Ostajan ja myyjän kaupan jälkeiset vastuut
Vaikka suurin osa Suomen asuntokaupoista onnistuukin ilman ongelmia, näin ei kuitenkaan aina käy. Tämän vuoksi sekä ostajalla että myyjällä on kaupan jälkeisiä vastuita. Ostetussa asunnossa saattaa ilmetä laatu virheitä, joista myyjä voi olla vastuussa ja ostajan on tarkastettava asunto ja maksettava kauppahinta. Vastuukysymysten selvittäminen voi viedä huomattavasti aikaa ja rahaa. Jos asiasta tapellaan oikeudessa, riita-asian oikeudenkäyntikustannukset voivat olla tuhansia ellei jopa kymmeneen tuhanteen euroon asiantuntija- ja oikeudenkäyntikuluina. Vaikka kotivakuuksissa usein onkin oikeusturvavakuutus, se ei useinkaan riitä omien kustannusten maksamiseen ja riita-asian hävinneellä on usein velvollisuus maksaa voittajan oikeudenkäyntikulut. Sovinto on siis monin tavoin hyödyllisempi ratkaisu molemmille osapuolille.
Ostajan vastuu
Laatu virheiden osalta ostajan tärkein velvollisuus on tutustua ostettavaan asuntoon ja maksaa kauppahinta myyjälle kauppaehtojen mukaisesti. Erilaiset lyhyet maksuviivästykset ja maksusuunnitelmien muutokset ovat harvinaisia, mutta niitäkin tapahtuu ja yleensä ne ovat vain väliaikaisia tapahtumia, joista yleensä selvitään sopuisasti ja viivästyskorkoa maksamalla.
Jos ostaja ei maksa kauppahintaa kauppakirjassa sovitussa aikataulussa, myyjä voi joutua turvautumaan tuomioistuimeen kauppahinta saatavan perimiseksi. Tuomioistuimessa voi myös vaatia koko kaupan purkamista, jos viivästys ja ostajan laiminlyönti on olennainen. Tähän voidaan varautua myös myyjää turvaavilla kauppaehdoilla.
Velan periminen tuomioistuimen kautta on melko hankalaa ja oikeudenkäynnit ovat pitkiä. Osakeasuntokaupassa osakekirjan panttausta käytetään vakuudeksi siinä tilanteessa, että ostaja ei pysty tai suostu maksamaan koko kauppahintaa. Tässä tilanteessa osakekirja voidaan myydä kauppahintavelan maksamiseksi kauppakirjan ehtojen mukaisesti. Tämä on nopea ja tehokas tapa hoitaa asia.
Kiinteistön kaupassa tämä ei onnistu niin helposti. Panttioikeus kiinteistöön muutetaan rahaksi joko vapaaehtoisella kaupalla tai ulosmittaamalla kiinteistö. Ulosmittausta seuraa virallinen pakkohuutokauppa ja kummatkin ovat virallistoimia, joihin tarvitaan tuomioistuimen päätös. Tuomioistuinmenettely on usein hidas ja kallis prosessi, joten on järkevää pyrkiä ratkaisemaan maksuviivästys sovinnollisesti. Maltti ja viivästyskorkojen maksamisella yleensä selvitään näistä tilanteista.
#Ostajan on tutustuttava asuntoon
Myyjällä ja kaupassa mahdollisesti mukana olevalla kiinteistönvälittäjällä on laaja velvollisuus kertoa ostajalle kaupan kohteesta ja muista kaupan päättämiseen liittyvistä seikoista, mukaan lukien siihen liittyvät asiakirjat. Ostajalla on kuitenkin velvollisuus ja vastuu, tutustua tarkasti ostettavaan asuntoon ja asunnon asiakirjoihin itse ennen kauppaa. Ostaja yleensä menettää vetoamismahdollisuuden virheeseen, jonka hän olisi voinut havaita ennen kaupan päättämistä tai josta hän on saanut tiedon ennen kauppaa.
Asiantuntijoiden tekemän kuntotarkastuksen tekeminen ennen kauppaa saattaa myös kannattaa, jotta saadaan mahdollisimman hyvä lopputulos. Kuntatarkastuksen tekemistä kannattaa harkita jo muutaman vuoden ikäisissä omakotikiinteistöissä tai jopa aivan uusissakin taloissa se voi olla perusteltua. Joissakin maissa kuntotarkastus on jopa pakollinen.
