Pääsy osakehuoneistoon
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja ei ole ainoa, jolla on tarvittaessa pääsy osakehuoneistoon. Laki säätää, että tietyillä muilla henkilöillä on oikeus päästä osakehuoneistoon tarpeen tullen. AOYL 8 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan näitä henkilöitä ovat hallituksen jäsenet, isännöitsijä, sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttama henkilö. Laki myös säätää, että tätä oikeutta voi käyttää vain, jos osakehuoneiston kunnon tai hoidon valvominen sitä edellyttää. Myös kunnossapito- tai muutostöiden aikana taikka niiden valvomista varten voi tämän lain nojalla päästä osakkeenomistajan omistamaan osakehuoneistoon.
Käynti on lain mukaan toteutettava ja järjestettävä osakkeenomistajalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana, ellei käynnin tai työn kiireellisyys sitä estä. Huoneistoon ei yleensä tulla ilman ilmoitusta etukäteen. Vuokralainen on osakkaan tavoin yhtä lailla oikeutettu hyväksymään ja sopimaan käynnin ajankohdasta (HE 1990 s. 59).
Huoneiston haltija ei voi kieltäytyä käynnistä ilman perustetta. Kieltäytyessään, hän saattaa joutua vahingonkorvausvelvolliseksi yhtiötä kohtaan, jos kieltäytymisestä aiheutuu esimerkiksi esineellistä vahinkoa tai töiden viivästymisestä johtuvaa taloudellista vahinkoa.
Käynnin yhteydessä on myös mahdollista ottaa asunnosta valokuvia. Kuvaamista rajaa rikoslain 24 luvun 6 §, jonka mukaan henkilö syyllistyy salakatseluun, jos kuvaa toista henkilöä kotirauhan suojaamissa paikoissa. Valokuvaaminen on kuitenkin mahdollista, jos kuvaus tapahtuu kuvattavan henkilön suostumuksella. Kuvata voi kuitenkin ilman osakkaan suostumistakin, jos siihen on olemassa perusteltu syy. Esimerkiksi voi olla tietyn vaurion lähteen dokumentointi. Valokuvia tulee kuitenkin ottaa vain sen verran, kun on tarpeen, sekä osakkaan yksityisyyttä kunnioittaen.
Laissa on ennakoitu myös tilanteet, joissa osakas tai huoneiston haltia kieltäytyy päästämästä isännöitsijää tai hallituksen jäsentä huoneistoonsa. Silloin on yhtiön edustajalla AOYL 8 luvun 1 §:n 3 momentin mukaan oikeus saada poliisilta virka-apua tilanteen ratkaisemiseen. Tästä oikeudesta nauttivat vain hallituksen jäsenet ja isännöitsijä, heidän valtuuttamilla henkilöillä samanlaista oikeutta ei ole.
Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan sekä varoituksen antaminen
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi tietyissä tilanteissa ottaa osakehuoneiston hallintaansa, joka on tehty mahdolliseksi AOYL 8 luvun 2 §:n 1 momentin avulla. Laissa on määritelty viisi tilannetta, jolloin hallintaan ottaminen on mahdollista: osakas ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai AOYL 8 luvun 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja, tai osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Osakehuoneiston käyttäminen muuhun tarkoitukseen, kun siihen mihin yhtiöjärjestyksessä määrätty voi tuoda mukanaan osakehuoneiston hallintaan ottamisen yhtiökokouksen päätöksellä. Lisäksi laissa on perusteeksi tuotu myös häiritsevän elämän vietto, sekä yhtiön järjestyksen rikkominen.
Ennen hallintaanottoa osakas saa yhtiön hallitukselta kirjallisen varoituksen. Mikäli huoneisto on vuokrattu tai muulla tavalla jonkun muun käytössä, täytyy varoitus toimittaa myös heille tiedoksi. Varoituksessa on lain mukaan kerrottava sen antamisen peruste, sekä ilmoitettava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettava tiedoksi samalla tavalla kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään, tai muuten todistettavalla tavalla. Mikäli osakkeenomistajaa tai käyttöoikeuden haltijaa ei tavoiteta, varoituksen voidaan AOYL 8 luvun 3 §:n mukaan lähettää kirjatulla kirjeellä saajille. Sen katsotaan olevan toimitettu seitsemäntenä päivänä postittamisesta.
Tilanteissa, joissa osakkeenomistajan tai vuokralaisen henkilöllisyyttä ei tiedetä, voi varoituksen julkaista myös virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittaa siihen osakehuoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan.
Vasta sitten kun voidaan todeta, ettei varoituksella ole ollut toivottavaa vaikutusta, voidaan osakehuoneisto ottaa hallintaan. Hallintaanotto voi lain mukaan kestää enintään kolme vuotta siitä hetkestä, kun yhtiö on saanut huoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokouksessa päätetä aikaisemmasta ajankohdasta.
