Myyjän vastuu
Jos asuntokaupan tai kiinteistökaupan kohteessa on virhe, myyjällä on siitä ensisijainen vastuu, elleivät ostaja ja myyjä ole muuta yksityiskohtaisesti sopineet. Myyjä vastaa kaupan kohteen laatuvirheistä ja itse antamiensa sekä välittäjän antamien tietojen oikeellisuudesta.
Ostajalla on myös selonottovelvollisuus, mikä tarkoittaa, että jos kuntotarkastusraportissa on suositus lisätutkimusten järjestämisestä, mutta ostaja ei ole niin tehnyt, vastuu virheestä voi siirtyä myyjältä ostajalle.
Myyjän vastuu virheistä kestää kaksi vuotta asuntokaupasta tai viisi vuotta, kun kyseessä on kiinteistökauppa, tai jos virhe luokitetaan salaiseksi virheeksi. Myyjä on vastuu vapaa virheistä, joista ostaja on ollut jo tietoinen ennen kaupantekoa, tällaisia ovat yleensä kuntotarkastusraportissa mainitut puutteet sekä myyjältä ja välittäjältä saadut tiedot.
Kuntotarkastajan vastuu
Kuntotarkastajan vastuu kohteen virheestä perustuu vain hänen omaan ammattitaitoon, hänen työnsä huolellisuuteen ja asiantuntemukseen. Hän ei ole vastuussa itse kohteen virheestä. Hän voi olla vastuussa siitä, että hän ei huomannut virhettä, tai jos hän ei ole tehnyt virheestä mainintaa kuntotarkastusraporttiin, tai ei selittänyt virheen merkitystä siinä tai jos hän on suositellut tarpeettomia lisätoimenpiteitä. Kuntotarkastaja on vastuussa siitä, että kuntotarkastusraportin havainnot, päätelmät ja suositukset ovat oikeita ja kattavia. Myös tarkastuksen sovittu laajuus vaikuttaa kuntotarkastajan virhevastuun laajuuteen ja kuntotarkastajan onkin järkevää selvittää tilaajalle mitä kuntotarkastus sisältää ja mitä se ei sisällä ja mitä eri tutkimusmenetelmillä on mahdollista selvittää kohteen kunnon tilasta. Kuntotarkastaja voi myös suositella lisätutkimuksia tämän vuoksi, mutta vain jos se on oikeasti tarpeellista.
Kuntotarkastaja on sopimusoikeudellisesti ja kuluttajansuojalain (jos tilaaja on kuluttaja) mukaisesti vastuussa virheistään kummallekin sopimusosapuolelle. Kuntotarkastajan vastuu virheestä nousee esille, jos kaupan kohteesta löytyy kaupan jälkeen virhe, jota ei ole mainittu kuntotarkastusraportissa. Jos tästä on aiheutunut jotain vahinkoa syy-seuraus suhteellisesti, kuntotarkastaja voi olla siitä vastuussa. Kuntotarkastaja on kuitenkin vastuussa vain oman suorituksensa sopimuksen mukaisuudesta, ei itse kohteen kunnosta. Kuntotarkastaja ei ole vastuussa siitä, että talossa on vesivahingon aiheuttama homeongelma, mutta hän voi olla vastuussa siitä, että hän ei sitä huomannut tai ei maininnut siitä kuntotarkastusraportissa.
Ostajan on tällaisessa tapauksessa otettava yhteyttä myyjän ja vaadittava esimerkiksi hinnanalennusta. Jos ostaja aikoo hakea vahingonkorvausta myös kuntotarkastajalta, hänen on tehtävä reklamaatio, eli virheilmoitus myös hänelle kohtuullisen ajan kuluessa. Kuntotarkastaja on kuitenkin vain toissijaisesti vastuussa kohteessa olevasta virheestä.
Seuraukset
Kun kaupan kohteessa on virhe, se voi johtaa hinnanalennukseen. Jos ostaja ja myyjä olisivat olleet tietoisia kohteessa olevasta virheestä, kun he tekivät kauppoja, kauppakohteen hinta olisi vastannut enemmän kohteen todellista arvoa. Ostaja on siis maksanut ylihintaa kohteesta ja myyjän on alennettava kaupankohteen hintaa korjauskustannusten vuoksi jälkikäteen.