Ostajan asema tiedonsaajana on merkittävästi parantunut sen jälkeen kun sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kaupassa myyjälle on asetettu selkeä velvollisuus kertoa olennaiset asiat asunnosta tai kiinteistöstä ostajan päätöksen tekoa varten.
Myyjän vastuu käytetyn asunnon kaupassa
Myyjä vastaa käytetyn asunnon kaupassa siitä, että asunto on sellainen kuin ostajalle on myyty. Myyjän vastuuseen ei vaikuta se oliko hänellä mitään tekemistä virheen kanssa tai oliko hän edes virheestä tietoinen. Vaikka vastuuseen yleensä liitetään jonkin asteinen idea syyllisyydestä tai virheen aiheuttamisesta, mutta asunto tai kiinteistö kaupoissa myyjän vastuu on kuitenkin tätä laajempi.
Kaupassa virhe tarkoittaa sitä, että asunto poikkeaa siitä, mitä kaupassa on sovittu. Virhe voi olla olemassa myyjän siitä tietämättä. Tällainen on niin sanottu salainen tai piilevä virhe. Jos virhe on kuitenkin myyjän tiedossa ja myyjä tahallaan tai huolimattomuuttaan antaa asunnosta vääriä tietoja tai jättää asioita kertomatta, myyjälle saattaa syntyä vahingonkorvausvastuu ja vastuu erehdyttämisestä.
Myyjä on vastuussa asunnosta antamistaan tiedoista, mukaan lukien ne tiedot, joita antaa kiinteistönvälittäjä tai muu myyjän edustaja ja myös isännöitsijäntodistuksen tiedot. Jos virhe on kuitenkin isännöitsijätoimiston tekemä, tai jos kiinteistönvälittäjä on toiminut ammattitaidottomasti tai huolimattomasti, vastuu virheestä voi siirtyä myyjältä näille osapuolille.
Käytetyn asunnon laatuvirhe tarkoittaa sitä, että asunto ei vastaa sitä, mistä kaupassa on tai on katsottu sovituksi. Asunnon on vastattava myyjän antamia tietoja ja jos virheellisten tietojen voidaan arvioida vaikuttaneen kauppaan, on kyseessä laatuvirhe. Laatuvirhe voi liittyä asunnon kuntoon, varusteisiin, rakenteisiin tai ominaisuuksiin. Asunnon virheellisyys voi johtua myös siitä, että myyjä on jättänyt antamatta tiedon seikasta josta hän on tiennyt tai hänen oletetaan tienneen ja josta ostaja oletti saavansa tiedon ja tämä seikka on lisäksi vaikuttanut kauppaan eli ostajan päätökseen.
Ostajalla on oltava mahdollisuus ja on hänen velvollisuutensa tarkastaa asunto ennen kauppaa ja jos seikka oli havaittavissa ennen kauppaa ostajan tarkastuksessa, ei ostaja voi siihen enää yleensä vedota. Ostaja ei myöskään voi vedota virheeseen, josta hänen oletetaan tienneen tai joka olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Pinta-ala virheet olivat ennen usein riita-asian kohteina, mutta nykyään pinta-alan laskeminen on järjestelmällistetty, joten pinta-alat lasketaan samalla tavalla eikä näitä ongelmia enää esiinny paljoa. Pinta-ala eroja arvioitiin asunnon kokonaisuuden kannalta. Alle kymmenen prosentin pinta-ala eroista ei ole kannattanut riidellä.
Myyjän on kerrottava ostajalle asunnon kodinkoneiden kunnosta, mahdollisista lämpö- ja vesivuodoista ja rakenteellisista vioista. Myyjän on myös annettava tiedot tulevista korjauksista asunnossa tai asunto-osakeyhtiössä. Ostaja voi hyväksyä myyjän tiedonannot laitteista ja rakenteista eikä hänen tarvitse tarkastaa niitä ilman erityistä syytä.
Jos asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli aihetta olettaa, se on virheellinen, joten arvioitavaksi tulee mikä on asunnon kauppahinnan ja laadun suhde toisiinsa. Myös väärät tiedot asunnon ympäristöstä, mukaan lukien palvelut ja kaavoitus voivat olla virheitä. Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, hän ei myöskään saa markkinoida asuntoa virheellisillä tiedoilla.
Käytetyn asunnon kaupassa voi tulla myös kyseeseen taloudellinen virhe. Nämä ovat ylimääräisiä kustannuksia, jotka liittyvät asunnon omistamiseen tai käyttöön, kuten taloyhtiön lainaosuuden määrä tai asunnon korjausten aiheuttamat kustannukset. Myyjä on vastuussa sekä antamattomista tiedoista että virheellisistä tiedoista. Taloudellinen virhe voi johtua myös siitä, että velvoitteet ovat merkittävästi suuremmat kuin ostajalla oli aihetta olettaa, johtuen kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman seikan johdosta, kuten vaikka epäonnistunut putkiremontti. Jos esimerkiksi jo tehty putkiremontti pitääkin uusia, nämä kustannukset voivat aiheuttaa taloudellisen virheen.
Jos asuntokauppa tehdään kahden kuluttajan kesken, myyjän vastuuta virheiden johdosta voidaan rajoittaa. Rajoitukset on kuitenkin tehtävä yksilöidysti ja merkittävä kauppakirjaan. Tällaiset ehdot eivät kuitenkaan vapauta vilpillistä myyjää vastuustaan.
Virheiden seuraamukset vaihtelevat tilanteen mukaan. Jos ostaja ei ole vielä maksanut koko kauppahintaa huomatessaan virheen, hän voi pidättyä kauppahinnan maksusta virhettä vastaavalla summalla. Usein virheet kuitenkin paljastuvat vasta sitten kun asunnossa o jo jonkin aikaa asuttu ja kauppahintakin on usein jo maksettu. Tällaisessa tilanteessa virheen korjaaminen on luontevin tapa korjata asia.
Jos virhettä ei korjata, kyseeseen voi tulla hinnanalennus virhettä vastaavasti tai kohtuullisesti. Jos virhe on kohtuullisesti korjattavissa, hinnanalennus on yleensä virheen korjauskustannusten suuruinen. Hinnanalennuksen määrään vaikuttaa se, onko ostaja täyttänyt oman tarkastusvelvollisuutensa ja kuinka hyvin. Hinnanalennus voidaan määrätä, vaikka myyjä ei olisi tiennyt virheestä. Hinnanalennuksen sijaan kyseeseen voi tulla myös vahingonkorvaus, jos myyjä on käyttäytynyt huolimattomasti. Jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, ostajalla on oikeus purkaa kauppa.
Virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun se olisi pitänyt havaita. Jos myyjä on kuluttaja, virheestä on ilmoitettava kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Tämä määräaika on määrätty ensisijaisesti tavallisen, oman asuntonsa myyvän kuluttaja myyjän suojaksi. Tämä vanhenemisaika koskee sellaisiakin tapauksia, joissa virhe tulee ilmi vasta kahden vuoden jälkeen. Jos taas myyjänä on elinkeinonharjoittaja, vaatimukselle ei ole erityistä vanhentumisaikaa.
Myyjän vastuu uuden asunnon kaupassa
Uuden asunnon virhe voi koskea asunnon laatua, viranomaisten määräyksiä tai asunnosta annettuja tietoja ja asunto on virheellinen, jos se ei vastaa sitä, mitä katsotaan sovituksi tai mitä ostajalla oli aihetta olettaa. Asunto voi olla virheellinen myös, jos se ei vastaa rakennusvalvontaviranomaisten säännöksiä ja määräyksiä, jotka olivat voimassa, kun rakennus hyväksyttiin käyttöönotettavaksi eli jos rakentamista koskevia määräyksiä ei ole noudatettu. Uusi asunto voi olla myös virheellinen, jos asunnon ominaisuudet aiheuttavat tai niiden oletetaan aiheuttavan terveydellistä haittaa. Terveydellistä haittaa saattaa aiheuttaa rakennusmateriaalit tai se miten niitä on käsitelty.
Uuden asunnon virheet usein johtuvat siitä, että rakennustyössä ei ole noudatettu hyvää rakennustapaa, ammattitaitoa ja huolellisuutta. Virhe voi johtua valituista materiaaleista, rakenteista, työtavoista ja rakentamisolosuhteista. Kyseessä voi olla kuitenkin myös puhtaat työvirheet joita ei voi koskaan täysin välttää. Materiaalien laadusta voidaan sopia, mutta jos se ei ole sitä laatutasoa, josta on sovittu, kyseessä on virhe.
Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa myyjän antamia tietoja ja myyjän antamien väärien tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa myös virhe, jos myyjä jättää antamatta tiedon, josta hänen oletetaan tienneen ja josta ostaja oletti saavansa tiedon ja tämä seikka on vaikuttanut ostajan päätökseen. Asian arviointiin vaikuttaa ostajan mahdollisuus tarkastaa asunto ennen kauppaa. Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, joka on jättänyt antamatta ostajalle tiedon seikasta, josta hänen olisi pitänyt kertoa ostajalle elinkeinonharjoittajan asetuksen mukaan.
Myyjän on annettava ostajalle asunnon laitteiden käyttöohjeet ja ohjeet arkojen tai erityistä hoitoa vaativien materiaalien käsittelyyn. Ohjeet annetaan ostajan yleisen elämänkokemuksen mukaisesti, eli sen perusteella mitä hänen pitäisi itsekin tietää. Kirjalliset hoito- ja käyttöohjeet on kuitenkin hyvä antaa epäselvyyksien välttämiseksi.
Ostaja voi pidättyä kauppahinnan maksamisesta virhettä vastaavalla summalla. Ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai oikaistaan niin, ettei siitä synny ostajalle kustannuksia. Vaatimuksen tekemisessä ei kuitenkaan kannata viivytellä, koska ostaja voi menettää oikeutensa vaatia korjaamista. Havaituista virheistä kannattaa ilmoittaa mahdollisimman pian, se yleensä auttaa myös korjaamisessa. Myyjä voi myös itse tarjoutua ja korjata virheen siitä tiedon saatuaan, vaikka ostaja ei sitä erikseen vaatisikaan. Oikaisu on tehtävä mahdollisimman pian sen jälkeen, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Korjaukset voidaan myös siirtää tehtäväksi osana vuositakuukorjausta tai sen jälkeen. Jos virhettä ei korjata, kyseeseen tulee kauppahinnan alennus virhettä vastaavasti tai kohtuullisesti.
Ostaja voi myös purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen. Vaatimus purkamisesta on myös tehtävä hyvin pian, mutta kohtuullisessa ajassa. Jos ostaja ei ole ilmoittanut virheestä ja vaatinut kaupan purkamista riittäväksi katsotun harkinta-ajan jälkeen, hänen oletetaan hyväksyneen asunnossa olevan virheen. Käytännössä tämä harkinta-aika on viikkoja, enintään kuukausia, ei vuosia.
Ostaja saattaa olla oikeutettu vahingonkorvauksiin asunnossa olevan virheen johdosta. Jos rakennuksen osasta tai materiaaleista aiheutuu itse asuntoon tai ostajan koti-irtaimistoon kohdistuva vahinko, myyjä on siitä korvausvastuussa riippumatta siitä oliko myyjä ollut huolimaton. Esimerkiksi putkivahingon aiheuttama vahinko asunnon pinnoille ja huonekaluille on myyjän vastuulla. Mutta jos vahinko kohdistuu ostajan muuhun omaisuuteen, myyjä on vastuussa vain, jos hän oli huolimaton.
Myyjä on yleisesti vastuussa kodinkoneiden ja muiden tarpeistoesineiden aiheuttamasta vahingosta, eikä se riipu hänen huolimattomuudestaan. Esimerkiksi viallinen pakastin, joka pilaa sisällä olevat ruoka-aineet ovat myyjän vastuulla. Myyjä ei vastaa sellaisesta vahingosta, jonka kodinkone aiheuttaa sellaiseen omaisuuteen, jolla ei ole välitöntä käyttöyhteyttä laitteeseen, ellei myyjä ole ollut huolimaton. Myös ostajan oma myötävaikuttaminen virheen syntymiseen tai sen suurenemiseen on otettava huomioon korvausta arvioidessa. Ostajan on siis oltava yleisesti huolellinen ja hänellä on velvollisuus pyrkiä rajoittamaan vahinkoa.
Myyjän vastuu ei kuitenkaan ole rajoittamatonta ja lopullista. Rakennusurakoitsija, tuotteen valmistaja, maahantuoja ja tuotteen myyjä ovat myös vastuussa rakennusvirheistä, materiaalivirheistä ja laitevioista. Asunnon myyjä voi siis esittää vaatimuksen muille vastuussa oleville osapuolille, jos hän on vastannut vahingosta ostajalle. Nämä vastuusuhteet olisi hyvä myös selvittää yhdellä kertaa saman aikaisesti, jos mahdollista.
Myyjä on velvollinen järjestämään uudelle asunnolle vuositarkastuksen, jossa asunnon mahdolliset virheet todetaan. Tarkastus on toimitettava vähintään 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Vuositarkastuksesta ja virheistä ilmoitetaan vakuuden asettajalle, joka on myös mukana tarkastuksessa tavallisesti. Vuositakuujärjestelmä on uuden asunnon rakennusurakan sopimusehtojen mukainen järjestelmä. Jos ostaja ei ilmoita virheestä ilmoitusajan kuluessa, hän todennäköisesti menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos virhe olisi pitänyt havaita määräajan kuluessa. Jos virhettä ei olisi voitu havaita määräajan kuluessa, siitä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Asunto-osakeyhtiön perustajalla eli gryderilla on uuden asunnon kaupassa erityisasema. Perustajaosakas on henkilö tai yhtiö, joka merkitsee taloyhtiönosakkeet sen perustamisen yhteydessä tai muuten omistaa asunto-osakkeen sen rakentamisvaiheen aikana. Tavallista kuluttajaa ei kuitenkaan pidetä perustajana, jos hän on ostanut osakkeen ennen rakentamisvaiheen päättymistä. Perustajaosakkaan erityisasema ulottuu myös myöhempiin omistajiin. Perustajalla on rakennuttajavastuu ja muita velvollisuuksia. Hänen velvollisuuksiinsa kuuluu rakentamisvaiheen turva-asiakirjojen luovuttaminen säilytettäväksi sekä rakennusaikaisen vakuuden ja muiden vakuuksien antaminen.
Jos asunnossa on virhe, asunnon myöhemmät omistajat voivat kääntyä suoraan ensimmäisen myyjän puoleen. Ensimmäinen myyjä on tavallisesti juuri perustajaosakas. Hän on vastuussa oman sopimusosapuolensa eli ensimmäisen ostajan lisäksi myös seuraaville omistajille. Jos virhe on syntynyt ensimmäisen kaupan jälkeen, ei myöhemmillä ostajilla ole oikeutta kääntyä ensimmäisen myyjän puoleen, eikä ensimmäinen myyjä ole voinut vaikuttaa virheeseen.
Ensimmäisen myyjän vastuu syntyy vain kerran, eli jos hän hyvittää virheen jollekin seuraavista omistajista, hänellä ei ole korvausvastuuta enää myöhemmälle omistajalle. Ensimmäisen myyjän korvausvastuu on myös vain yhtä laaja kuin se olisi ollut hänen omalle sopijakumppanilleen eli esimerkiksi ensimmäiselle ostajalle. Jos aiempi omistaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen, myös seuraavat omistajat ovat menettäneet tämän oikeuden.
Laitetoimittajalla on myös laaja vastuu, joka ulottuu paitsi hänen omaan sopijakumppaniinsa myös asunnon myöhempiin omistajiin ja asunto-osakeyhtiöön. Kuluttajaostajalla on myös kuluttajansuojalain mukainen oikeus esittää vaatimus laitetoimittajalle asunnon laitteissa olevista virheistä. Hän voi myös esittää vaatimuksen muulle elinkeinonharjoittajalle, kuten valmistajalle tai maahantuojalle, joka on luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten.
Jos teillä on lisäkysymyksiä ostajan tai myyjän velvollisuuksista asuntokaupoissa, ota meihin yhteyttä! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843
Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2001/20010130
Vahingonkorvauslaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1974/19740412
Kuluttajansuojalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038