avulla etsii asunnolleen ostajaa. Tämän jälkeen tietojen antaminen ostajalle jaetaan kolmeen osaan: ilmoitteluun, esittelyyn ja ostoneuvotteluvaiheeseen. Ilmoittelu ja esittely ovat yleismarkkinointivaiheita. Ilmoittelua ei säädetä asuntokauppalaissa, mutta tiedot asunnosta eivät luonnollisesti voi olla vääriä tai harhaanjohtavia. Esittelyäkään ei säädetä asuntokauppalaissa, mutta tästä löytyy asetuksia asuntomarkkinointiasetuksessa. Esittely on käytännössä tilaisuus, missä ostajaehdokas tutustuu kohteeseen paikan päällä, sekä voi halutessaan tutustua kohdetta koskeviin asiakirjoihin. Esittelyssä on oltava myös asunnon esite nähtävillä.
Kun löytyy asunnosta vakavasti kiinnostunut ostaja, siirrytään ostoneuvotteluvaiheeseen. Tilanteissa, joissa kaikkea tietoa ei ole annettu ennen ostoneuvottelua, on annettava tieto viimeistään tässä vaiheessa. Ostoneuvotteluvaihe päättyy ostajan ostopäätöksellä ja ostotarjouksella. Vaiheiden erottelu ei ole käytännössä tarpeellista, sillä niitä käytetään lähinnä erityisteknisenä välineenä.
Mikäli tarvitset neuvoa asuntokauppaan liittyen, voit kääntyä meidän asiantunteviin lakimiehiin puoleen riippumatta siitä, oletko myyjän tai ostajan roolissa.
Yhteystiedot: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/Yhteystiedot
Asuntokauppalaki 843/1994 https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Oikeustoimilaki 228/1929 https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1929/19290228
Kauppalaki 355/1987 https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1987/19870355
Ryhmärakennuttamislaki 190/2015 https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2015/20150190
Kuluttajansuojalaki 38/1987 https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038 Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (asuntomarkkinointiasetus) https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2001/20010130