Asuminen Omakotitalossa
Omakotitaloasuminen, oli rakennus sitten omalla tai vuokra maalla, on suoraa kiinteistön omistusta. Toisaalta omakotitalo voi olla osa asunto-osakeyhtiöitä, silloin asunto on rakennettu erillistaloksi. Tavallisimmin suomalaiset kyllä omistavat asuinrakennuksen ja maapohjan, tai vuokraavat sitä, ilman välissä olevaa asuntoyhtiötä.
Kiinteistö
Omakotitalo on kiinteistörekisteriin merkitty kiinteistöyksikkö, jossa talon omistaja omistaa myös maapohjan eli tontin sekä asuinrakennuksen. Jos maapohja on vuokrattu, niin silloin omistajalla on käyttö- eli vuokraoikeus maahan. Useimmiten ne ovat muodollisesti erillisiä kiinteistöjä. Kiinteistörekistereistä löytyy julkinen tieto kiinteistöjen omistus- ja panttaustiedoista. Kiinteistön omistajalla on itsenäinen asema ja on yksin vastuussa kiinteistön kustannuksista.
Samalla tontilla voi kuitenkin olla useampia rakennuksia, joilla kaikilla on oma omistajansa. Tällaisissa tapauksissa jokainen omistaja yleensä omistaa tietyn osan maapohjaa ja omat rakennuksensa. Tällainen yhteisomistussuhde järjestetään hallinnanjakosopimuksella maakaaren mukaisesti. Hallinnanjakosopimuksen voi kirjata kiinteistörekisteriin. Hallinnanjakosopimuksella yhteisomistajat voivat määritellä hallitsemansa rakennuksen ja maa-alueen rajat ja sopia yhteisestä kunnossapidosta. Tällaiseen yhteisomistamiseen voidaan myös käyttää asunto-osakeyhtiö järjestelyä.
Kiinteistö tarkoittaa eri asioita eri asiayhteyksissä. Lainsäädännössä kiinteistöllä tarkoitetaan maaomaisuutta ja sillä olevia rakennuksia. Virallisesti kiinteistö on kiinteistörekisteristä löytyvä yksikkö, kuten tilat ja tontit. Nykyään voi myös rekisteröidä määräalat, joita ei ole erotettu rekisteröidystä kiinteistöstä, mutta jotka on määritelty ja rajattu rekisterikiinteistön sisällä. Tällaiset määräalat löytyvät määräalarekisteristä maanmittauslaitoksen alaisuudesta.
Jokaisella rekisteröidyllä kiinteistöllä on oma tunnuksensa. Asemakaava-alueella tunnus koostuu kaupungin, kaupunginosan, korttelin ja tontin numeroista. Asemakaavan ulkopuolella tunnus koostuu kunnan ja kylän numeroista sekä kiinteistön nimestä ja rekisterinumerosta. Asemakaavan ulkopuolella olevat rakennuspaikat ovat joko pelkästään kiinteistöjä eli tiloja tai näiden määräaloja. Määräaloista tulee itsenäisiä kiinteistöjä lohkoamalla. Määräalan ostajalla on nykyään melkein yhtä vahva ostajan suoja kuin rekisterikiinteistön ostajalla.
Tontti on asemakaava-alueella tehdyn tonttijaon mukainen kiinteistö, joko on lohkottu, eli eriytetty muista kiinteistöistä ja merkitty kiinteistörekisteriin. Tontti voi muodostua määräalasta tai muista kiinteistöistä. Yleiskielessä tontin merkitys on laajempi ja se tarkoittaa yleisesti rakennuspaikkaa.
Jos kiinteistöllä tai tontilla on useampi omistaja, jokainen heistä omistaa suhteellisen osan kiinteistöstä, esimerkiksi 1/3. Omistus ei kuitenkaan kohdistu mihinkään fyysiseen kiinteistön osaan tai alueeseen. Omistaja voi aina myydä oman osansa kiinteistöstä, ellei siihen ole jotain estettä, kuten aviopuolison luvan tarve tai jos osapuolena on vajaavaltainen. Maapohjan yhteisomistus saattaa tuottaa epäselvyyksiä, joten on hyvä tehdä hallinnanjakosopimus ja sen voi kirjata kiinteistörekisteriin erityisenä oikeutena.
