Tilintarkastus asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiön tilintarkastajalla on keskeinen rooli yhtiön toiminnassa. Tilintarkastajan valinta tehdään yhtiökokouksessa – johon hänellä on myös oikeus osallistua ja käyttää kokouksessa puhevaltaa, mikäli kokouksessa käsitellään hänen työtehtäviinsä kuuluvia asioita (Tilintarkastuslaki 3 luku 10 §). Tilintarkastajalla on myös oikeus kutsua yhtiökokous koolle. Tilintarkastajan tärkeimpiin tehtäviin kuuluu tilintarkastuskertomuksen laatiminen, joka on lain mukaan esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa (AOYL 6 luku 3 §).
Tilintarkastukseen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 1 §:n mukaisesti sekä asunto-osakeyhtiöstä annettua lakia, että tilintarkastuslakia (1141/2015). Asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetaan tilintarkastajalla samaa, kuin tilitarkastuslain 1 luvun 2 §:ssa, eli HT-, KHT- tai JHT-tilintarkastajaksi hyväksyttyä luonnollista henkilöä. Tilintarkastajana voi vastaavasti toimia myös siihen tarkoitukseen hyväksytty yhteisö. Mikäli asunto-osakeyhtiö on toisen yhtiön emoyhtiö, tekee tilintarkastaja myös konsernitilitarkastuksen.
Tilintarkastajan laatiman tilintarkastuskertomuksen tulee sisältää kaikki olennainen tieto, joka on tarpeen yhtiön kaikkien osapuolien, sekä sidosryhmien etujen valvomiseksi. Tilintarkastuslain 3 luvun 1 §:n mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on annettava tilintarkastajalle mahdollisuus suorittaa tarkastus siinä laajuudessa, kuin hän tarpeelliseksi katsoo. Yhtiön johdon on myös annettava tilintarkastajalle tätä tehtävää varten tarvittavat tiedot ja selvitykset.
Tilintarkastuskertomus kyseiseltä tilikaudelta on päivättävä ja allekirjoitettava. Tilintarkastuskertomuksessa on yksilöitävä sen kohteena oleva tilinpäätös, sekä ilmoitettava mitä tilinpäätössäännöstöä tilinpäätöksen laatimisessa on noudatettu, sekä mitä standardeja tilintarkastuksessa on noudatettu. Lisäksi on ilmoitettava tilintarkastajan toimipaikka.
Tilintarkastajan on lausunnossaan arvioitava, antaako tilinpäätös oikean ja riittävän kuvan asunto-osakeyhtiön toiminnan tuloksesta ja tilanteesta, sekä onko tilinpäätös tehty tarvittavia lakisääteisiä vaatimuksia noudattaen. Lisäksi kertomuksessa on annettava lausunto siitä, onko toiminnankertomus laadittu toimintakertomuksen laatimiseen soveltavien säännösten mukaisesti. Toiminnankertomuksesta lisää alempana.
Lisäksi tilintarkastuskertomuksessa on annettava lausunto siitä, ovatko tilikauden toimintakertomus ja tilipäätös keskenään yhdenmukaisia. Kertomuksessa on myös annettava tarpeelliset tiedot asioista, joihin tilitarkastaja kiinnittää erityistä huomiota. Lisäksi on mainittava mahdollisista virheistä, mitä tilitarkastaja on tarkastuksessaan huomannut. Tilitarkastajan on myös ilmoitettava, mikäli yhtiön jäsen, puheenjohtaja taikka isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta voisi seurata vahingonkorvausvelvollisuuksia yhtiötä kohtaan, tai joka on rikkonut lakia tai yhtiöjärjestystä.
Tilintarkastalain 3 luvun 6 §:n mukaan tilintarkastuskertomus on toimitettava yhtiön hallitukselle vähintään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta, jossa se käydään läpi ja vahvistetaan.
Tilitarkastajan valinta, varatilintarkastaja ja tilitarkastajan toimikausi
Tilintarkastajan valinnasta säädetään AOYL 9 luvun 2 §:ssä, jonka 1 momentin mukaan tilintarkastusvelvollisuudesta säädetään tilintarkastuslain 2 luvussa ja AOYL 9 luvun 5 §:ssa. Tämä on tuotu esiin, sillä kyseisessä laissa säädetään yleisistä tilintarkastajan valintaan liittyvistä asioista, kun taas AOYL 9 luvun 5 §:ssa säädetään erityisistä, asunto-osakeyhtiötä koskevista tilintarkastajan valintaan liittyvistä asioista.