Varoituksen jälkeen yhtiö voi käyttää myös viranomaisen apua, jotta huoneisto saadaan hallintaan. Tämän jälkeen voidaan huoneisto vuokrata ulkopuoliselle henkilölle, jolla katetaan esimerkiksi maksamatta jääneet yhtiövastike tai muut kulut. Hallintaanottomenettely ei vaikuta osakkaan omistusoikeuteen, joten osakehuoneisto palautetaan osakkaalle hallintaanottoajan päätyttyä. Osakas saa myös sen osuuden vuokratuloista, jota yhtiö ei käytä omien saatavien suorittamiseen.
Osakehuoneistoa ei voida ottaa hallintaan, mikäli rikkomuksilla on ollut vain vähäinen merkitys. Tämä ei myöskään ole mahdollista, mikäli varoituksella on ollut toivottu vaikutus. Tällöin osakkaan on kuitenkin korvattava varoituksesta ja ylimääräisestä yhtiökokouksesta koituvat kulut. Päätös huoneiston hallintaanottamisesta tehdään aina yhtiökokouksessa yksinkertaisella äänten enemmistöllä. Päätöksessä on lain mukaan mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.
Hallintaan ottamisen päätöksen tiedoksianto, hallinnassa olevan osakehuoneiston vuokraaminen
Päätöksestä ottaa osakehuoneisto hallintaan on AOYL 8 luvun 4 §:n mukaan ilmoitettava osakkeenomistajalle, mahdolliselle vuokralaiselle ja muulle osakehuoneiston käyttöoikeuden saaneelle henkilölle 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Päätöksestä on ilmoitettava samalla tavalla, kuin AOYL 8 luvun 3 §:ssa säädetään varoituksen antamisesta. Muissa tapauksissa päätös on lain mukaan tehoton.
Sen jälkeen, kun päätöksestä on annettu tietää, voi osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu henkilö viedä päätös tuomioistuimen tutkittavaksi. Tuomioistuin päättää, onko päätöksessä kerrottu peruste AOYL 8 luvun 2 §:n mukainen. Tämä on tehtävä kuitenkin pantava vireille 30 päivän kuluessa siitä, kun päätöksestä on ilmoitettu.
Mikäli tuomioistuin hylkää AOYL 8 luvun 5 §:n 1 momentissa tarkoitetun yhtiökokouksen päätöstä koskevan kanteen, tälläinen tuomioistuimen päätös saadaan panna täytäntöön niin kuin vuokralaiseen kohdistunut häätötuomio. Mikäli osakehuoneiston yhtiön hallintaan ottaminen perustuu lain 2 §:n 1 momentin 1 kohtaan, vuokralaista tai muuta käyttöoikeuden saanutta ei voi häätää, ellei tälle ole annettu yhtiön päätöstä osakehuoneiston hallintaan ottamisesta.
Huoneiston vuokraamisen sen jälkeen, kun se on otettu yhtiön hallintaan mahdollistaa myös AOYL 8 luvun 6 §. Tämän pykälän mukaan hallituksen on hallintaan ottamisen jälkeen viipymättä vuokrattava kyseinen huoneisto käyvällä hinnalla. Jos hallintaanotto ei johdu huoneistossa jo asuvasta vuokralaisesta, tehdään uusi vuokrasopimus ensisijaisesti tämän kanssa. Mikäli huoneisto ei ole tarvittavan hyvässä kunnossa vuokraamista varten, voidaan tarvittavat korjaustyöt tehdä osakkeenomistajan lukuun.
Yhtiöllä on lain mukaan oikeus periä vuokratulosta ne kulut, jotka vuokraamisesta ja mahdollisista korjaustöistä tai muista töistä ovat koituneet. Ylijäävä osuus tilitetään viivytyksettä osakkeenomistajalle itselleen.
Mikäli osakkeet siirtyvät uudelle omistajalle sen jälkeen, kun päätös ottaa huoneisto yhtiön hallintaan on tehty, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa vain silloin kun hän on suorittanut 6 §:n 2 momentissa tarkoitetut erääntyneet saatavat. Tilanteissa, joissa asunto on 6 §:n 1 momentin mukaisesti annettu vuokralle, vuokrasuhdetta uutta omistajaa kohtaan määräytyy asuinhuoneistosta annetun lain mukaisesti tai liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesti. Vuokralaisen hallintaoikeus huoneistoon kuitenkin lain mukaan päätyy viimeistään silloin, kun yhtiön hallintaoikeus päättyy, mikäli kyse ei ole irtisanomisesta. Tätä sovelletaan riippumatta siitä, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu.
Mikäli tarvitset neuvoa osakehuoneiston hallintaanottamiseen liittyvissä kysymyksissä, olehan yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme. Yhteystiedot Kiinteistöriitalakimiehiimme https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Lue lisää aiheesta Isännöitsijän ja hallituksen rooleista https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2312
Rikoslaki 24 luku 6 § https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1889/18890039001#L24
AOYL https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Asuinhuoneiston vuokraamisesta annettu laki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481
Liikehuoneiston vuokraamisesta annettu laki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950482
HE 1990 s. 59 https://www.eduskunta.fi/FI/vaski/HallituksenEsitys/Documents/he_216+1990.pdf