Maapohjan lisäksi kiinteistöön kuuluu ainesosia ja tarpeistoa. Maapohjan omistajalle kuuluvat rakennukset ovat osa kiinteistön ainesosia. Myös vesijohdot, lipputanko, postilaatikko, kaivo ja portti ovat kiinteistön ainesosia. Tarpeistoa taas ovat tuotteet, jotka on varattu kiinteistön käyttöön, kuten lämmitysöljy säiliössä. Tulkinta tarpeiston ja ainesosan eroista saattaa kuitenkin vaihdella ja voi olla hyvinkin monimutkainen kysymys. Ainesosat ja tarpeistot kuuluvat yleensä kaupan yhteydessä kiinteistöön. Asiasta voidaan kuitenkin sopia toisen ja onkin järkevää käydä tarkasti läpi, mitkä kiinteistön osat kuuluvat kauppaan.
Kiinteistöä sääntelevät lait
Kiinteistön osto- ja myynti on määrämuotoinen oikeustoimi, mikä tarkoittaa, että se on hoidettava tarkasti ja tiettyjen määräysten mukaisesti. Kiinteistökauppaan liittyy monia eri lakeja, joista tärkein on maakaari. Maakaaresta löytyy tietoa kaupasta kokonaisuudessaan, osapuolten vastuista, kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja kirjaamismenettelyistä. Kiinteistötoimituksia, kuten lohkeamista, käsitellään kiinteistönmuodostamislaissa. Maankäyttö- ja rakennuslaissa käsitellään rakentamisoikeuksia, kaavoitusta ja itse rakentamista. Normistoa löytyy myös naapuruussuhdelaista ja jätehuoltoon ja ympäristönsuojeluun liittyvästä lainsäädännöstä.
Kiinteistön luovutuksesta syntyy julkinen asiakirja nimeltään lainhuuto. Kaupan jälkeen uuden omistajan on hankittava kaupalleen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä lainhuuto, johon kirjataan uuden omistajan omistusoikeus. Lisäksi lainhuudosta näkyy tietoja edellisestä omistajasta, millainen luovutus oli (perintä tai kauppa), kaupan teko ajankohta sekä kauppahinta.
Kiinteistön oikeudet ja velvoitteet
Kiinteistötoimituksen yhteydessä kiinteistöön voidaan perustaa erilaisia oikeuksia, jotka merkitään kiinteistörekisteriin rasitteiksi. Kohdekiinteistölle ja sen omistajalle ne ovat rasitteita, kun taas ne antavat oikeuden toiselle kiinteistön omistajalle hyödyntää kohdekiinteistöä jollakin tavalla. Tavallinen rasite on oikea käyttää toisen kiinteistön aluetta kulkuväylänä tai saada vene- tai autopaikka. Myös vesi- tai sähköjohtoja voi sijoittaa toisen kiinteistölle tarpeen mukaan.
On myös toisen laisia oikeuksia, jotka voivat liittyä kiinteistöön. Panttioikeuden kautta kiinteistöä voi käyttää lainan vakuutena. Panttioikeus perustetaan kaksivaiheisesti, ensiksi omistaja hakee käräjäoikeudelta kiinnitystä kiinteistöön, joka vahvistaa kiinnityksen, joka merkitään rasitustodistukseen. Kiinnitys haetaan tiettyyn summaan asti ja kun kiinteistö myydään, kiinnityksen haltija saa kiinnityssummansa takaisin kauppahinnasta. Yleensä kiinteistön myyjä kuitenkin maksaa velan ensin tai toimittaa uuden vakuuden. Ostajan on varmistettava, että hän saa tietää kaikki kiinteistöön kohdistuvat pantit ja saa ne haltuunsa kauppahinnan maksettuaan. Kiinnitysten määrää ei ole rajoitettu ja niiden etuoikeus järjestyy hakemisjärjestyksen mukaisesti.
Kiinnityksen vahvistettuaan käräjäoikeus antaa kiinnityssumman mukaisen panttikirja, joka on voimassa kunnes se kuoletetaan eli poistetaan kiinnitysrekisteristä erikseen tehtävällä hakemuksella. Panttikirja on virallinen asiakirja, joka luovutetaan lainan vakuudeksi velkojalle, jolle syntyy panttioikeus kiinteistöön.
Kiinteistöön voi luoda myös muita erityisoikeuksia, jotka ovat määräaikaisia. Nekin rekisteröidään käräjäoikeudessa ja näkyvät rasitustodistuksessa. Esimerkiksi maanvuokraoikeus, muu käyttöoikeuskiinteistöön ja oikeus maa-ainesten ottamiseen ovat erityisoikeuksia.
Kiinteistön asiakirjat
Kiinteistökauppaan liittyvät asiakirjat ja tiedot saa käräjäoikeudelta tai maanmittauslaitokselta.