Jos kuntotarkastaja ei ole tehnyt työtään huolellisesti, kuntotarkastuksen tilaaja voi vaatia palkkion alennusta, palkkion palautusta tai sopimuksen purkua. Jos myyjä osoittautuu varattomaksi, korvausvastuu kaupan kohteen virheestä voi siirtyä kuntotarkastajalle, jos hän on tehnyt tarkastuksen huolimattomasti. Kuntotarkastajan vastuu on kuitenkin toissijainen verrattuna myyjän vastuuseen.
Myyjän vastuun rajoittaminen
Kuntotarkastuksen tekeminen on yleensä tärkeä osa myyjän vastuun rajoittamista. Asunto- ja kiinteistökaupassa on voimassa osapuolten välinen sopimusvapaus. Sopimuksella ei voi kuitenkaan rajoittaa ostajan oikeuksia liittyen kiinteistön virheisiin kuin vain yksilöidysti. (Maakaari luku 2: 9.2 §) Asuntokaupassa sopimusehto, joka poikkeaa asuntokauppalain säännöksistä ostajan vahingoksi on yleensä mitätön, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja on kuluttaja. Jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, asuntokauppalain säännöksistä voidaan poiketa sopimusvapauden mukaisesti kirjallisesti. Kuluttaja ostajan asemaa ei kuitenkaan voi heikentää siitä, mikä se lain mukaisen minimin mukaan on ja sopimuksella voidaan rajoittaa ostaja oikeuksia vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. (Asuntokauppalaki luku 6: 2.2 §)
Kuntotarkastuksen avulla osapuolet pystyvät paremmin jakamaan vastuun kohteessa mahdollisesti olevista virheistä. Kuntotarkastus antaa kummallekin osapuolelle enemmän tietoa kauppakohteen kunnosta, joten he voivat paremmin arvioida sekä kauppahintaa että sitä miten virhevastuu jakautuu. Tällaisen vastuunjaon on kuitenkin oltava selkeä, koska lainsäädännön mukaan vain yksilöidyt vastuunrajoitusehdot poistavat myyjän virhevastuun. Tämä hyödyttää kumpaakin osapuolta, koska jos vastuun jakaminen on selkeää, siitä ei tarvitse enää jälkikäteen kamppailla oikeudessa, jos kohteesta löytyy virhe.
Vastuunrajoitusehto, joka rajaa myyjän vastuun ulkopuolelle kuntotarkastusraportissa mainitut puutteet ei ole riittävä. Ensinnäkin, ostaja on näistä jo tietoinen, joten ne ovat automaattisesti rajattu myyjän vastuun ulkopuolelle. Toiseksi, tällainen muotoilu ei ole yleensä tarpeeksi yksilöity voidakseen rajoittaa myyjän vastuuta lain mukaisesti.
Kuntotarkastuksen avulla voi löytyä syitä epäillä kohteessa olevan piileviä virheitä ja näin kuntotarkastuksen avulla voidaan merkitä kauppakirjaan kaikki tai ei mitään sopimus, joko myyjä tai ostaja on vastuussa kaikista vioista, tai he voivat sopia jonkinlaisesta vastuun jakamista. Ostaja ja myyjä voivat vaikka sopia, että koska kuntotarkastuksen mukaan tapahtunut vesivahinko voi johtaa homeongelmaan, niin ostaja on siitä vastuussa. He voivat myös sopia, että myyjä on vastuussa mahdollisesta homeongelmasta tiettyyn rahasummaan tai määräaikaan asti. Tällainen riskien jakaminen voi helpottaa tilannetta kummallekin osapuolelle, kumpikin osapuoli on tietoinen mahdollisesta riskistä he voivat sopia kauppahinnasta sen perusteella ja kumpikin osapuoli tietää kuka tulee olemaan vastuussa ja missä suhteessa, jos ongelma ilmenee. Tämä vähentää tappelua oikeudessa.
