Tässä artikkelissa käsitellään, mitä tietoja myyjän tulee asunto- ja kiinteistökaupassa antaa ostajalle.
Ostajan velvollisuus tutustua huolella kaupan kohteeseen rajoittaa myyjän vastuuta
Asunnon- tai kiinteistön kauppa on usealle osalle ihmisistä taloudellisesti elämän yksi merkittävin oikeustoimi. Näin tärkeään toimeen ei tulisi myyjän kuin ei myöskään ostajankaan ryhtyä hätiköiden. Sen lisäksi, että myyjän on yleensä syytä olla perillä kaupan kohteen kunnosta ja ominaisuuksista, on myös tärkeää, että ostaja on perehtynyt huolella kaupankohteen ominaisuuksiin ja kuntoon ennen kuin päättää kaupasta. Jos ostaja toimii harkitessaan kauppaa huolimattomasti ja laiminlyö laissa asetetun ostajan selonottovelvollisuutensa, saattaa ostaja tällöin menettää oikeutensa vaatia myyjältä korvauksia sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista ja virheistä, jotka ostajan olisi pitänyt huomata kaupan kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Tarkastellaanpa lähemmin, mitä tietoja myyjän tulee ostajalle asunto- ja kiinteistökaupassa antaa.
Lainsäädäntö
Käytetyn asunto-osakkeen kauppaa säätelee asuntokauppalaki. Kyseisen lain mukaan, ostaja ei ole mahdollisuutta virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen tehtäessä kauppaa. Mikäli ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon taikka jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen ilman hyväksyttävää syytä, ostaja ei tällöin ole oikeutettu vetoamaan virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei myöskään ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan tietojen paikkansapitävyyttä, jotka myyjä on asuntoon liittyen antanut eikä laajentamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttäisi erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Se mitä edellä on kerrottu, ei tule sovellettavaksi, jos ostajan ei kaupanteko ajankohtana voida olettaa käsittävän kyseisen seikan merkitystä tai jos ostajalla on ollut aihetta olettaa, että se selvitetään ennen asunnon hallinnan luovutusta. Näitä mitattuja säännöksiä ei tule soveltaa myöskään, mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Kiinteistön kaupassa sovellettavan maakaaren säännöksiä puolestaan seuraavasti:
Ostajalla ei ole oikeutta laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi kyetty havaitsemaan kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole myöskään velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä laajentaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostaja ei ole oikeutettu virheenä vetoamaan sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta näiden säännösten nojalla, mikäli hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus on tapauskohtaista
Laki asettaa ostajalle ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden. Tämä velvollisuus pitää sisällään lähtökohtaisesti ensiksikin sen, että kaupan kohde on syytä tarkistaa huolella päällisin puolin silmämääräisesti. Tämän lisäksi myös kaupan kohteeseen liittyviin keskeisiin asiakirjoihin on syytä tutustua.
Selonottovelvollisuuden sisältö sekä laajuus määräytyvät jokaisessa kaupassa tapauskohtaisesti. Se millaisia toimenpiteitä ostajalta milloinkin edellytetään, määrittyy muun muassa kaupan kohteen iän ja kunnon sekä ostajan tietämyksen tason perusteella. Uuden rakennuksen kohdalla on mahdollista lähtökohtaisesti olettaa, että rakennus on paremmassa kunnossa, kun taas iäkkäämpään rakennukseen on yleensä perusteltua odottaa kohdistuvan enemmän ikääntymiseen ja aikaisempiin rakennus tapoihin- sekä materiaaleihin liittyviä kunnostustarpeita. Puolestaan vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikuttaa myös mahdollisesti tehdyt peruskorjaukset, niiden laajuus ja myyjän niistä antamat tiedot.
Pääsääntöisesti kuitenkin riittää se, että ostaja tutustuu asiakirjojen ohella itse kaupan kohteeseen niin sanotusti tavanomaisella huolellisuudella ja huomaa sellaiset pintapuolisesti nähtävissä olevat viat ja puutteet, jotka voidaan keskivertoihmisen ihmisen edellyttää huomaavan, kun tämä harkitsee arvokkaan omaisuuden hankkimista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy.
Kun arvioidaan selonottovelvollisuuden laajuutta, on arvioinnissa syytä ottaa huomioon myös se, mitä rakennustekniikkaan perehtymättömän maallikon voidaan olettaa yleensä havaitsevan, myös se voidaanko tällaisen henkilön edellyttää ymmärtävän myös jonkin huomattavissa olevan vian merkitys. Vastaavasti ostajan ollessa koulutuksensa puolesta tai muutoin tavallista paremmin selvillä rakennustekniikasta, on mahdollista tällaiselle ostajalle asettaa keskivertoa korostuneempi velvollisuus tehdä havaintoja kaupan kohteessa ulkoisesti havaittavissa olevista seikoista ja niiden merkityksestä.