Kiinteistörekisteriotteesta löytyy tietyn kiinteistön maanmittaushistoria, sen pinta-ala ja mahdolliset oikeudet toiseen kiinteistöön, kuten vaikka tien käyttäminen tai rasitteet, joiden kohteena kiinteistö on. Oikeudet voivat myös olla rajoitettuja. Kiinteistörekisteriotteeseen lisäksi on oltava rekisterikarttaote, josta näkyy kiinteistön rajat, rajapyykit, pinta-ala ja kiinteistön numero. Rajat on parasta selvittää virallisten rajapyykkien mukaan, koska luonnolliselta näyttävä raja ei pakosti se olekaan.
Lainhuutotodistuksesta löytyy omistajatietojen lisäksi tietoa lainhuudon hakemisesta, lainhuutohakemuksen ratkaisusta, edellisestä omistajasta, luovutuksen tyypistä (kauppa tai perintö) sekä kauppahinta ja kauppa-aika. Lainhuutotodistusta käytetään varmistamaan, kenellä on oikeus myydä kiinteistö. Jos myyjä ja lainhuutotodistukseen merkitty omistaja eivät ole sama henkilö, on tarve tarkistaa mistä tämä johtuu. Myyjä saattaa vaikka olla edellisen omistajan kuolinpesä. Koko kiinteistön tai sen käyttöoikeuden kaupassa on tärkeää varmistaa, että myyjällä on lainhuuto kiinteistöön. Tällaisessa tilanteessa ostaja saattaa joutua vastaamaan aiempien kauppojen varainsiirto- ja leimaveroista.
Rasitustodistuksesta löytyy tiedot kiinteistöä koskevista rasituksista. Sieltä löytyy tiedot kiinnityksistä, panttikirjan haltijasta, erityisoikeuksista, omaisuuden ulosmittauksesta, takavarikosta ja omistajan konkurssista. Rasitustodistuksen on hyvä olla vasta uusittu ennen kauppaa, jotta tiedot olisivat mahdollisimman ajantasaiset.
Jos kiinteistö on merkitty ulosmitatuksi, takavarikoiduksi, tai sen omistaja on asetettu konkurssiin, ostaja ei voi saada kaikkia kiinteistön kiinnityksiä haltuunsa maksettuaan kauppahinnan. Tällaisessa tilanteessa on tarvetta hankkia asiantuntia apua, kuten kiinteistönvälittäjää tai lakimiestä.
Rakennuksen erilaisiin piirustuksiin on hyvä tutustua tarkasti. Rakennuksen piirustuksia ovat muun muassa pohjapiirros, leikkauskuvat, tontin asemapiirros tai muu rajat osoittava kartta ja muut rakennustapaa kuvaavat piirrokset. Jos rakennusta on korjailtu tai se on vielä keskeneräinen, on hyvä varmistaa, että rakennussuunnitelmille on hankittu rakennuslupa ja työt on myös tehty sen mukaisesti. Lupiin saattaa liittyä tarkastuksia ja niistä on hyvä olla tietoinen. Rakennuslupa-asiakirjat on hyvä käydä tarkasti läpi ennen kauppoja. Pinta-alojen laskemisessa käytetään yleisesti hyväksyttyjä pinta-alojen mittaustapoja.
Omakotitalo vuokramaalla
Omakotitalo ei aina sijaitse omalla maapohjalla. Usein kunta, mutta myös yritys tai yksityishenkilö, vuokraa maapohjan, jolle henkilö rakentaa omakotitalon ja mahdollisesti muita rakennuksia. Jotkut kaupungit, kuten Helsingin HITAS-tukijärjestelmä, rajoittavat vuokraajan oikeutta myydä vuokraoikeus ja siihen liittyvä rakennus yli tietyn kauppahinnan.
Vaikka vuokramaalla oleva omakotitalo eroaa kiinteistöstä (maapohjalla ja rakennuksella on sama omistaja) jonkin verran, monet erot ovat vain muodollisia. Vuokramaalla oleva rakennus ei ole osa maapohjan kiinteistöä. Kuitenkin vuokraoikeus maahan ja omistusoikeus rakennukseen muodostavat yhdistelmän, joka on rinnastettavissa kiinteistöön. Esimerkiksi panttioikeus kiinteistön käyttöoikeuteen ja rakennukseen muodostuu samalla tavalla kuin kiinteistöön.