Lisäksi asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 2 §:n 2 momentissa mainitaan, että tilintarkastajan valitsee yhtiökokous.
Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä, että tilitarkastajan valitsisi hallitus. Yhtiöjärjestyksessä voidaan tosin lain mukaan määrätä, että jos valitaan useampia tilitarkastajia, osaa heistä voidaan valita myös muussa järjestyksessä. Esimerkiksi yhden tilitarkastajan voisi valita vaikka osakas.
Mikäli tilintarkastaja erotetaan tehtävistään kesken toimikauden, täytyy tästä ilmoittaa Patentti- ja rekisterihallituksen tilintarkastusvalvonnalle, sekä laatia tästä selvitys, josta ilmenisi erottamisen syy. Tilintarkastajan voi erottaa se henkilö, joka on hänet tehtävään valinnut, mutta lähtökohtaisesti tämä tapahtuu yhtiökokouksessa. Tilintarkastaja voi erota tehtävistään myös omasta toimestaan, josta on ilmoitettava yhtiölle ja kaupparekisteriin, sekä samaten laatia eroamisesta selvitys Patentti- ja rekisterihallitukseen.
Laissa on säädetty myös varatilintarkastajan valinnan tarpeesta. AOYL 9 luvun 3 §:ssa säädetään, että mikäli yhtiöön valitaan ainoastaan yksi tilintarkastaja, joka ei myöskään ole tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastusyhteisö, täytyy valita lisäksi myös yksi varatilintarkastaja. Tämä on mahdollista tehdä myös niissä yhtiöissä, joissa siihen ei ole suoranaista velvollisuutta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä, että mikäli tilintarkastaja valitaan muualla, kun yhtiökokouksessa, voi sama taho tehdä myös varatilintarkastajan valinnan. Kaikki, mikä pätee tilintarkastajaan, pätee myös varatilintarkastajaan.
Tilintarkastajan toimikausi alkaa ja päättyy varsinaisessa yhtiökokouksessa, jossa tilintarkastajasta päätetään. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös tarvittaessa määrätä toisin, esimerkiksi valita tilintarkastaja, joka toimii virassaan toistaiseksi.
Lain 9 luvun 5 §:ssä on listattu ne tilanteet, joissa asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja. Näin on tehtävä, mikäli yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevia huoneistoa. Tähän lukuun ei lasketa mukaan yhtiön omistamia tai hallitsemia osakkeita, mutta osakkeenomistajien omistamiin huoneistoihin voivat kuulua myös liikehuoneistot, toimistot, autotallit ja varastohuoneistot. Osakkeiden perusteella hallittavia autopaikka- tai autohalliosakkeita ei tosin lasketa tähän lukuun.
Tilintarkastaja on lain mukaan myös valittava yhtiökokouksessa, kun tilintarkastuslain 2 luvun 4-6 § tai muun lain ehdot täyttyvät. Kuitenkin tilintarkastuslaki on muuttunut, eikä säädös ole täten enää paikkansa pitävä. Käytännössä sovelletaan tilintarkastuslain 2 luvun 2 §, jonka mukaan on tilintarkastaja valittava yhteisössä, jossa sekä päättyneellä, että sitä edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt vähintään kaksi seuraavista edellytyksistä:
- taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa,
- liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa, tai
- asunto-osakeyhtiön palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä.
Asunto-osakeyhtiön liikevaihtoa vastaava tuotto on yleensä hoitovastiketuotto, vuokratuotto ja käyttökorvaustuotto. Lainaosuussuorituksia tai pääomavastiketta näihin tuottoihin ei lasketa, sillä ne kuuluvat tuloslaskelmassa rahoitustuottoihin.
Tilintarkastaja on oltava myös silloin, kun osakkaat joilla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista vaativat sitä. Tämän vaatimuksen voi esittää joko varsinaisessa kokouskutsussa tai asiaa käsittelevässä muussa yhtiökokouksessa. Tämä säännös on vähemmistönsuojasäännöksenä pakottava.
Lisäksi AOYL 9 luvun 5 §:n 2 momentin mukaan tietyissä tilanteissa voi myös aluehallintovirasto määrätä yhtiölle tilintarkastajan.
YHTEYDENOTTO
Mikäli tarvitset apua tilintarkastajan valintaan, tai tehtäviin liittyvissä kysymyksissä, ole yhteydessä asiantunteviin lakimiehiimme: https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
——–