Pääsääntöisesti kuitenkaan ostajaa ei voida edellyttää selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ulottavan tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lähtökohtaisesti ostajalle ei siten ole myöskään asetettu velvollisuutta käyttää apunaan rakennusteknistä tms. asiantuntijaa selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi. Tilanne saattaa tältä osin kuitenkin muuttua, jos jokin erityinen seikka tekee tavallista perusteellisemmasta kaupan kohteen tai sen osan tutkimisesta aiheellista. Tämä saattaa olla, jos kiinteistössä on esimerkiksi havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta taikka vaurio jälkiä seinissä tai sisäkatoissa, tällöin on ostajan ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin. Tämänkaltaisessa tilanteessa olosuhteet saattavat edellyttää myös asiantuntija-apua. Tällöin puhutaan ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta.
Kuntotarkastuksen ja asiantuntija-avun vaikutus selonottovelvollisuuden laajuuteen
Laissa tai sen esitöissä ei ole otettu kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttavat ostajan ennakko tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vai vaikuttaako.
Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin esitetty, että asiantuntijan käyttämisen ei tulisi vaikuttaa myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta tulisi arvioida tällöin mahdollisesta kuntotarkastuksesta riippumatta sen mukaan, mitä ostajan tulisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää sen perusteella, että asuu kiinteistöllä. Arviota ei tästä johtuen siis tehtäisi sen mukaan, mitä käytetyn asiantuntijan olisi pitänyt havaita. Oikeuskäytännössä on todettu toisaalta edellä mainituista ostajan erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta ilmenevistä lain säännöksistä johtuvan se, että kuntotarkastuksessa esiin tuodut seikat tai havaitut virheet ja epäkohdat saattavat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen ja näin synnyttää ostajalle lain säännöksissä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden.
Korkein oikeus on antanut 2000 -luvulla kaksi ennakkoratkaisua, liittyen kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31). Ratkaisun KKO 2004:78 mukaan kosteusvaurioiden huomaaminen luo ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kummassakaan tapauksessa ei kuitenkaan katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi syntynyt ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Kynnys tämän syntymiselle on oikeuskäytännössä asetettu melko korkealle.
Puolestaan hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttavan ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen etenkin silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vaurio jäljestä tai muulla tavoin konkreettisesta vaurio epäilystä, joka perustuu tarkastuksessa havaittuun seikkaan. Kuntotarkastusraporteissa esiintyy usein yleistäviä toteamuksia tietynlaisiin rakenteellisiin ratkaisuihin yleisen kokemuksen perusteella liittyvistä riskeistä, nämä eivät sen sijaan laajenna ostajan selonottovelvollisuutta. Jos siis kuntotarkastuksessa on vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne esimerkiksi sen vaurio herkän luonteen vuoksi ilman, että tosiasiassa on vaurio epäilyä, ei tämän ole katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Kehotus lisätutkimuksille ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat käyneet ilmi vasta kaupanteon jälkeen.
Asiantuntijan käyttö suositeltavaa
Kun harkitsee vanhemman rakennuksen ostamista, huolellisen ostajan on suositeltavaa turvautua rakennusteknisen asiantuntijan puoleen taikka vaatia kohteeseen suoritettavaksi asianmukainen kuntotarkastus. Näin ostaja saa tarvittavat tiedot kaupan kohteen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista ostopäätöstänsä tukemaan. Samalla ostajan on lähtökohtaisesti syytä täyttää lain edellyttämä selonottovelvollisuus rakennuksen tarkastuksen osalta. Jos ammattimainen kuntotarkastaja ei ole havainnut jotakin vikaa, ei tällöin ostajankaan yleensä voida edellyttää sitä ennen kauppaa havainneen. Jos kuntotarkastuksessa ilmenee vakavia puutteita kaupan kohteen kunnossa, saattaa tämä toisaalta rajoittaa kaupan jälkeen ostajan oikeutta esittää myyjää kohtaan vaatimuksia, ja toisaalta perustaa kauppaa harkitsevalle ostajalle oikeuden vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia taikka neuvotella kaupan ehdot uudelleen.
Tällaisissa tilanteissa on usein suositeltavaa kääntyä myös kyseiseen aihealueeseen perehtyneen lainoppineen asiantuntijan puoleen.
Mikäli tarvitset apua kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin lakimiehiimme!
Viitatut lait:
Maakaari
Asuntokauppalaki