Kiinteistön käyttöoikeus
Lainsäädännössä kiinteistön vuokraoikeutta kutsutaan kiinteistön käyttöoikeudeksi. Maanomistaja ja tulevan rakennuksen omistaja solmivat maanvuokrasopimuksen, joka luovuttaa kiinteistön käyttöoikeuden vuokralaiselle. Vuokraoikeutta ei voi myydä, vaan se siirretään kaupan yhteydessä seuraavalle omistajalle. Tontilla oleva rakennus tosin kyllä myydään ostajalle normaalisti.
Käyttöoikeuden haltija on usein velvollinen, mutta ainakin oikeutettu kirjaamaan vuokraoikeutensa. Vuokraoikeus on erityisoikeus, joka velvoittaa myös kiinteistön uutta omistajaa kun se on merkitty viralliseen rekisteriin. Käyttöoikeus on kirjattava kiinteistöön ennen maapohjaan liittyviä kiinnityksiä. Rasitustodistuksesta voi tarkistaa kohdistuuko kiinteistöön kiinnityksiä ja onko vuokraoikeudella paras etusija ennen velkakiinnityksiä.
Maavuokrasopimuksessa pitää mainita vuokra-ajan pituus, vuokralaisen oikeus siirtää eli luovuttaa käyttöoikeus ilman maanomistajan lupaa sekä rakennusten asema sen jälkeen kun vuokra-aika on päättynyt. Asuntoalueella tehty vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti. Sen on oltava määräaikainen, vähintään 30 vuodeksi ja korkeintaan 100 vuodeksi. Ellei vuokraoikeuden siirtoa kielletä sopimuksessa, vuokralainen on oikeutettu siirtämään vuokraoikeuden toiselle ilman maanomistajan lupaa. Ellei toisin ole sovittu, vuokranantaja on velvollinen lunastamaan alueella olevat vuokralaisen rakennukset ja muut laitteet vuokra-ajan päätyttyä.
Asiakirjat
Asiakirjat, jotka liittyvät omakotitalossa asumiseen vuokramaalla ovat melko samat kuin kiinteistöön liittyvät. Kiinteistörekisteriote ei kuitenkaan ole niin tärkeä. Maanvuokrasopimus on kaikkein tärkein asiakirja. Siinä on tiedot vuokra-ajan pituudesta ja mahdollisesta jatko-oikeudesta; vuokran määrä, sen tarkistaminen; vuokraoikeuden siirto-oikeus; sekä velvollisuudet sekä vuokra-aikana että sen päätyttyä. Kuntien maanvuokrasopimukset ovat melko kaavamaisia, mutta on kuitenkin hyvä varmistaa, että kaikki on kunnossa.
Käyttöoikeuden perustaminen ja luovutus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin erityisenä oikeutena ja lainhuutotodistuksesta näkyy käyttöoikeuden haltijan henkilöllisyys.
Jos kiinteistön käyttöoikeus on vapaasti siirrettävissä ja vuokralaisella on kiinteistöllä itselleen kuuluvia rakennuksia tai hänellä on oikeus rakentaa kiinteistölle, käyttöoikeuteen voi kohdistua kiinteistöpanttioikeus samalla tavalla kuin kiinteistöönkin. Omakotitalot vuokramaalla ovat lähestulkoon aina tällaisia, joten ne kelpaavat lainojen vakuudeksi samalla tavalla kuin varsinaiset kiinteistöt. Jotta panttioikeus voidaan perustaa, käyttöoikeuden on oltava kirjattuna erityisenä oikeutena lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Panttaukseen tarvitaan rasitustodistus sekä kiinteistön että käyttöoikeuden osalta. Vuokraoikeudella on oltava paras etusija eikä kiinteistöön saa kohdistua aiempia kiinnityksiä.
Vaikka rakennus on vuokramaalla, rakennuksiin liittyviin piirustuksiin ja rakennuslupiin on tutustuttava samalla tavalla kuin kiinteistöön.
Unelmoitko omakotitalosta omalla maalla, vai kiinnostaako mahdollisesti maavuokra? Meiltä voitte kysyä lisätietoa eri vaihtoehdoista! https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot
Lue lisää aiheesta Näin Teet Asuntokaupan: Asuntojen markkinointi ja kiinteistönvälitys https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/?p=2502
Määräalarekisteri https://www.maanmittauslaitos.fi/kiinteistot/asiantuntevalle-kayttajalle/kiinteistotiedot-ja-niiden-hankinta/rekisteriotteiden-7
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/asiantuntevalle-kayttajalle/lainhuuto-ja-kiinnitysrekisteri
Maakaari https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540
Kiinteistönmuodostamislaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950554
Maankäyttö- ja rakennuslaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1999/19990132
Naapuruussuhdelaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1920/19200026