1 Asunto-osakeyhtiölaki ja sen soveltaminen
Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvussa määritellään lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet. Mikäli haluat tutustua kyseisiin säädöksiin tarkemmin itse, löytyvät ne täältä: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Asunto-osakeyhtiölaki – soveltamisala
Asunto-osakeyhtiölakia (AOYL) sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaisesti asunto-osakeyhtiöinä. Yhtiö voidaan rekisteröidä asunto-osakeyhtiönä, mikäli se täyttää asunto-osakeyhtiölle asetetut edellytykset. Tästä puhumme lisää seuraavassa kappaleessa.
Suomessa on mahdollista rekisteröidä myös sellainen asunto-osakeyhtiö, jonka hallinnassa oleva kiinteistö ja rakennus sijaitsevat toisessa valtiossa. Esim. monet suomalaiset omistavat lomakiinteistöjä ulkomailla, missä noudatetaan suomalaisen asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Tässä kannattaa kuitenkin olla tarkkana, sillä suomalaisen AOYL:n noudattamisesta saattaa seurata ongelmia ulkomaisessa tuomioistuimessa, missä tietynlaiset menettelyt ovat vieraita.
2 Asunto-osakeyhtiö ja asunto-osakeyhtiölaki
Mikä on asunto-osakeyhtiö ja sen tarkoitus?
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.
Asunto-osakeyhtiön on oltava osakeyhtiömuotoinen yhtiö. Yllä mainitut tunnusmerkit täytyy löytyä yhtiöstä, jotta se voitaisiin rekisteröidä asunto-osakeyhtiöksi ja jotta siihen sovellettaisiin asunto-osakeyhtiölakia. Yhtiö on asunto-osakeyhtiö vain silloin, kun yli puolet huoneistojen lattiapinta-alasta on yhtiöjärjestyksessä (yhtiön perustamisvaiheessa laadittu asiakirja) määrätty osakashallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Tämän lisäksi yli puolet osakashallinnassa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta täytyy olla asuinkäytössä.
Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on yhtiöjärjestyksen mukaan omistaa ja hallita rakennusta tai sen osaa. Yhtiö voi esim. omistaa rakennuksen, vaikka sen maapohja on toisen omistuksessa. On myös mahdollista, että maapohjan omistaa sekä asunto-osakeyhtiö että jokin muu taho, kuten toinen asunto-osakeyhtiö. Tällaisessa tilanteessa kannattaa kuitenkin osapuolten laatia hallinnanjakosopimus, missä sovitaan siitä, mihin osaan tontista hallintaoikeus kohdistuu.
Asunto-osakeyhtiö voi omistaa rakennuksen sijasta vain rakennuksen osan. Tämä mahdollistaa sen, että asunto-osakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö voi sijoittaa samaan rakennukseen. Tällaisessa tilanteessa yhtiöt omistavat rakennuksen yhdessä ja rakennuksen tilojen hallinta jaetaan hallinnanjakosopimuksella. Käytännössä rakennuksena pidetään sellaista rakennusta, jossa olevat huoneistot täyttävät asuinhuoneistolta edellytettävät tekniset ja rakenteelliset ominaisuudet.
Osakkeiden tuottama hallintaoikeus
Asunto-osakeyhtiölain mukaan jokainen asunto-osakeyhtiön osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkaiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa. Yhtiössä ei voi olla osakkeita, jotka eivät liity minkään tilan hallintaan. Jos osa yhtiön osakkeista ei tuota lainkaan hallintaoikeutta, ei sitä voida rekisteröidä asunto-osakeyhtiönä.
Osakkaan merkittävin oikeus on pitää huoneistoa tai muuta tilaa hallinnassaan. Tämä hallintaoikeus erottaa asunto-osakeyhtiön tavallisesta osakeyhtiöstä. Osake voi tuottaa oikeuden hallita myös mm. varastotilaa tai autopaikkaa.
Asunto-osakeyhtiö ei voi puuttua osakkaan yhtiöjärjestyksessä taattuun hallintaoikeuteen ilman tämän suostumusta. Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa, mutta muutoksen tekemiseen tarvitaan erityinen määräenemmistö ja suostumus siltä osakkaalta, jonka hallintaoikeuteen puututaan.
Miten muut tilat jaetaan osakkaiden välillä?
Asunto-osakeyhtiö voi päättää jakaa muita tiloja osakkaiden käyttöön. Tämä jako tehdään yleensä jo yhtiön perustamisvaiheessa ja ostajille kerrotaan osakkeiden myynnin yhteydessä, mitkä tilat kuuluvat heille. (Katso KKO 1983 II 47) https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/artikkelit/kko1983-ii-47-asunto-osakeyhtio-ja-hallinta/
Miten hallintaoikeus jaetaan osakkaiden kesken?
Hallintaoikeus voidaan jakaa asunto-osakeyhtiössä osakkaiden kesken. On mahdollista muodostaa sellainen asunto-osakeyhtiö, jossa yhden huoneiston hallintaan oikeuttavat osakeryhmät ovat useamman osaomistajan yhteisomistuksessa, mutta osakkaat ovat hallintasopimuksella jakaneet huoneiston ajallisesti. Tällainen tilanne voi tulla kyseeseen lomatarkoituksiin käytettävissä asuinhuoneistoissa. Tavallisella asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksellä tällaista ajallista jakoa ei voi kuitenkaan toteuttaa. Jos osakeryhmän yhteisomistajat haluavat toteuttaa tällaisen ajallisen jaon, täytyy siitä tehdä erillinen sopimus omistajien kesken.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakkeen kauppaan liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin. http://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Asunto-osakeyhtiölaki 1 §
”
1 § Soveltaminen
Tätä lakia sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaisesti asunto-osakeyhtiöinä, jollei muussa laissa säädetä toisin.
Tätä lakia sovelletaan myös sellaiseen ennen 1 päivää maaliskuuta 1926 rekisteröityyn osakeyhtiöön, jossa huoneistot on yhtiökokouksen päätöksellä varattu osakkeenomistajille 2 §:ssä tarkoitetulla tavalla.
Tämän lain soveltamisesta keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön säädetään 28 luvussa.
Asunto-osakeyhtiölaki 2 §
2 §
Asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.