4 § Yhtiövastikkeen maksuperuste
Miten vastikeperuste valitaan?
Vastikkeen maksuperusteesta on määrättävä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus.
Osakkeenomistajan on ilmoitettava taloyhtiölle huoneistossa asuvien tai sitä muuten käyttävien henkilöiden lukumäärä, jos henkilömäärä on vastikeperusteena.
Periaatteessa maksuperuste voidaan valita vapaasti yhtiötä perustettaessa. Yleistä on, että vastikeperusteena toimii osakkaiden hallitsemien huoneistojen pinta-ala. Tämä tarkoittaa sitä, että yhtiövastike maksetaan huoneistojen lattiapinta-alojen mukaisessa suhteessa. Yllä mainitut maksuperusteet ovat vain esimerkkejä, myös muut maksuperusteet ovat sallittuja. Tyypillisin vastikeperuste on kuitenkin pinta-ala ja harvemmin uusissa asunto-osakeyhtiöissä näkee muita maksuperusteita. Lattiapinta-alat mainitaan yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä.
Toinen yleinen vastikeperuste on osakkeiden lukumäärä. Yleensä osakkeiden lukumäärä on verrannollinen pinta-alaan jonkin kertoimen kautta tai suoraan, mutta näin ei kuitenkaan ole kaikissa yhtiöissä. Vastikeperuste on voitu myös jyvittää esim. niin, että liikehuoneistoilla on suurempi ja autotalleilla pienempi yhtiövastike kuin asuinhuoneistolla. Jyvitys perustuu yhtiöjärjestyksen määräykseen eikä osakkaalla ole automaattista oikeutta vaatia jyvitystä. Vastikeperusteena voi toimia myös veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus. Tällainen vastikeperuste voi olla esim. yhtiöjärjestyksessä määrätyllä vesimaksulla. Uudemmissa taloyhtiöissä mitattu kulutus on yleisempi vesimaksuperuste. Vesimaksun vastikeperusteesta on mainittava yhtiöjärjestyksessä. (Turun HO 23.9.1997 nro 2486, KKO 1969 II 27).
Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien tai sitä muuten käyttävien henkilöiden lukumäärä silloin, kun henkilömäärä on vastikkeiden maksuperusteena. Osakkaalla on siis ilmoitusvelvollisuus. Ilmoitusvelvollisuus koskee lähinnä henkilöluvun ilmoittamista vesimaksun määräämistä varten, sillä vesimaksut peritään huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärien perusteella. Mikäli osakkaalla ei ole tarkkaa tietoa huoneiston käyttäjien lukumäärästä, olisi suositeltavaa asettaa vuokrasopimuksessa vuokralaiselle velvollisuus ilmoittaa henkilömäärien muutoksista.
5 § Osakehuoneiston käytön estyminen
Vastikkeen alentaminen huoneiston käytön estyessä
Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas on oikeutettu saamaan alennusta yhtiövastikkeesta silloin, kun huoneistoa ei voida käyttää sen käyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön. Vastikkeesta voidaan vähentää se määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen myötä. Käytännössä tämä määrä on henkilölukuun tai mitattuun kulutukseen perustuva vesimaksu. Yhtiö säästää todelliseen käyttöön perustuvan kustannuksen, kun osakas ei käytä vettä. Huoneiston käytön estyminen voi perustua tekniseen tuhoutumiseen tai siihen, että huoneistossa on vaurioita. Terveysviranomaisen tekee arvion asumiskelvottomuudesta. Pelkkä osakkaan oma subjektiivinen käsitys asunnon kunnosta ei ole riittävä eikä oikeuta vastikkeen alennukseen. Mikäli yhtiö viivyttelee kunnossapitovastuunsa piiriin kuuluvan korjauksen suorittamisessa, voi osakkaalla olla oikeus saada taloyhtiöltä vahingonkorvausta siitä, että hän ei voi käyttää huoneistoaan.
6 § Maksuvelvollisuuden alkaminen
Milloin velvollisuus maksaa yhtiövastiketta alkaa?