Tällaisen vastuunrajoitusehdon kirjoittaminen on voi kuitenkin olla melko haastavaa. Myyjän vastuuta voi rajata vain yksilöidysti ja tarkasti. Lähtökohtaisesti myyjä on vastuussa kohteessa olevasta virheestä. Tästä poikkeaminen sopimuksella voi olla hyvin suppeaa. Puutteellisesti yksilöity ehto ei rajoita myyjän vastuuta. Yksilöidyn rajoitusehdon on pystyttävä kattamaan kaikki sellaiset virheet, joista myyjän vastuuta halutaan rajoittaa, muuten ostaja voi haastaa myyjän oikeuteen näistäkin virheistä tai niistä johtuvista virheistä. Tämä voi kuitenkin olla vaikeaa, jos kyseessä on yksityishenkilöiden välinen kauppa, joilla ei ole tietoa ostajan oikeuksista ja myyjän vastuista. Kummallakin osapuolella voi myös olla omat syynsä suhtautua epäilevästi virhevastuu rajoitusehtoihin. Tämän vuoksi onkin järkevintä tehdä vastuunrajoitusehdot ennen kuin kauppahinnasta on sovittu, koska tämä voi vaikeuttaa sopuun pääsemistä entisestään.
Oikeuskäytäntö liittyen vastuunrajoitusehdon muotoiluun
Kuntotarkastuksiin liittyen ei ole ollut paljoa oikeuskäytäntöä, mutta Korkein oikeus on ratkaisut muutaman tapauksen liittyen myyjän vastuuta rajoittaviin ehtoihin KKO 2004:78 ja KKO 2009:31.
Tapauksessa KKO 2004:78, KKO:n mukaan ehto, jonka mukaan myyjä ei ollut vastuussa kuntokartoituksessa ”havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista” ei ollut riittävä. Tapauksessa kaupan jälkeen ilmeni, että rakennuksessa oli rakenteellisia virheitä, jotka johtivat kosteusvaurioihin, jotka mainittiin kuntotarkastusraportissa. Kauppakirjassa ei ollut yksilöidysti rajoitettu myyjien vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta, joten ostajalla oli oikeus vaatia hinnanalennusta vastuunrajoitusehdon estämättä. KKO arvioi vastuunrajoitusehtoa tiukasti sen sanamuodon mukaan. Ehto koski havaittuja puutteita ja niiden seurauksia, vaan se ei koskenut niitä puutteita, jotka aiheuttivat havaitut puutteet.
Tapauksen KKO 2004:78 aiemmin käsitellyt hovioikeus oli kuitenkin ottanut vastuunrajoitusehdon huomioon joustavammin. Arvioidessaan hinnanalennuksen määrää, hovioikeus huomautti, että ostajat olivat ottaneet tietoisen riskin siitä, että hyväksyessään vastuunrajoitusehdon, kosteuden syiden poistaminen ja vaurioiden korjaaminen vaatisi muitakin toimenpiteitä kuin kuivatus. Tämän vuoksi hovioikeus alensi hinnanalennuksen määrää. Tällainen arviointi jakoa virhevastuuta ja sen kustannuksia kummallekin osapuolelle, ottaen huomioon, että ostajat olivat hyväksyneet vastuunrajoitusehdon, mutta se ei evännyt virheeseen vetoamista täysin.
Toisessa KKO:n tapauksessa KKO 2009:31, kauppakirjan vastuunrajoitusehdon mukaan myyjä ei vastannut ”kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista”. Kuntotarkastuksessa oli huomautettu eräistä rakennuksen kattoon liittyvistä riskeistä, mutta siinä ei ollut havaittu rakennuksen yläpohjan kosteusvauriota. Ehdossa oli rajattu pois myyjän vastuu vain kuntotarkastuksessa havaittuihin puutteisiin, joten vastuunrajoitusehto ei koskenut kosteusvauriota. Tapaukseen ei vaikuttanut se, että kosteusvauriot ilmenivät sellaisessa paikassa, jossa kuntotarkastuksessa havaitut puutteet olisivat voineet aiheuttaa vaurioita.
Jos osapuolet haluavat lisätä kauppakirjaan jonkinlaisen vastuunrajoitusehdon, sen kirjoittamiseen kannattaa käyttää ammattiapua.
Jäikö teille vielä kysyttävää siitä, miten vastuu jaetaan ja miten sitä voisi rajoittaa? Ottakaa meihin yhteyttä, niin saatte lisätietoa!
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843