Missä tilanteessa taloyhtiön edustajalla on oikeus käydä osakkaan asunnossa?
Asunto-osakeyhtiö voi ottaa haltuunsa yhtiön omia asunto-osakkeita hankkimalla tai lunastamalla niitä. Hankinnassa on kyse vapaaehtoisuudesta. Lunastamisessa on taas kyse pakosta. Taloyhtiö voi yhtiökokouksen päätöksellä ilman osakkeenomistajan suostumusta ottaa osakkeita haltuunsa tietyissä tilanteissa.
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai osakehuoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä taikka niiden valvomista varten. Käynti osakehuoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Käynnistä täytyy olla etukäteen yhteydessä sekä osakkaaseen että vuokralaiseen tai muuhun huoneiston haltijaan. Yksittäinen hallituksen jäsen ei voi mennä kenenkään huoneistoon ilman hallituksen hyväksyntää. Jos pääsy kielletään, hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus saada poliisilta virka-apua.
Perusteet osakehuoneiston hallintaan ottamiselle
Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos: 1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja; 2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa; 3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta; 4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai 5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Vähäisyyttä arvioitaessa otetaan huomioon mm. yhtiölle tai muille osakkeenomistajille aiheutetun haitan merkittävyys ja havaittavuus. Päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.
Varoituksen antaminen
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut osakehuoneiston tai sen osan taikka muutoin luovuttanut osakehuoneiston toisen käytettäväksi, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle tai osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan.
Varoitus on annettava tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai osakehuoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi.
Jos ei tiedetä, kuka osakkeenomistaja tai vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut on, varoitus voidaan antaa osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä tai paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä ja lisäksi toimittamalla tieto siitä osakehuoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan. Varoituksen katsotaan tällöin tulleen osakkeenomistajan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen tietoon lehden ilmestymispäivänä.
Jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa osakehuoneistoa hallintaansa. Tällöin osakkeenomistajan on kuitenkin korvattava varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo aiheutuneet kustannukset.
Päätös hallintaan ottamisesta
Yhtiökokouksen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Päätös on annettava kirjallisesti ja todisteellisesti tiedoksi, muuten päätös on tehoton.
Päätöksen moittiminen
Osakkeenomistaja tai vuokralainen voi halutessaan saattaa moitekanteella tuomioistuimen tutkittavaksi yhtiökokouksen haltuunottopäätöksen. Tuomioistuin tutkii onko yhtiökokouksen päätökselle ollut peruste. Tämä moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on annettu tiedoksi.
Hallintaan otetun huoneiston vuokraus
Kun osakehuoneisto on otettu yhtiön hallintaan, hallituksen on viipymättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle. Yhtiön on ensisijaisesti tehtävä vuokrasopimus huoneistossa asuvan vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden haltijan kanssa, mikäli hallintaanotto ei ole johtunut tämän menettelystä. Jos osakehuoneisto ei ole vuokraamista varten asianmukaisessa kunnossa, siinä on ensin tehtävä tarpeelliset korjaukset osakkeenomistajan lukuun.
Yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, osakehuoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassaolon aikana. Yli jäävä osa on viivytyksettä tilitettävä osakkeenomistajalle.
Mikäli tarvitset apua asunto-osakeyhtiön asioihin liittyen, niin ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiin.
Linkit ja lähteet:
Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (8 luku 1 § – 6) https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O3L8
Yhteystiedot: www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot