Remontti osakehuoneistossa
Voiko taloyhtiö suorittaa kunnossapitotyön osakkaan kustannuksella?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaan taloyhtiöllä on lupa teettää remontti osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja lyö laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistajalla on lupa teettää remontti, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Remontista vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Taloyhtiö voi teettää kunnossapitotyön huoneistossa osakkaan kustannuksella pykälässä erikseen mainituissa tilanteissa. Tätä perustellaan sillä, että kiinteistössä saattaa olla sellainen korjaustarve, joka ulottuu useamman huoneiston alueelle. Yhtiö voi ryhtyä heti korjaustoimiin ja vaatia myöhemmin korvausta siltä henkilöltä, jolle remonttivastuu kuuluu. Taloyhtiö saa teettää osakkaan kustannuksella korjauksen, jos osakas on laiminlyönyt vastuulleen kuuluvan korjaustoimen ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osapuolelle. Useimmiten asunto-osakeyhtiö ryhtyy kunnossapitotoimiin osakkaan huoneistossa sen takia, että viasta koituu toisille huoneistoille haittaa, kuten esim. kosteusvaurioita. Mikäli on epäselvää, kenelle lopullinen kunnossapitovastuu kuuluu, on tärkeää pyrkiä selvittämään se ennen korjaustyön loppuunsaattamista.
Asunto-osakeyhtiön on käytettävä oikeuttaan suorittaa kunnossapitotöitä harkitusti. Lähtökohtaisesti korjausvastuussa oleva osakas teettää korjauksen ja hän voi itse valita korjaustyön laatutason. Jos osakkaan huoneistossa oleva vika ei aiheuta haittaa eikä vahinkoa naapureille, taloyhtiö ei voi teettää korjauksia. Osakkaan on kuitenkin ilmoitettava yhtiölle kunnossapitotöistään ja yhtiö voi valvoa niitä. Mikäli asunto-osakeyhtiö käyttää oikeuttaan suorittaa remontti osakkaan kustannuksella, on yhtiön ilmoitettava siitä osakkaalle ajoissa. Jos osakas laiminlyö vastuulleen kuuluvan kunnossapitotoimen ja siitä aiheutuu haittaa ja vahinkoa muille osakkaille, taloyhtiö voi vaatia korjaustoimen suorittamista tuomioistuimessa ajettavalla kanteella.
Osakkaan oikeus suorittaa kunnossapitotyö taloyhtiön kustannuksella
Osakkaalla on oikeus teettää kunnossapitotöitä asunto-osakeyhtiön kustannuksella vain silloin, kun yhtiö on laiminlyönyt remonttivastuunsa. Tällaisessa tilanteessa osakkaan on ensin vaadittava asunto-osakeyhtiötä tekemään korjaus ennen kunnossapitotoimeen ryhtymistä. Osakkaan teettämisoikeus koskee ainoastaan kiireellisiä töitä tai sellaisia töitä, joiden tekemättä jättämisestä aiheutuu haittaa osakkaalle. Jos taloyhtiö laiminlyö sellaisen kunnossapitotoimen, joka ei ole kiireellinen tai siitä ei aiheudu haittaa osakkaalle, osakas ei voi tehdä itse korjaustoimia. Osakas voi vaatia korjausten tekemistä vain asunto-osakeyhtiöltä. Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle kunnossapitotarpeesta kirjallisesti (lukuun ottamatta kiireellisiä korjauksia). Osakas voi teettää työn itse, jos yhtiö ei ole ryhtynyt riittäviin toimiin saatuaan kirjallisen huomautuksen. (Helsingin HO 30.10.2018 nro 1401).
Yhtiön ja osakkaan kannalta on kuitenkin perustellumpaa, että asunto-osakeyhtiö suorittaa vastuulleen kuuluvan korjaustoimen. Taloyhtiö vastaa silloin myös siitä, että korjaustoimi tulee asianmukaisesti suoritettua. Mikäli osakas suorittaa kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella, on hänellä näyttövelvollisuus siitä, että korjaustyö suoritettiin oikealla tavalla ja kohtuullisin kustannuksin. Seuraavassa ratkaisussa tarkasteltiin osakkaan teettämisoikeutta: (Turun HO 28.11.2012 nro 2491). Toisin sanoen, osakas ottaa riskin valitessaan korjaustavan. Osakkaan kannalta on siksi järkevämpää vaatia korjausta asunto-osakeyhtiöltä.
Mikäli remontti tehdään tai teetetään taloyhtiön kustannuksella, on suorittavalla osakkaalla näyttövelvollisuus siitä, että korjaustyö suoritettiin oikealla tavalla ja kohtuullisin kustannuksin. Osakas siis ottaa riskin.
Remontti taloyhtiön tiloissa
Onko osakkaalla oikeus teettää kunnossapitotyö yhtiön tiloissa?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:n mukaan osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa: 1) jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä; ja 2) jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Edellä 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkeenomistajalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Yhtiön on korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Osakkaalla on oikeus tehdä tai teettää kunnossapitotöitä yhtiön tiloissa, jos asunto-osakeyhtiön kunnossapitovelvoitteen laiminlyönti rajoittaa olennaisesti hänen osakehuoneistonsa käyttöä. Tällainen rajoite voi olla esim. toistuva vesivuoto katosta tai muu merkittävä asumista vaikeuttava vika. Osakkaan on ensin ilmoitettava kirjallisesti taloyhtiön vastuulle kuuluvasta kunnossapitotarpeesta yhtiölle ja vaadittava yhtiötä korjaamaan vika. Mikäli yhtiö ei kirjallisen huomautuksen jälkeen ryhdy riittäviin toimiin korjaustoimen suorittamiseksi, on osakkaalla oikeus teettää kunnossapitotöitä yhtiön tiloissa. Asumishaitan tulee kuitenkin olla merkittävä ja sellainen, jota tavallisen ihmisen ei voida edellyttää sietävän kuin lyhyen ajan. Osakkaan kannattaa käyttää rakennusalan asiantuntijaa yhtiön tiloissa tapahtuvissa korjauksissa, jotta osakas pystyy paremmin osoittamaan toimineensa huolellisesti.
Osakkaalla on oikeus tehdä tai teettää remontti yhtiön tiloissa, jos asunto-osakeyhtiön kunnossapitovelvoitteen laiminlyönti rajoittaa olennaisesti hänen osakehuoneistonsa käyttöä.
Mikäli tarvitset apua taloyhtiön kunnossapitoasioihin liittyen, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 2009/1599 (4 luku § 4 – 5) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L3P7