Mitä on tiedettävä ennen kauppaa?
Asuntokauppa- selvitettävää myyjästä tai ostajasta
Asunnon myyjällä on yleensä oikeus myydä asuntonsa kenelle haluaa. On kuitenkin muutamia tilanteita, joissa asunnon myynnille tarvitaan toisen henkilön tai viranomaisen suostumus. Myyjän päätösvalta saattaa olla jollakin tavalla rajoitettu. Yleensä Suomessa tämä johtuu, joko naimisissa olemisesta tai myyjän tai ostajan vajaavaltaisuudesta. Vaikka panttaus ei vaikutakaan myyjän kelpoisuuteen, panttauksista on hyvä olla tietoinen ostettaessa asuntoa.
Jos asuntokaupan osapuolena on yhtiö, on tiedettävä kenellä on oikeus toimia yhtiön puolesta kaupassa. Jos asunnon myyjä on jakamaton kuolinpesä, on tiedettävä kuolinpesän osakkaat.
Aviopuolison suostumus yhteisen kodin myyntiin
Kuten kaikki muutkin yhteisomistajat, aviopuolisot, jotka omistavat yhdessä asuntonsa päättävät yhdessä sen myynnistä. Aviopuolisoiden, mukaan lukien rekisteröidyssä parisuhteessa olevat mutta ei avopuolisot, joiden yhteisenä kotina käytettävän asunnon omistaa vain toinen aviopuoliso, omistajapuoliso tarvitsee omistamattoman aviopuolison luvan asunnon myyntiin. Toisaalta, asunnon saa ostaa ilman aviopuolison lupaa. Asunto, jota käytetään tai on tarkoitus käyttää puolisoiden yhteisenä kotina, oli se sitten kiinteistö, asunto-osake tai vuokraoikeus, ei saa myydä ilman aviopuolison suostumusta avioliittolain mukaan. Se, että asuntoa ei vielä (esimerkiksi, jos se on vielä rakenteilla) tai enää käytetä (esimerkiksi toinen puolisoista on muuttanut pois) tähän tarkoitukseen ei muuta suostumuksen saamisen tarvetta.
Suostumus tarvitaan niin pitkään kun avioliitto on voimassa, eli avioeron astuttua voimaan ja vielä omaisuuden ositukseen (jakaminen) saakka. Avio-oikeudella tai avioehtosopimuksella ei voi vaikuttaa suostumuksen pakollisuuteen. Vain asunnon käyttötarkoituksella on merkitystä.
Suostumus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti ja tämä asiakirja on päivättävä, allekirjoitettava ja todistettava oikeaksi kahden esteettömän todistajan taholta. Asunto-osakkeen luovutukseen suostuminen voi olla vapaamuotoisempaa. Sekin on kyllä paras tehdä kirjallisesti eikä jättää suullisen sopimuksen varaan, jotta säästytään myöhemmiltä epäselvyyksiltä.
Alaikäiset ja muut vajaavaltaiset
Alaikäisten eli alle 18-vuotiaden ja muiden vajaavaltaisten oikeutta myydä tai ostaa asunto rajoitetaan. Vajaavaltaisella henkilöllä ei ole oikeutta vapaasti määrätä omaisuudestaan. Vajaavaltaisen puolesta päätökset omaisuudesta tekee edunvalvoja, alaikäisen ollessa kyseessä yleensä hänen holhoojansa. Kuitenkaan edunvalvoja ei saa tehdä päätöstä asunnon myynnistä tai ostamisesta rajoittamattomasti. Hän tarvitsee maistraatin luvan eräisiin oikeustoimiin, jotka liittyvät omaisuuden hankkimiseen ja luovutukseen.