Velvollisuus maksaa vastiketta alkaa osakkeen rekisteröinnistä.
Velvollisuus maksaa yhtiövastiketta alkaa, kun osake on rekisteröity, jollei perustamissopimuksessa, uusien osakkeiden antamista koskevassa yhtiökokouksen päätöksessä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Osakkeen uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien.
Yllä mainitun säännöksen mukaan vastikkeenmaksuvelvollisuus alkaa viimeistään silloin, kun osake on rekisteröity. Tämä tarkoittaa yhtiön merkitsemistä kaupparekisteriin. Tästä olettamasäännöksestä voidaan kuitenkin poiketa. Asunto-osakeyhtiön perustamissopimukseen on aina otettava maininta vastikkeenmaksun alkamisajankohdasta. Vastikkeenmaksuvelvollisuuden alkamisajankohtaa tulee harkita tarkoin erityisesti sellaisessa yhtiössä, jossa asunnot valmistuvat käyttöön otettaviksi eri ajankohtina. Mikäli rakennushanke on suunniteltu siten, että yksi talo kerrallaan luovutetaan osakkeenostajille, ongelmaksi syntyy se, tuleeko ensimmäisessä vaiheessa valmistuneiden huoneistojen osakkaiden maksaa heti vastiketta. Käytännössä myöhemmin valmistuneiden talojen osakkaat maksavat pienemmän osan kuluista, mikäli pääomavastiketta aletaan maksamaan eli aikoina.
Pääsääntöisesti osakas on velvollinen maksamaan vastiketta siltä ajalta, jonka hän on osakkaana taloyhtiössä. Osakkeiden omistajan vaihtuessa myös vastikkeenmaksuvelvollisuus siirtyy uudelle osakkaalle. Uusi omistaja voi joutua kauppakirjamääräyksestä huolimatta maksamaan omistusajaltaan vastiketta yhtiölle sekä vanhan omistajan laiminlyömiä vastikkeita. Jos tällainen tilanne syntyy, ostaja voi vaatia liikaa maksamiaan vastikkeita takaisin myyjältä. Maksuvelvollisuus liittyy siis omistusoikeuteen. (Helsingin HO, Nro 526, 7.3.2014, S 13/727, Helsingin HO Nro 2993, 13.11.2013, S 13/621, Turun HO 10.3.2015 nro 236 ja Vaasan HO 28.2.2017 nro 80 S16/1145)
7 § Uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä
Onko uusi omistaja vastuussa edellisen omistajan maksulaiminlyönnistä?
Osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta, kuitenkin yhdellä poikkeuksella.
Osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta ja 2 §:n 2 momentissa tarkoitetusta maksusta. Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta. Uusi omistaja ei kuitenkaan vastaa sellaisesta entisen omistajan laiminlyömästä yhtiövastikkeesta tai maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä.
Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:ssä mainitaan määräykset uuden omistajan vastuusta edellisen omistajan laiminlyömien yhtiövastikkeiden osalta. Pääsäännön mukaan uusi omistaja on vastuussa edellisen omistajan laiminlyömistä yhtiövastikkeista ja 2 §:n 2 momentissa tarkoitetusta maksusta. Tarkoitetuilla maksuilla viitataan käyttökorvauksen luonteisiin maksuihin, jotka on rinnastettu yhtiövastikkeeseen yhtiöjärjestysmääräyksellä. Lain mukaan osakkaan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet on merkittävä isännöitsijäntodistukseen. Tällä menetelmällä ostaja voi varmistua osakkeita ostaessaan siitä, että vastikerästejä ei ole. Uusi omistaja ei vastaa sellaisista vastikerästeistä, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka on erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä. Ostajan on erittäin tärkeää vaatia kauppaa tehtäessä ajantasainen isännöitsijäntodistus. Mikäli isännöitsijäntodistukseen on jäänyt merkitsemättä maksamaton vastike, se ei siirry uuden omistajan vastuulle.
Mikäli tarvitset apua taloyhtiön yhtiövastikkeeseen liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (3 luku § 4 – 7) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L3P7