Alkuperäinen asuntokauppalaki (AskL) tuli voimaan 1.9.1995. AsKL 2:19 ja 19a–b § käsittelevät perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asetettavaa vakuutta ja tulivat voimaan 1.9.1998. Tämän ohella tehtiin samanaikaisesti tarkistuksia asuntokauppalain 4:14 §:ään ja 4:18 §:ään. Asuntokauppalain viidennessä luvussa säännellään ostajan oikeudesta vedota ensimmäisen myyjän tai laitetoimittajan virheeseen, mutta sitä kuitenkin on rajoitettu mainitun ajankohdan jälkeen tapahtuneisiin esimyynteihin. Jos yhtiön osakkeita on ryhdytty tarjoamaan ostettavaksi ennen AsKL 2:19 ja 19 a–b §:ien voimaantuloa, ei edellä mainittuja pykäliä sovelleta. Jos asunto on myyty myös ennen 4:14 §:n voimaantuloa, ei kyseistä pykälää sovelleta. On hyvä kuitenkin huomioida, ettei näillä ajallisilla rajauksilla ole nykypäivänä paljoakaan merkitystä, sillä asuntokauppalain ja 1.9.1998 säännösten voimaantulosta on kulunut yli kymmenen vuotta.
Nykyisen lainuudistuksen myötä riittää, että asuntoyhteisön osakkeita, osuuksia tai asuntoyhteisölle lisää rakennettavia asuinhuoneistoja on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen lainuudistuksen voimaantuloa, jotta asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä ei sovelleta. Asuntokauppalain 2:1 §:n ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan sen 1 kohdan mukaan yhteisöosuuden tarjoamista sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta ja lain 2 kohdan mukaan yhteisöosuuden tarjoamista sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, mutta hänen on yhteisöosuuden varaamiseksi maksettava rahamäärä, joka ylittää neljä prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta.
Yllämainitun lisäksi asuntokauppalain 3 lukua ei sovelleta ennen lain voimaantuloa tehtyyn varaukseen tai tarjoukseen. 4:3a § ja 7:7 §, jotka koskevat valmiin uuden asunnon kaupassa ja perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asetettavaa vakuutta ja sitä koskevan todistuksen toimittamista, ei sovelleta, jos rakennusta tai sille lisää rakennettavia asuinhuoneistoja koskeva rakennuslupa on myönnetty ennen asuntokauppalain uudistuksen voimaantuloa. 7 luvun 2a §:n säännöksiä pantinhaltijan vastuusta ei sovelleta vahinkoihin, jotka pantinhaltija on itse aiheuttanut menettelyllään ennen lainuudistuksen voimaantuloa.
Asuntokauppalain tarkoittamat asunto-osakeyhtiön osakkeet
Asunto-osakeyhtiöön sovelletaan asuntokauppalakia. Asunto-osakkeiden kauppaan ja soveltuvin osin asunto-osakkeiden vaihtoon sovelletaan myös asuntokauppalakia.
Asuntokauppalain mukaan asunto-osake on osake, joka ”asunto-osakeyhtiön tai muun osakeyhtiön osaketta, joka yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa”.
Asuntokauppalaki
Lain esitöiden mukaan asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat asuntokauppalaissa tarkoitettuja asunto-osakkeita, jos niihin liittyy oikeus tietyn asuinhuoneiston hallintaa. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) mukaan asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joissa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi ja jonka jokainen osake yksin tai toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.
Asuntokauppalain asunto-osakkeella ei tarkoiteta vain asunto-osakeyhtiön osaketta, vaan asunto-osake voi olla muun osakeyhtiön osake, jos se yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa tuottaa hallintaoikeuden osakehuoneistoon.
Edellä mainitun kannalta sillä ei ole merkitystä, antaako osake asunnon hallintaoikeuden lisäksi muita oikeuksia. Asunnon hallintaoikeudet voivat perustua joko yhtiöjärjestykseen, yhtiökokoukseen tai hallituksen päätökseen.
Lain esitöiden mukaan sen sijaan ”– – muuta tarkoitusta varten kuin rakennuksen omistamista ja hallintaa varten perustetun osakeyhtiön osakkeita ei voida pitää asunto-osakkeina pelkästään sillä perusteella, että niiden omistamiseen kytkeytyvä äänivalta tuottaa äänten enemmistön kautta tosiasiallisen oikeuden määrätä yhtiön omaisuuteen kuuluvan asuinhuoneiston, esimerkiksi työsuhdeasunnon käytöstä”.
Asuntokauppalain esityöt
Lisäksi lain esitöiden mukaan tällainen muu osakeyhtiö, joka on perustettu asuntotarkoitusta varten ja jonka hallitsemien huoneistojen lattiapinta-alasta yli puolet on varattu osakkaiden asuinhuoneistoksi, on joko keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö tai ennen 1.3.1926 rekisteröity osakeyhtiö, jos siihen sovelletaan asuntokauppalakia. Jos asunto-osake oikeuttaa asuinhuoneiston lisäksi hallitsemaan myös muita yhtiön hallitsemia tiloja, kuten autotallia, autopaikkaa, asunnon kohdalla olevaa pihamaata tai säilytys- ja varastotiloja, on tällöin myös kyse asuntokauppalain tarkoittamasta asunto-osakkeen kaupasta.
Asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka eivät ole asuntokauppalain tarkoittamia
Asunto-osakeyhtiön osakkeet eivät ole asuntokauppalain tarkoittamia asunto-osakkeita, jos ne oikeuttavat yksinomaan muiden tilojen kuin asuinhuoneistojen hallintaan. Tällaisiin asunto-osakeyhtiön osakkeisiin ei sovelleta asuntokauppalakia, vaan kauppalakia. Poikkeuksena kuitenkin on AsKL 4:1 §:ssä tarkoitettu tilanne, jossa perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon käyttöön otettavaksi ensimmäistä kertaa, tai kun elinkeinoharjoittaja muuten myy asunnon käyttöön otettavaksi ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen ja samassa yhteydessä myydään osake tai osuus, joka oikeuttaa hallitsemaan asumiseen läheisesti liittyviä tiloja, kuten asuinrakennusten yhteydessä olevia autotalleja tai varastotiloja.
Viitatut lait:
Asuntokauppalaki ( 23.9.1994/843 ) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L2P1
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua asuntokauppoihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiimme. Yhteystiedot löytyvät alla olevan linkin kautta.