Maistraatin lupa tarvitaan esimerkiksi kiinteistön luovuttamiseen tai hankkimiseen, ostamalla tai muuten vastikkeellisesti; kiinteistön käyttö- eli vuokraoikeuden luovutus tai hankkiminen; sekä asunto-osakkeen tai muun sellaisen myyminen tai ostaminen. Vaikka vajaavaltaisen edunvalvoja olisi henkilön oma vanhempi, hän tarvitsee silti maistraatin luvan asunnon hankkimis- tai luovutusoikeustoimen tekemiseen.
Yhtiö myyjänä tai ostajana asuntokaupassa
Yhtiöllä, joka on osapuolena asuntokaupassa, on omat edustajansa, jotka saavat allekirjoittaa yhtiön nimen sopimukseen. Yhtiön edustajat eli toiminimenkirjoittajat löytävät yleensä yhtiön kaupparekisteriotteesta. Toiminimenkirjoittaminen tarkoittaa sitä, että yhtiön nimenkirjoittajat kirjoittavat toiminimen alle omat allekirjoituksensa ja nimien selvennykset. Kaupparekisteriotteen saa rekisteritoimistosta tai patentti- ja rekisterihallituksesta. Edustajan oikeus allekirjoittaa yhtiötä koskeva sopimus on hyvä tarkastaa kaupparekisteriotteesta. Joskus edustajan asema yhtiössä on tiedossa, eikä hänen oikeuttaan allekirjoittaa tarvitse tarkistaa.
Jos yhtiön liiketoiminnan toimialana on kiinteistö- tai asuntokauppa, tämä saattaa vaikuttaa siihen kuka saa allekirjoittaa yhtiötä koskevia sopimuksia. Jos yhtiön toimiala on kaukana asuntokaupasta, päätöksenteko todennäköisesti siirtyy seuraavalle portaalle, esimerkiksi päälliköstä toimitusjohtajaan. Yleensä yhtiössä on tietty henkilö tai henkilöitä, joiden tehtäviin kyseessä oleva asia liittyy. Osakeyhtiöissä hallitus päättää kiinteistön luovutuksesta eli myymisestä. Näin toimitaan usein silloinkin kun yhtiön toimialaan kuuluu kiinteistönmyynti. Asunto-osakeyhtiössä kiinteistön luovutus päätöksen tekee yhtiökokous ja kaikkien osakkeenomistajien on kannatettava päätöstä paitsi jos kyseessä on vähäinen luovutus.
Panttaukset
Panttauksessa on yleensä kyse siitä, että kiinteistö tai asunto-osakkeet ovat omaisuutena lainan vakuutena pankissa. Pantinhaltijan on yleensä hyväksyttävä kauppahinta, jotta hän luovuttaisi kauppaehtojen mukaisesti pantin uudelle omistajalle. Jos lainaa ei makseta pois kaupan ohessa, pantti voidaan vapauttaa antamalla korvaava vakuus pantinhaltijalle, esimerkiksi tallettamalla velkaa vastaava summa pankkiin. Kiinteistön ja asunto-osake kauppoihin saattaa liittyä myös kiinnityksiä, joten kauppoja tehtäessä on varmistettava, että kiinnitykset luovutetaan ostajalle kauppahinnan maksua vastaan.
Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvollisuus panttauksista ja hänen on kerrottava mahdolliselle ostajalle näistä rasitteista.
Osakekirja voi olla fyysisesti vain yhden velkojan hallussa, mutta se voi olla monen lainan vakuutena. Osakekirjan hallussapitäjä velkoja antaa muille velkojille jälkipantin. Jälkipantissa alkuperäinen velkoja sitoutuu säilyttämään panttia myös jälkipantinsaajan lukuun, kuitenkaan huonontamatta omaa asemaansa velkojana. Jälkipanttien vapauttaminen kauppoja tehdessä on siis myös tärkeää.
Mikäli tarvitsette apua edellä mainituissa tilanteissa, ole yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Asuminen Omakotitalossa https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/omakotitalo/
Avioliittolaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1929/19290234 Laki holhoustoimesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1999/19990442