Reklamaatio eli virheilmoitus kiinteistö – ja asuntokaupassa
Reklamaatio kiinteistö – ja asuntokaupassa on yksi tärkeimmistä asioista sen, kun havaitaan virhe ostetussa kiinteistössä tai huoneistossa.
Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa myyjälle. Käytännössä kohtuullinen aika tarkoittaa muutamaa kuukautta siitä, kun ostaja havaitsi virheen ja sai tiedon sen merkityksestä. Reklamaatiosta on käytävä ilmi virhe, vaatimukset ja eurot. Nämä tulee perustella mahdollisimman tarkasti. Ostajan tulee ilmoittaa kaikki vähänkin epäilyttävät seikat myyjälle ja esittää kaikki vaatimukset euroineen. Ilmoitus lähetetään kirjallisena sähköpostilla tai kirjatulla kirjeellä tai annetaan suoraan myyjälle todistajan kuittauksella. Varminta on kuitenkin käyttää sähköpostin lisäksi kirjattua kirjettä niin ei myöhemmin synny ongelmia lähettämisen todistelussa.
Ostajalla on oikeus vaatia, että myyjä korjaa virheen ilman että ostajalle aiheutuu siitä kustannuksia, jos virhe voidaan korjata ilman, että myyjälle aiheutuu kohtuuttomia kustannuksia tai kohtuutonta haittaa. Jos myyjä ei täytä velvollisuuttaan korjata virhe, ostajalla on oikeus saada korvaus virheen korjaamisen edellyttämistä kohtuullisista kustannuksista.
Jos virhettä ei ole havaittu 2 tai 5 vuoden kuluessa, salaiseen virheeseen ei voida enää vedota ellei myyjä ole menetellyt törkeän huolimattomasti. Määräajat 2 ja 5 vuotta pitenevät 10 vuoteen mikäli myyjä on elinkeinonharjoittaja tai mikäli myyjä on menetellyt moitittavasti eli kunnianvastaisesti eli petollisesti.
Virheilmoitus asunto-osakkeissa
Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kun arvioidaan, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana pidetään ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.
Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällainen tilanne voi syntyä esim. silloin, jos myyjä on salannut virheen ostajalta.
Virheilmoitus kiinteistöissä
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Esimerkki virheilmoituksesta
”Asunnossamme on havaittu homevaurio alakerran kylpyhuoneen katossa. Korjauskustannus on arviolta 15.000 euroa. Suoritamme asiasta lisäselvityksiä ja varaamme teille mahdollisuuden tutustua virheiseen. Tässä vaiheessa vaadimme kaupan purkua, vahingonkorvausta ja/tai hinnanalennusta 15.000 euron johdosta.”
Ilmoituksen jälkeen asiaa selvitetään ja vaatimukset käydään läpi ja täsmennetään. Mikäli löydetään uusia virheitä, niistä on tehtävä erillinen virheilmoitus. Virheilmoituksen jälkeen on erittäin tärkeä ryhtyä nopeasti selvittämään virhettä ja sen korjauskustannuksia ja ilmoittaa tästä myyjälle. Jos ostaja lykkää selvittämisen aloittamista, hän voi menettää oikeuden vaatimuksiin.
Mikäli todetaan, että virhe on vähäinen eikä haluta lähteä riitelemään asiasta, on asiasta hyvä ilmoittaa myyjälle ja peruuttaa reklamaatio. Tämä on tärkeää sen takia, että myyjälle ei synny turhia kuluja, joita hän voi jälkeenpäin vaatia ostajalta.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeen kauppaan liittyen, niin ota yhteyttä lakimieheen.
Linkit ja lähteet:
Yhteystiedot: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asuntokauppalaki 1994/843 (6 luku 14§): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L6P14
Kauppalaki 1987/355 (6 luku 32§, 34§): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1987/19870355
Maakaari 1995/540 (2 luku 25§): https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540#O1L2P25